Жилые и нежилые дачные дома: что говорит закон и как с этим жить
На садовом участке может располагаться двухэтажный благоустроенный дом, который по документам является нежилым. А может маленькая дача, с проведенным электричеством и печкой, которая в документах значится как жилая. Разберем, чем отличаются жилые и нежилые дачные дома и как перевести садовый дом в жилой.
Дачный дом может быть как жилым, так и нежилым строением
Если на вашем садовом участке есть дача, юридически она может иметь статус как жилого дома, так и нежилого здания. Даже если в вашем садовом домике проведена вода, электричество и отопление, она по документам может значиться как нежилое здание.
Дело в том, что изначально на землях, предназначенных для садоводства, разрешалось строить и оформлять лишь дачи, которые являются нежилыми. Затем появилась возможность и на дачных участках строить жилые дома. А имеющиеся дачные домики разрешили переоборудовать для постоянного проживания и переводить их в жилые.
В чем разница между жилым и нежилым домом
Основная разница между жилым домом и нежилым зданием — это то, что первый предназначен для круглогодичного постоянного проживания в нем. В жилом доме имеются комнаты и помещения вспомогательного использования для удовлетворения бытовых нужд проживающих в нем людей (ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса). Это, к примеру, кухня, санузел. Жилой дом расположен на земельных участках, предназначенных как для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, так и для садоводства.
Садовый домик предназначен для сезонного использования и расположен на землях для ведения садоводства.
Таким образом, жилой дом оборудован коммуникациями, которые позволяют жить в нем круглый год. Это водоснабжение, электроснабжение и отопление (в том числе, печное). Дача, как правило, изначально не оборудована такими коммуникациями или оборудована лишь некоторыми из них. Например, в садовом домике есть только свет или свет и вода, но нет отопления. В садовом домике не всегда есть вспомогательные помещения. Например, отсутствует кухня, санузел. Располагается дача на землях, предназначенных для ведения садоводства (ст. 3 Федерального закона № 217-ФЗ от 29.07.2017).
Вас может заинтересовать: как изменить вид разрешенного использования земельного участка
Как определить, какой у вас дачный дом
Многие обустраивают принадлежащие им дачные домики — оборудуют в них кухню и санузел, проводят воду и отопление. Но тот факт, что в результате перестроек на даче теперь можно с комфортом жить круглый год, не делает ее автоматически жилым домом. Правовой статус строения «жилой дом» и «нежилое», «садовый дом» официально закреплён в Едином государственном реестре (ЕГРН). Чтобы точно узнать, каким строением вы владеете, получите выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта недвижимости. Выписку вы сможете получить на бумаге в МФЦ. За это придётся заплатить госпошлину 920 рублей. Или заказать в электронном виде через Госуслуги онлайн-выписку бесплатно.
Получение бесплатной онлайн-выписки из ЕГРН через Госуслуги
В выписке из ЕГРН необходимо на первой странице проверить строку «Назначение». Если там указано «Жилой дом», «Жилое», вы владеете жилым домом. Если указано «нежилое здание», «нежилое» или «садовый дом» — у вас в собственности нежилое строение.
Выписка из ЕГРН на жилой дом
Что лучше — жилой или нежилой
Мне как-то пришлось отвечать на вопрос клиента, чем лучше владеть — жилым домом или нежилым садовым. Однозначного ответа на такой вопрос нет. Каждый для себя определяет, что для него лучше. Но при владении жилым домом и нежилой дачей у собственника есть различные возможности и ограничения. Рассмотрим их в таблице:
| Жилой дом | Нежилой садовый дом (дача) | |
|---|---|---|
| Регистрация по месту жительства (прописка) | Можно прописаться | Нельзя прописаться |
| Ипотека (залог недвижимости) | На покупку оформят ипотеку | Ипотеку банк не одобрит |
| Налоговый вычет на покупку | Предоставляется | Не предоставляется |
| Материнский капитал | Можно использовать на покупку | Нельзя использовать на покупку |
| Субсидии и льготы | Полагаются | Не полагаются |
| Тарифы на ЖКУ | Как правило, ниже | Как правило, выше |
| Бесплатный подвод газопровода к границам земельного участка по программе догазификации | Участвуют в программе | Не участвуют в программе |
Как видите, владение жилым домом предоставляет гораздо больше возможностей, чем владение дачей. Но если вы не собираетесь прописываться в садовом домике или подводить к нему газ, то вам решать, стоит ли переоформлять его назначение с нежилого на жилое.
