Неосновательное обогащение по договору аренды: что это такое и как взыскать
Неосновательное обогащение — это приобретение или сбережение имущества за счет другого лица без законных на то оснований. Многие полагают, что оно может возникнуть только при отсутствии каких-либо договорных отношений. Однако неправомерное обогащение может иметь место и тогда, когда договорные отношения существуют: например, по договору аренды. Рассмотрим, в каких случаях это возможно и как пострадавшей стороне взыскать такое неосновательное обогащение.
Когда возникает неосновательное обогащение у арендодателя
По договору аренды неосновательное обогащение чаще возникает у арендодателя. Например, арендатор по ошибке внес платеж в большем размере, чем требовалось. Либо оплатил сумму авансом, а договор был признан недействительным.
Признание недействительным договора аренды обычно имеет место в следующих случаях:
- Не соблюдена форма сделки (если договор аренды недвижимости заключен на срок более одного года, то требует обязательной государственной регистрации в силу ст. 609 ГК РФ).
- Соглашение подписано недееспособным лицом либо не имеющим соответствующих полномочий.
- Сделка нарушает права третьих лиц (например, имущество находится в залоге).
- Сделка заключена в нарушение закона, под давлением или в результате обмана.
В случае признания договора недействительным арендатор обязан вернуть имущество законному владельцу. Но если он уплатил аренду за больший срок, чем успел попользоваться имуществом, то разница в сумме рассматривается как неосновательное обогащение арендодателя и подлежит возврату.
У меня была ситуация, когда коммерческий директор подписал договор на аренду производственного помещения, но срок его доверенности к тому времени закончился, а у нового генерального директора на это помещение были совсем другие планы. По его указанию новых арендаторов просто выставили за ворота, несмотря на уже внесенный ими солидный аванс. Пришлось объяснять руководителю, что подать иск о недействительности сделки он, конечно, может, но деньги несостоявшимся арендаторам придется вернуть, и если не добровольно, то через суд и с процентами. В результате вопрос уладили миром.
Когда возникает неосновательное обогащение у арендатора
У арендатора меньше шансов незаконно обогатиться, но они также имеются. Например, после подписания долгосрочного соглашения арендатор въехал в арендованное помещение, но нескольку месяцев не вносил плату за него. Если договор не был зарегистрирован в Росреестре, то сделка является недействительной. Но у арендатора возникает обязанность вернуть собственнику сумму незаконного сбережения за период фактического пользования помещением (ст. 1105 ГК РФ). Иногда арендатор после заключения сделки исправно вносит положенные платежи. А после подачи иска о признании сделки недействительной прекращает оплату, но продолжает пользоваться имуществом. В такой ситуации в случае признания договора недействительным у арендатора также возникает неосновательное обогащение за тот период, когда он бесплатно использовал чужую собственность.
На просторах интернета бытует растиражированное ИИ мнение о том, что неосновательное обогащение арендатора может возникнуть вследствие сдачи арендованного имущества в субаренду без согласия арендодателя. Однако судебная практика такое мнение не поддерживает. Само по себе заключение договора субаренды без согласия арендодателя не приводит к недействительности арендного договора. Значит, арендодатель в такой ситуации вправе потребовать расторжения соглашения, возврата имущества, взыскания убытков (например, причинения ущерба имуществу) и уплаты штрафа (если предусмотрено договором).
Если же лицо не является законным арендатором имущества, а получает выгоду, используя или сдавая внаем имущество, ему не принадлежащее, — его действия будут квалифицироваться как неосновательное обогащение за чужой счет.
Может пригодиться: как составить исковое заявление о взыскании неосновательного обогащения
Как взыскать неосновательное обогащение по договору аренды
Для взыскания неосновательного обогащения по договору аренды действует общий порядок для такой категории дел. В арендных правоотношениях незаконное обогащение возвращается в денежной форме — возмещается стоимость неосновательного пользования имуществом либо обратно перечисляются аванс или переплата по договору.
В первую очередь пострадавшему необходимо доказать факт неосновательного обогащения за его счет. Для этого надо подтвердить два обстоятельства:
- приобретение либо сбережение приобретателем имущества за счет истца;
- отсутствие у приобретателя правовых оснований для такого обогащения.
Также истцу потребуется рассчитать, на какую сумму ответчик обогатился за его счет, исходя из стоимости аренды.
Если ответчик возражает против заявленных требований, то он должен, соответственно, доказать, что имел законные основания для приобретения (сбережения) имущества.
Наибольшую сложность по таким делам представляет доказывание факта использования имущества арендатором в определенный промежуток времени, если последний, например, заявляет, что давно освободил помещение или вовсе в него не заезжал. Таким доказательством иногда является акт приема-передачи. Но нередко составлением акта стороны пренебрегают либо поручают его подписание неуполномоченным лицам. В этом случае суд не примет документ в качестве доказательства и истцу придется искать другие способы доказывания. Если арендатор использовал недвижимость для предпринимательской деятельности — это могут быть оформленные документы на поставку или отгрузку товара, акты проверок контролирующих органов, сведения из налоговой о регистрации контрольно-кассовой техники и т.п.
Подробнее: как доказать неосновательное обогащение