УСН или НДФЛ: какой налог платить предпринимателю при продаже квартиры?

Видео-ликбез о налоге при продаже имущества индивидуального предпринимателя

Всем привет, на связи Марат Самитов, руководитель бухгалтерской компании «Самитов Консалтинг». У индивидуальных предпринимателей, так как у них нет имущественного разграничения, как у организаций, есть одна проблема: какой налог платить при продаже имущества? И желательно, конечно, поменьше, чтобы не было проблем с налоговой инспекцией.

Например, если я владел квартирой 5-7 лет, то даже декларацию сдавать не надо и никакой налог не надо платить. Прекрасно! Но если я эту квартиру сдавал в аренду как предприниматель, то скорее всего нужно будет платить упрощёнку 6%.

Критерии для определения типа дохода

Какие критерии применяют суды и налоговые инспекции, чтобы отнести конкретный доход к личному доходу либо к предпринимательскому? Вот основные:

1. цель покупки или цель создания имущества;
2. как предприниматель фактически использовал этот объект;
3. как часто предприниматель продаёт соответствующие объекты или использует в своей предпринимательской деятельности;
4. платит ли индивидуальный предприниматель налог на имущество физлиц;
5. как раньше налоговая инспекция смотрела на подобные доходы у конкретного предпринимателя.

Первый, второй и третий критерии, то есть цель, фактическое использование, а также систематичность деятельности индивидуального предпринимателя являются самыми важными для налоговой инспекции и для суда.

Развенчание мифа о цели покупки

Вначале развеем самый основной миф, который я часто слышу и вижу в комментариях, в том числе под моими видео. Цель покупки неважна. Неважно, откуда вы оплатили данное имущество. То есть, например, у вас есть деньги на расчётном счету ИП. Если вы оплачиваете любое имущество с расчётного счёта ИП — квартиру, машину, офис, земельный участок — вообще неважно, откуда вы оплачиваете эти объекты. Если вы используете это имущество в личных целях, не используете в предпринимательских целях, то когда вы будете продавать эти объекты, всё будет хорошо. Вы будете платить НДФЛ, и неважно, что деньги были оплачены с расчётного счёта индивидуального предпринимателя. И это хороший бонус, им надо пользоваться.

Однако если налоговики докажут, что цель создания этого имущества или цель покупки этого имущества было извлечение прибыли, то, извините, тогда вы будете платить налог как обычный предприниматель: либо упрощёнку 6%, либо упрощёнку доход минус расход. Может быть, вы вообще с НДС работаете, тогда может быть и НДС, и НДФЛ придётся платить — всё зависит от вашего режима налогообложения.

Проверка цели покупки налоговой инспекцией

Когда налоговая инспекция проверяет цель покупки, например, какого-то транспорта или недвижимости, она смотрит ЕГРИП и смотрит, какой у вас ОКВЭД. То есть, если у вас ОКВЭД «транспортные услуги», вы купили грузовик, или вы, например, занимаетесь перевозкой пассажиров и купили легковой автомобиль, то очень вероятно, что вы использовали этот самый автомобиль или грузовик для предпринимательских целей, и налоговая инспекция это будет использовать, конечно же, в свою пользу.

Однако, если у вас этого ОКВЭД нет, это не гарантирует вам стопроцентной безопасности, и налоговые риски остаются, потому что налоговая инспекция всё равно будет искать доказательства того, что данное имущество использовалось в предпринимательской деятельности. Например, там два-три раза пересдавали в аренду квартиру или офис, или, не знаю, в аренду сдали свой автомобиль, и это, например, по расчётному счёту прошло индивидуального предпринимателя — и налоговой инспекции это будет достаточно.

Систематичность прибыли

Второй важный критерий — это систематичность прибыли. То есть, если вы купили несколько грузовиков и их продали в течение, например, года или даже двух лет, и даже трёх лет (иногда налоговая инспекция отслеживает и 3 года подряд), то, естественно, она будет расценивать это как предпринимательскую деятельность и скажет: «Давай, дорогой, плати, пожалуйста, налоги как предприниматель, а не как физлицо».