Как перевести нежилой дом в жилой
Как я уже говорила выше, даже если вы полностью обустроите садовый дом для круглогодичного проживания, по документам он всё равно останется нежилым. Чтобы получить статус жилого, необходимо пройти процедуру перевода садового дома в жилой. Она закреплена Положением, утвержденным Постановлением Правительства № 47 от 28.01.2006.
Для перевода необходимо действовать по следующему алгоритму:
Шаг 1. Получите заключение о техническом состоянии дачи
Это ключевой документ. Его готовит специалист в области инженерных изысканий, который является членом СРО. Как правило, этим занимаются кадастровые инженеры. Реестр кадастровых инженеров ведет Росреестр. Найти список работающих в вашем регионе кадастровых инженеров вы сможете на официальном сайте Росреестра.
Специалист проводит осмотр садового домика, определяет его техническое состояние и выдает заключение. В заключении должно быть чётко прописано, что дом отвечает требованиям надёжности и безопасности и допускается его использование как жилого.
Услуги кадастрового инженера платные. Стоимость зависит от региона, расположения и характеристик обследуемой дачи. В среднем придется заплатить от 5 тыс. до 50 тыс. рублей.
Шаг 2. Соберите необходимые документы
Вам понадобятся:
- Выписка из ЕГРН на дачу (предоставляется по желанию заявителя) или правоустанавливающий документ, если права на нее не зарегистрированы в ЕГРН.
- Заключение о техническом состоянии садового домика, полученное у кадастрового инженера.
- Паспорт собственника.
Шаг 3. Подайте заявление
Признать садовый домик жилым уполномочена местная администрация, в границах муниципального образования которого он расположен. Подать заявление вы сможете одним из следующих способов:
1. Через Госуслуги. Потребуется ответить на уточняющие вопросы и заполнить предложенную форму заявления. Затем прикрепить скан заключения о техническом состоянии дачи, правоустанавливающие документы на нее. Но такой способ подачи документов доступен не во всех регионах.
Подача заявления на признание садового дома жилым через Госуслуги
2. В местную администрацию. Документы потребуется принести на бумаге и заполнить заявление по установленной муниципальным НПА форме. Бланк заявления выдадут при обращении.
Пример заполнения заявления на признание садового дома жилым, подаваемый в орган местного самоуправления
3. Через МФЦ, если у администрации заключено с МФЦ соглашение о сотрудничестве.
Шаг 4. Дождитесь принятия решения
Местная администрация принимает решение по результатам рассмотрения поступивших документов в течение 45 календарных дней. При положительном решении вам сообщат об этом в течение 3 рабочих дней — направят сообщения в Госуслугах или выдадут уведомление в администрации, МФЦ.
При отказе в признании дачи жилым домом вы вправе его обжаловать в суде. Для этого необходимо подать административное исковое заявление в районный суд по месту нахождения администрации.
Шаг 5. Дождитесь регистрации изменения назначения в ЕГРН
Администрация самостоятельно направит решение в Росреестр. На основании этих документов в ЕГРН вносятся сведения об изменении назначения строения с «нежилое» или «садовый дом» на «жилой дом». Об этом Росреестр уведомит вас путем направления сообщения на Госуслугах. После этого вы сможете заказать выписку из ЕГРН, в которой назначение вашей дачи указано уже как «жилой дом».
Узнайте, как проверить регистрацию дома в Росреестре