Признание договора купли-продажи квартиры недействительным

Основания недействительности сделок с недвижимостью

Для защиты своих прав или минимизации финансовых расходов, возникших вследствие неудачно заключенной сделки, нередко используется правовой институт установления сделки недействительной. На законодательном уровне установлены условия признания договора купли-продажи недействительным, к ним относятся следующие:

1. Несоблюдение формы сделки, например, в том случае, если соглашение заключено не в письменном виде.
2. Отчуждение квартиры под угрозой насилия или обмана.
3. Соглашение, совершенное в результате заблуждения, когда сторона не осведомлена об условиях, на которых она не заключила бы договор.
4. Использование в качестве предмета договора продажи недвижимого (ДКП) имущества, ограниченного в обороте.

Вышеуказанные случаи признания договора купли-продажи недействительным не являются исключительными. Например, юридические лица могут использовать как способ защиты своих прав признание сделки недействительной; уставом организации может быть закреплен размер сделок, для которых требуется одобрение крупой сделки. Если директор заключает соглашение о продаже недвижимости, стоимость которой превышает 5 000 000 руб., а уставом общества установлено обязательное получение согласия для сделок свыше 2 000 000 руб., участники общества могут обратиться в суд с целью осуществить признание договора купли-продажи недвижимости недействительным, так как отсутствует документ на одобрение соглашения.

Правовые последствия недействительности

В случае установления сделки недействительной стороны возвращаются в первоначальное положение: один участник возвращает денежные средства, другой — недвижимое имущество. Такое процессуальное действие носит понятие двухсторонней реституции. Оно закреплено на законодательном уровне в п. 2 ст. 167 ГК РФ.

Правовым закреплением исключительных последствий отдельно для покупателя и продавца является судебная практика; признание договора купли-продажи недействительным может обернуться разными последствиями для покупателя и продавца:

• для покупателя — дает возможность взыскания разницы между рыночной ценой недвижимого объекта и суммой по ДКП, если он приобрел статус документа, утратившего правовую природу. Такое положение закреплено Определением ВС РФ от 13.06.2017 по делу № 301-ЭС16-20128, А28-12640/2015;
• для продавца — несет риск уплаты процентов по статье 395 ГК РФ с суммы разницы между ценой продажи покупателю и рыночной стоимостью недвижимого имущества (п. 55 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7).

При возникновении споров с недвижимостью нередко возникает вопрос: действует ли соглашение, если отсутствует его регистрация? Нормативное закрепление ответа существует только на уровне разъяснений Пленума ВС РФ. В соответствии с п. 60 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, признание сделки купли-продажи квартиры недействительной ввиду отсутствия регистрации договора с недвижимостью не является основанием для признания сделки утратившей правовую действительность.

Порядок установления недействительности договора

Направить в суд исковое заявление с рассматриваемым предметом спора могут лица, являющиеся участниками договора.

Существуют исключительные случаи, в которых обратиться в суд с целью осуществить признание ДКП недействительным может третье лицо. П. 78 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 устанавливает, что третье лицо может обратиться с вышеуказанным требованием, если защита его прав возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

После получения искового заявления с прилагающимися документами суд производит его рассмотрение и выносит определение о принятии и назначении даты предварительного судебного заседания или отказе в принятии с указанием недостатков, которые необходимо устранить.

Заявить свои требования можно посредством подачи встречного иска в уже существующем процессе. Обращаем внимание, что в разделе с требованиями иска следует просить не только признать соглашение утратившим правовую силу, но и применить последствия прекращения действия документа.

По результатам подготовки дела суд выносит определение о назначении судебного заседания. Судебным актом, завершающим процесс в суде первой инстанции, является судебное решение.

АПК РФ установлены сроки признания договора купли-продажи недействительным: они являются общими и составляют 3 месяца. После этого в течение месяца решение суда вступает в силу и подлежит исполнению. Сторона процесса может воспользоваться правом на обжалование акта в случае несогласия с ним.

Шаблон иска в арбитражный суд

Шаблон иска в суд общей юрисдикции