Как осуществить сделку с недвижимостью с участником из недружественной страны?

Видео-ликбез о нюансах сделок с недвижимостью с участником из недружественной страны?

Здравствуйте! С вами Алена Талаш, управляющий партнер компании «РосКо Консалтинг и Аудит».

Уже третий год на территории России действует особый порядок заключения сделок с объектами недвижимости, участниками которых являются компании из иностранных стран, совершающих недружественные действия в отношении РФ.

Как зарегистрировать сделки по купле-продаже объектов недвижимости с участником из недружественной страны? Как складывается судебная практика по сделкам, связанным с отчуждением собственности с участниками — компаниями из недружественных стран? Даем ответы на эти вопросы в нашем новом видео!

Недружественные страны

Перечень недружественных нам стран утвержден распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 г. №430-р. Под ограничения попали такие страны, как Андорра, Австралия, Албания, США, Великобритания, Канада, Исландия, Швейцария, Украина, Монако, Новая Зеландия, Япония, Сингапур, Черногория, Норвегия и ряд других стран.

В условиях продолжающихся санкционных ограничений учредители ООО из недружественных стран нередко принимают решение о полной ликвидации российской компании. Можно ли осуществить такую процедуру сейчас? Мы подробно рассказываем в этом видео. Переходите по ссылке и смотрите!

Особый порядок совершения сделок с недвижимостью

Для того, чтобы совершить сделки по купле-продаже недвижимости, необходимо получить разрешение специальной Правительственной комиссии. Без одобрения комиссии сделку не зарегистрируют в Росреестре.

За получением такого разрешения, компании нужно обратиться в Минфин РФ. Порядок выдачи разрешений и форма заявления приведены на официальном сайте. Заполненное заявление можно направить:

• по электронному адресу;
• по почте либо нарочным по адресу: Москва, ул. Ильинка, д.9, 5 подъезд, каб.121.

Впоследствии полученное разрешение включается в пакет документов, подаваемых на регистрацию сделки в Росреестр. Пакет документов с разрешением можно направить через «Личный кабинет» на официальном сайте Росреестра, в МФЦ, у нотариуса либо подать лично.

Далее можно отслеживать судьбу заявления в разделе «Проверка исполнения запроса (заявления)» на сайте Росреестра. В указанных случаях речь идет о недвижимости, расположенной на территории России.

Например, не подпадают под ограничения особого порядка сделки между компанией — резидентом РФ и компанией из недружественных стран, если объект недвижимости находится за пределами России и расчеты осуществляются по счетам резидентов, открытым в зарубежных банках.

Исключения из правил

В некоторых случаях компании могут не получать специальное разрешение. Подробнее об этом расскажет юрист компании РосКо Дарья Патапкина.

Для этого одновременно должны быть выполнены два условия:

1. Иностранная компания контролируется российской компанией или российским гражданином;
2. Информация о контроле российской компании представлена налоговикам.

Компании - налоговые резиденты РФ должны направить в налоговую инспекцию по месту своего учета либо по месту учета в качестве крупнейших налогоплательщиков уведомления об участии в иностранных компаниях и о КИК.

При этом контролирующими лицами КИК могут быть физические или юридические лица при условии, что они имеют долю участия в иностранной компании установленного размера либо осуществляют контроль над иностранной компанией. Однако выполнение этого условия должно быть подтверждено документально. Таким подтверждением является:

• квитанция налоговиков о приеме электронного документа, если документ отправлялся через ЭДО;
• отметка налоговиков о принятии, если документ был представлен на бумаге;
• квитанция почты с описью вложения с отметкой почты, если документ направлялся по почте.​​​​

Судебная практика

Ввиду новизны нормы, судебная практика по сделкам купле-продажи недвижимости между компаниями, в которых фигурируют участники из недружественных стран малочисленна.

Так, компания — покупатель пыталась оспорить правомерность отказа в регистрации сделки по купле-продаже здания и земельного участки и дошла до высших судей.

Общество — покупатель и компания — продавец заключили договор купли-продажи объектов недвижимости на территории РФ. Единственным участником Общества являлось акционерное общество со страной происхождения из Швейцарии. Одним из участников компании — продавца с долей участия 99,99542% являлась частная компания из Нидерландов.

Общество и компания обратились в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации перехода к Обществу права собственности на объекты недвижимости. Управление Росреестра сообщило заявителям о приостановлении осуществления регистрационных действий.

Мотив отказа заключался в том, что продавец по договору является юридическим лицом, участником которого с долей 99,99542% является иностранное лицо, зарегистрированное в Нидерландах и при этом не представило разрешение, выдаваемое Правительственной комиссией РФ на осуществление им сделки купли-продажи объектов.

В Перечень недружественных стран включены Швейцария и Нидерланды как государства — члены Европейского союза. Особый порядок осуществления сделок установлен как для случаев приобретения, так и для случаев отчуждения недвижимого имущества лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия.

Поэтому на эту сделку должно быть получено разрешение в порядке, установленном Указом Президента.

Еще один пример из судебной практики

Росреестр отказал в госрегистрации ипотеки права аренды земли и здания АО, единственным акционером которого являлась кипрская компания. Залогодатель пытался доказать, что фактически находится под контролем не кипрской компании, а российского физического лица.

Но судьи не поверили на слово, тем более, что в пояснениях к бухгалтерскому балансу залогодатель указал в качестве конечных бенефициаров граждан, проживающих на Кипре и в Англии.

При этом залогодатель не раскрыл актуальную финансовую отчетность и не направил налоговикам актуальные уведомления о КИК. Поэтому на регистрацию такой сделки необходимо получать разрешение комиссии.

Итоги

Подведем итоги. Сделки между компаниями из недружественных государств и резидентами РФ по купле-продаже недвижимости должны совершаться с разрешения Правительственной комиссии.

Такое разрешение не требуется, если иностранная компания находится под контролем российской компанией или российским гражданином и такая информация предоставлена налоговикам.

На этом все. Хотите знать больше? Плейлист «Иностранным инвесторам в России» — ваш путеводитель по российскому рынку. Основные темы: налоги, законы, банковская система и госорганы. Узнайте о ключевых инвестиционных возможностях и секторах.

Большое спасибо, что досмотрели это видео до самого конца! С вами была Алена Талаш. Есть вопросы? Не откладывайте — пишите их прямо сейчас в комментариях, и наши юристы из компании «РосКо» ответят вам совершенно бесплатно! И, конечно же, не забудьте подписаться на наш канал. Будь в курсе – будь с РосКо!

Полезные материалы от RosCo:

• Сайт компании: https://rosco.su/
• YouTube канал: RosCo | Consulting & audit — YouTube
• ВКонтакте: RosCo | Consulting & audit (vk.com)
• Telegram: Telegram: Contact @roscoaudit
• Дзен: RosCo | Consulting & audit | Дзен (dzen.ru)