На какой срок можно заключать договор аренды
Срок договора аренды может быть любой, и это зависит от разных обстоятельств: волеизъявления сторон, предмета, формулировок текста соглашения, требований законодательства. При этом закон не относит условие о периоде пользования и владения вещью к числу существенных условий, необходимых для заключения такого контракта. Но в случае аренды недвижимости срок договора имеет принципиальное значение.
Срок договора аренды и срок аренды: в чем разница
Срок аренды – это период времени, в течение которого сторона вправе пользоваться (или владеть и пользоваться) вещью (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Срок действия договора – период времени, обозначающий, с какого момента действует договор аренды и в течение которого исполняются условия соглашения и установленные им обязательства сторон (статьи 425 и 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не разделяет этих понятий.
Эти периоды могут совпадать по времени (при передаче имущества одновременно с заключением контракта и возврате при его прекращении). Но могут отличаться (при передаче имущества через определенное время после заключения соглашения либо при фактическом пользовании имуществом до его оформления надлежащим образом).
Другими словами, начало действия контракта определяется его заключением, а аренды – моментом передачи вещи.
Виды сроков, которые необходимо закрепить в договоре аренды
Срок определяется:
- календарной датой;
- временным промежутком (часы, дни, недели, месяцы, годы);
- наступлением в определенный промежуток времени определенного события (что должно произойти неизбежно и в любом случае не зависит от воли, желания, возможности сторон).
Отвечая на вопрос, может ли договор аренды быть бессрочным, надо помнить, что, если период пользования не указан, соглашение заключено на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). И расторгается такой контракт любой из сторон в одностороннем порядке с предварительным предупреждением об этом другой стороны за один месяц (но если предмет соглашения недвижимое имущество, то за три месяца).
В соглашениях некоторых видов (например, прокат, аренда участков недр, земельных и лесных участков, водных объектов, объектов теплоснабжения и культурного наследия, недвижимого имущества объектов инфраструктуры морского порта и др.) законом устанавливаются предельные (максимальные) периоды пользования. При этом если время пользования в контракте не определено или установлено свыше предельного, то в любом случае по истечении последнего соглашения прекращает свое действие.
Срок заключения договора аренды нежилого помещения и других видов недвижимого имущества имеет значение, так как соглашения, заключенные на год и более, в обязательном порядке подлежат государственной регистрации. И считаются заключенными с момента такой регистрации. В такой ситуации условие о времени пользования – это существенное условие договора.
Последствия нарушения сроков договора аренды
По окончании периода пользования переданная вещь возвращается собственнику.
В случае ее несвоевременного возврата собственник вправе потребовать:
- Внесения платы за фактическое пользование вещью за время просрочки. В случае задолженности по этим платежам начислять договорную неустойку нельзя, так как договорные отношения в этот момент, как правило, уже прекращены. Но собственник вправе начислить на эту сумму проценты за пользование чужими денежными средствами (в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации).
- Возмещения убытков (при их наличии) на основании статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.
- Уплаты неустойки за несвоевременный возврат (если она предусмотрена соглашением).
Если соглашение заключено путем проведения на торгах (например, конкурса или аукциона), то его продление не подлежит повторному конкурсу или аукциону.