ВС поставил точку в спорах о дарении коммерческой недвижимости близким родственникам!

Друзья, всем привет! Сегодня хорошие новости для всех граждан и предпринимателей, которые совершают сделки с недвижимостью. До недавнего времени передача коммерческой недвижимости внутри семьи выглядела для предпринимателя как зона риска.

Формально в Налоговом кодексе есть правило: если имущество дарится между членами семьи и близкими родственниками, доход НДФЛ не облагается. Речь идёт о супругах, родителях, детях, бабушках, внуках, полнородных и неполнородных братьях и сёстрах. Как следует из статьи 217 НК РФ, при дарении недвижимости между близкими родственниками не возникает налогооблагаемого дохода.

На практике всё оказывалось сложнее. Если вы дарили коммерческую недвижимость или объект использовался в предпринимательских целях, налоговая инспекция выкатывала такие требования: статья 217 НК РФ применяется только для недвижимости, которая использовалась в личных целях. А если вы индивидуальный предприниматель, или ваша недвижимость использовалась в коммерческих целях, или всё сразу — предприниматель дарит сыну-предпринимателю коммерческую недвижимость, — давай плати налог. Либо платишь НДФЛ, если у тебя нет статуса ИП. Если ты индивидуальный предприниматель, тебе доначислят упрощённый налог — например, 6%.

Суммы получались большие. Если недвижимость стоит 20 млн рублей, умножаем на 6% — это как минимум 1,2 млн. До апреля 2026 года ситуация выглядела именно так.

Что решил Верховный суд

В апреле 2026 года Верховный суд встал на сторону предпринимателей и обычных граждан. В этом судебном деле предпринимательница получила в дар от матери 11 объектов коммерческой недвижимости. Все объекты сдавались в аренду. По старому подходу налоговой инспекции и старой судебной практики в таком случае нужно платить налог: недвижимость коммерческая, использовалась в предпринимательской деятельности — будь добр, плати НДФЛ.

Предпринимательнице начислили НДФЛ, пени и штрафы. Но она проявила большое упорство и дошла до Верховного суда. ВС РФ встал на сторону предпринимателей и сказал важную вещь: если закон связывает освобождение от уплаты НДФЛ с фактом близкого родства, налоговый орган не может самостоятельно добавлять дополнительные условия, которых в Налоговом кодексе нет.

В НК РФ не написано, что льгота применяется только к личной недвижимости. Не написано, что она не применяется к офисам, складам, помещениям под аренду. Не написано, что родственники теряют право на освобождение от уплаты налогов только потому, что они зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей. Более того, в деле отмечалось, что имущество дальше никуда не продавалось — использовалось в рамках семейного контура.

Что это значит для бизнеса

Верховный суд — это авторитет, в первую очередь для налоговой инспекции и Минфина. Сотрудники ФНС изучают судебную практику, активно её применяют и даже иногда формируют. В данном случае судебная практика сформировалась в пользу налогоплательщиков.

Что нам это даёт? Во-первых, если у вас аналогичная ситуация и налоговая инспекция сейчас заваливает требованиями по старинке (а такое ещё вполне возможно), нужно изучить судебное дело и написать ответ в инспекцию: почему не нужно платить НДФЛ, который вам доначислили. У бизнеса появляется аргумент в спорах с налоговой.

ФНС занимает такую позицию: если судебная практика не в её пользу, то районные налоговые инспекторы не должны идти до последнего и судиться. В таком случае инспекция заведомо проиграет и понесёт дополнительные расходы, а бюджет у неё тоже не резиновый. Заранее проигрышные дела ФНС брать не будет.

Также важно понимать: если за дарением стоит фиктивность, встречное предоставление, скрытая продажа или искусная цепочка для ухода от налогов — данная история не поможет, и налоги всё-таки придётся платить.

Если у вас остались вопросы, задавайте их в комментариях, ставьте лайк, подписывайтесь на канал, включайте уведомления и обязательно перешлите это видео своему другу-предпринимателю, который сам подарил или получил в дар коммерческую недвижимость, чтобы он знал: из этой ситуации есть красивый выход. Всем пока и успехов в бизнесе!

Полезные материалы от Марата Самитова:

• YouTube-канал с видео-ликбезами.
• Telegram-канал Налоги, законы и бизнес.
• Сайт Samitov consulting.