Николай Гудков

Переуступка прав аренды земельного участка

Переуступка права аренды земельного участка — одна из самых распространенных сделок, связанных с переменой лиц в обязательствах. Арендатору, который утратил интерес к предмету договора, такое соглашение позволит перевести бремя содержания участка и оплаты арендных платежей другому лицу. При этом, совершая сделку, стороны должны учитывать особое правовое регулирование земельных отношений, чтобы избежать негативных последствий, вплоть до признания её недействительной или незаключенной.

Содержание

Что такое переуступка права аренды земельного участка

Переуступка права аренды земельного участка — это возможность поменять арендатора в договоре. Большинство объектов договоров аренды не имеет установленных законом ограничений по переуступке, но для оборота земель предусмотрено отдельное правовое регулирование. Положения Земельного кодекса (ЗК РФ) имеют приоритет перед другими нормативными правовыми актами по вопросам землепользования.

В каких случаях возможна переуступка права аренды земельного участка

ЗК РФ разрешает переход прав и обязанностей арендатора третьим лицам и наделяет его возможностью отдать арендные права в отношении участка в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал корпорации (п. 3 ст. 22 ЗК РФ). Все эти действия арендатор вправе совершить в пределах срока действия договора аренды.

В большинстве случаев уступка прав возможна, но существует ряд исключений:

  1. Стороны в первоначальном арендном соглашении установили запрет уступки прав.
  2. Арендатором является резидент особой экономической зоны.
  3. Договор аренды заключен на торгах после 1 июня 2015 года. В такой ситуации арендатор не может передать права и обязанности другому лицу, а должен исполнять договор лично, если иное не предусмотрено законом. К арендным соглашениям, заключенным до 1 июня 2015 года, данное ограничение не относится. Такой подход поддерживают и Росреестр, и Верховный Суд РФ. Отдельные запреты содержат Лесной кодекс РФ и другие федеральные законы.

Если арендованный земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то возможность совершения сделки зависит от решения собственника земли. Если срок аренды составляет менее пяти лет, то согласие собственника на переуступку является обязательным, в остальных случаях необходимо лишь направить уведомление о смене арендатора в местную администрацию или соответствующее подразделение областного министерства. Переход прав на земельный участок, находящийся в частной собственности, возможен с учетом вышеописанных исключений.

Как оформить переуступку права аренды земельного участка

Оформление перевода прав арендатора совершается в той же форме, что и заключение первоначального арендного соглашения. Письменная форма предполагает заключение договора цессии, по которому бывший арендатор (цедент) передаст полномочия новому арендатору (цессионарию).

Подробнее: как составить уведомление о переуступке права аренды земельного участка

В соответствии с ГК соглашение о цессии должно содержать следующие условия:

  • сведения о сторонах сделки;
  • указание на действующий договор аренды;
  • сведения о земельном участке — предмете договора (кадастровый номер, местоположение, площадь);
  • срок аренды и цену переуступки.

Подробнее: как составить договор переуступки права аренды земельного участка

Стороны вправе предусмотреть и иные, не противоречащие закону условия. Например, неустойку за несвоевременную передачу ключей прежним арендатором или за несвоевременное освобождение земельного участка от техники или иного имущества арендатора. Свободу договора никто не отменял.

Актуальный бланк и образец этого документа есть в КонсультантПлюс Скачать бесплатно

Переход прав по цессии подлежит государственной регистрации в Росреестре, если срок аренды составляет более одного года. Для этого понадобятся следующие документы:

  • паспорта участников сделки, доверенности для представителей (если стороны не действуют лично);
  • выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
  • действующее арендное соглашение (рекомендуется сделать его копию без нотариального удостоверения);
  • план-схема земельного участка;
  • акт приема-передачи (может являться приложением к тексту соглашения);
  • надлежащим образом оформленное согласие собственника (если оно требуется);
  • квитанция об оплате государственной пошлины.
ВАЖНО!
У Росреестра есть не более 9 рабочих дней для регистрации, хотя на практике этот срок близок к 5 рабочим дням.

Нюансы переуступки прав на земельные участки

Переуступку прав нередко путают с другими договорами. Например, с субарендой земельных участков. Отличаются эти сделки тем, что при субаренде для арендодателя обязанное лицо не изменится: им останется первоначальный арендатор, который будет отвечать за все действия субарендатора. В то время как при уступке изменится обязанное перед арендодателем лицо. Если существует необходимость лишь на время передать права владения и пользования земельным участком другому субъекту, то подойдет субарендная сделка. Условия заключения обоих договоров похожи, но при субаренде получение согласия собственника обязательно. Верховный Суд и Росреестр сходятся в позиции, что специальный порядок для заключения субаренды не предусмотрен: даже если договор аренды заключался на торгах, то проведение повторных торгов не нужно.

Часто задаваемые вопросы по теме

  • Что такое переуступка права аренды земельного участка?
    Это соглашение, по достижении которого у земельного участка меняется арендатор.
  • Возможно ли совершить переуступку, если договор заключен на торгах?
    Возможно, если он заключен до 1 июня 2015 года. Если это случилось позднее, то переуступка запрещена и победитель торгов должен исполнить соглашение лично.
  • Возможно ли совершить переуступку в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности?
    Возможно, но с соблюдением условий о сроке действия соглашения. Если договор заключен менее чем на пять лет, то для переуступки понадобится согласие собственника земельного участка, если на больший срок — такое согласие не потребуется.
  • Каким образом оформляется переуступка?
    Сделка оформляется в той же форме, в которой заключен договор аренды. Чаще всего будет это цессия, которая оформляется письменно в форме единого документа с приложением действующего договора аренды, указанием новых сроков и цены аренды. Если срок действия договора составляет более одного года, то такие изменения подлежит регистрации в Росреестре.
  • Чем отличается переуступка от субаренды?
    В первом случае меняется сторона соглашения — арендатор, все права и обязанности предыдущего арендатора переходят к новому. При субаренде участок переходит во владение и пользование третьему лицу, хотя за его действия перед арендодателем отвечает первоначальный арендатор.