Однако, если вы купили, например, офис, в предпринимательской деятельности его не использовали, он там постоял несколько лет, вы его продали — это всего лишь одна сделка. То тогда эту сделку суды в первую очередь, ну и налоговая инспекция во вторую, будут трактовать как сделку для обычного гражданина, и, соответственно, нужно будет платить НДФЛ. Ну, или не нужно будет его платить, если срок владения там более 5 лет.

Пример из практики

Что могу сказать на нашей практике: например, к нам приходил такой предприниматель — они строят дома и продают их. Естественно, у него систематичность, но он там оформлял на жену, на брата, на свата, ещё на кого-то, и каждый из них сделал всего три сделки за 3 года, то есть по одной сделке в году. Налоговая инспекция отследила то, что он сам продал три дома за 3 года, то, что его там супруга, брат и отец тоже продавали построенные дома, то, что там никто не регистрировался. В общем, очень прямо сказали, что нужно платить НДФЛ как предпринимателю, то есть без вычетов, то есть повышенные налоги.

Поэтому налоговая инспекция анализирует при систематичности ваших сделок большой период времени — целых 3 года. Поэтому учитывайте и это тоже.

Налог на имущество физлиц

Следующий, но уже не такой важный критерий: платите ли вы как индивидуальный предприниматель налог на имущество физлиц. Например, чем здесь нюанс: как известно, если вы на упрощёнке и используете имущество, недвижимость особенно, в предпринимательской деятельности, то эта недвижимость не будет облагаться налогом на имущество, и вы вроде бы как бы сэкономили налоги на имущество. Но при продаже этого офиса, например, или склада налоговая инспекция припомнит вам и скажет: «Тогда пользовался льготой, поэтому сейчас плати налог как предприниматель, например, 6%».

А если вы платили налог на имущество как физлицо, докажете, что вообще нигде не использовали это имущество, то будете потом при продаже платить НДФЛ как физлицо. То скорее всего может быть вообще налога не будет, то есть это будет меньше налоговых платежей.

Предыдущая практика налоговой инспекции

Ну и последний, наверное, критерий: как раньше налоговая инспекция смотрела на ваши доходы. Например, если вы сдавали офис как физлицо, платили НДФЛ, то и при продаже этого офиса вы тоже можете заплатить НДФЛ. Вот так интересно, то есть, по крайней мере, суды таким образом считают. Но опять-таки, критерий важно — систематичность прибыли и цель покупки.

Заключение

Ну и ещё раз про этот самый миф: неважно, откуда вы оплатили этот офис или этот грузовик, который используете в предпринимательской деятельности. Даже на самом деле неважно, когда вы оформили своё ИП. Если после регистрации ИП вы уже используете какой-нибудь там офис, склад или транспорт в предпринимательской деятельности, то даже если вы его купили до регистрации ИП, налоговую инспекцию это не будет ни разу колышить — она скажет: «Плати налоги как предприниматель».

Надеюсь, я всё подробно рассказал. Если у вас какие-то ещё вопросы остались, задавайте их в комментариях. Если вы столкнулись с проблемой, которая описана в этом видео, напишите мне в личные сообщения либо оставьте заявку по ссылке под этим видео — мы с вами свяжемся и посмотрим, что можно сделать, как выйти из ситуации с минимальными налоговыми платежами.

Если выпуск понравился, ставьте лайки, подписывайтесь на канал. Ну и обязательно перешлите это видео своим друзьям-предпринимателям, чтобы они не наступали на те же грабли.

Полезные материалы от Марата Самитова:

• YouTube-канал с видео-ликбезами.
• Telegram-канал Налоги, законы и бизнес.
• Сайт Samitov consulting.