Недвижимость есть, доходов нет: как ФНС проверяет доходы граждан?

Ещё несколько лет назад человек мог официально почти ничего не зарабатывать, но при этом покупать недвижимость, дорогие автомобили, яхты, владеть складскими и коммерческими помещениями — и не задумываться, как эта картина выглядит со стороны налоговой инспекции. Сейчас ситуация меняется: государство ищет дополнительные источники финансирования бюджета, и такие расхождения привлекают всё больше внимания. Часть доходов физлиц годами находилась в «серой» зоне — население не платило с них налоги. Но у налоговой инспекции сегодня достаточно инструментов, чтобы увидеть несоответствие: человек нигде официально не работает, не зарегистрирован как самозанятый или ИП, получает небольшую зарплату — но при этом покупает квартиры, машины, регистрирует их в ГИБДД, владеет несколькими объектами недвижимости.

Как ФНС видит несоответствие доходов и расходов

При анализе у налоговой инспекции возникает вопрос: откуда деньги у этого человека и сдана ли декларация, уплачен ли налог? Инспекция уже сейчас рассылает уведомления, в которых прямо указывает: ваши доходы не соответствуют понесённым расходам, нужно задекларировать доход. За 2025 год только по Москве почти 64 000 обычных физлиц — по сути, добровольно-принудительно — сдали декларации и уплатили налог. А в первом квартале 2026 года только в столице отчиталось уже 948 000 трудоспособных граждан.

Здесь важно понимать юридическую сторону вопроса: покупка квартиры при отсутствии официальной работы сама по себе не означает, что вы автоматически должны уплатить налог с этой суммы в бюджет, — расход не является прямым доказательством того, что вы получили налогооблагаемый доход. Установить этот доход и обстоятельства его получения обязана сама налоговая инспекция. Но если расхождение между официальным заработком и стоимостью купленного имущества серьёзное и явное, инспекция обязательно запросит пояснения.

Как объяснить источник средств

Средства на покупку могли быть накоплены раньше, получены от продажи другого имущества, в наследство, в дар, по договору займа или кредита — это всё законные источники. Но одних слов «мне родители подарили 10 млн, поэтому я купил квартиру» недостаточно. Если у вас есть, например, договор займа, а человек, который дал вам в долг, реально имеет официальный доход, позволяющий одолжить 10 млн руб., — ваша позиция сильная, и вы можете это доказать. Налоговая инспекция копает не только ваши доходы, но и источник происхождения средств: если вы получили заём от физлица, у этого физлица тоже должен быть официальный доход.

Документы, подтверждающие источник средств, нужно хранить несколько лет: налоговая инспекция вполне может прийти не сегодня, а через два-три года. Если документов нет — платить налоги придётся. Может заинтересовать инспекцию и другое: не являются ли купленные объекты источником незадекларированного дохода — например, если вы сдаёте их в аренду и получаете деньги наличными или на карту.

Откуда налоговая берёт информацию

Источников несколько. Во-первых, государственные реестры: Росреестр, ГИБДД (транспортные средства тоже используются в предпринимательской деятельности), иногда Ростехнадзор — там может числиться экзотичная спецтехника, которая обычному человеку не нужна для личных целей (например, седельный тягач) и явно используется в предпринимательской деятельности.

Во-вторых, это арендаторы, соседи или третьи лица, которые могут пожаловаться в налоговую после конфликта, а также участковый или управляющая компания. При обоснованных сомнениях инспекция может запросить выписки по банковской карте — сделать это сложно, но при явных подозрениях инспектор добьётся выписки, чтобы доказать, например, что вы регулярно получаете деньги от одного и того же физлица.

Ещё один источник — цифровые следы: доски объявлений, Яндекс Карты, Авито, 2ГИС, старые публикации, из которых видно, что помещение использовалось в предпринимательских целях. Налоговая инспекция собирает комплексную картину — показания свидетелей, назначение объектов, рекламу в разных источниках и банковские выписки — и после этого предъявляет претензии.

Судебный пример: доначисление НДФЛ за вычет

Женщина продала два нежилых помещения и заявила имущественный налоговый вычет по НДФЛ более чем на 5 млн руб., подтвердив документами, что действительно купила их за эту сумму. Но при проверке налоговая инспекция начислила ей 667 000 руб. НДФЛ, штраф 20% и пени по ключевой ставке. Женщина пыталась обжаловать доначисление в суде, но проиграла во всех инстанциях: помещения использовались в предпринимательских целях, и это подтвердили цифровые следы — карточки организации в 2ГИС и на Яндекс Картах показали, что помещения использовались для бизнеса.

Пока налоговая инспекция в первую очередь берётся за коммерсантов, но постепенно дойдут руки и до обычных граждан, которые сдают квартиры в аренду, — там тоже есть деньги. Этот кейс показывает глубину налогового контроля: инспекция восстанавливает историю не только по договорам и банковским выпискам или госреестрам, но и по цифровому следу самой недвижимости и предпринимательской деятельности — чтобы собрать доказательную базу для камеральной или выездной проверки и чтобы она устояла в суде.

Чем это грозит: налог, штраф и пени

Если налоговая инспекция найдёт незадекларированный доход от аренды или продажи имущества, речь пойдёт не только о налоге, но и о штрафе: 20%, если инспекция не докажет умысел, и 40%, если докажет. То есть на доначисленный миллион рублей налога добавится ещё 400 000 руб. штрафа, плюс пени, которые начисляются каждый день на сумму долга по ключевой ставке Центрального банка — фактически как проценты по кредиту.

Тенденция будет только усиливаться: в бюджете дефицит, и раз с бизнеса уже собрали, что могли, внимание всё больше смещается на население. Если вы годами работали без официального договора и рассчитываете, что и дальше «прокатит» — рассчитывать на это не стоит: налоговая инспекция продолжает развивать цифровые сервисы для контроля доходов не только предпринимателей, но и обычных граждан.

Ставьте лайк, подписывайтесь на канал и включайте уведомления, чтобы не пропустить новые выпуски.