Опционный договор: что это такое и в чем его особенности

Что такое опцион и опционный договор

Первая модель представлена в статье 429.2 ГК, согласно которой опцион предоставляет право заключить одну или несколько сделок стороне, получившей безотзывное предложение. Эта сторона вправе:

• сделать акцепт сразу или до установленного офертой срока;
• отказаться от предложения.

Опцион на заключение договора заключается в форме письменного соглашения. Если соглашение требует нотариального заверения, то и его заверяет нотариус.

А уже на основании соглашения о предоставлении опциона на заключение договора заключается основная сделка.

Вторая модель представлена в статье 429.3 Гражданского кодекса, которая определяет, что такое опционный договор, условия его заключения и прекращения. Этот документ содержит одновременно оферту и акцепт и закрепляет все действия участников. Дополнительные документы не нужны, если предмет обязательства не требует их представления. Стороны заключают сделки на куплю-продажу движимого или недвижимого имущества, выполнение работ, совершение других сделок по заранее определенной цене или условию с отсрочкой исполнения.

Федеральный закон № 44-ФЗ не содержит прямого разрешения или запрещения на использование опциона на заключение договора и опционного договора, но закон позволяет более свободно заключать контракты с единственным поставщиком до 600 000 рублей. Делаем вывод, что опционные схемы используются согласно п. 4 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ, 223-ФЗ. Работать с помощью указанных юридических инструментов законодатель разрешает только при наличии разрешительной нормы в локальном акте заказчика о закупках.

Для сведения: когда договор заключается в обязательном порядке

Понять, что представляет опционная сделка, поможет пример опциона на заключение договора поставки:

Может пригодиться: как прописать порядок оплаты в договоре

Сравнение опциона и опционного договора

Согласно статье 429.2 ГК опцион не является самостоятельной сделкой и не служит основанием для оказания услуг или предъявления претензий. Это лишь инструмент для заключения основной сделки на условиях, определенных предложением.

Основная сделка содержит предмет, существенные условия, обязательства сторон – все, что входит в конструкцию обычной сделки, но с отсрочкой исполнения или условием исполнения. Но основной договор не является самостоятельным документом: если контрагенты заключили соглашение, то его предметом будут не другие, не подобные, а те же обязательства, что включены в предмет соглашения.

В соответствии со статьей 429.3 ГК опционный договор выступает самостоятельным документом и позволяет одному из участников сделки требовать выполнение предусмотренных обязательств при определенных условиях или до установленного срока. Например, второй участник должен заплатить за товар, передать или принять недвижимое имущество.

Оба указанных инструмента содержат право ожидания. Но исполнение обязательств зависит от желания одной из сторон — она вправе потребовать исполнить или отказаться от сделки. При истечении указанного срока действие документов прекращается, оферта аннулируется.

Примером опционного договора из жизни служит покупка нежилого торгового помещения:

Рядом с торговым центром продается помещение, подходящее для расширения, за 10 000 000 руб. В настоящий момент центр все средства вложил в товар. Но помещение надо покупать, цены растут. Проценты по кредиту вызовут большие траты, поэтому принято решение более выгодно купить здание, заключив опционный контракт. Достигнуто соглашение с собственником — отдать ему сейчас 3 000 000 рублей и через год оставшуюся сумму. Собственника устроило решение, такая сумма необходима ему на лечение. За ожидание поступления денег продавец получит 10 % от всей суммы сделки. Для торгового центра это выгоднее, чем банковский кредит.

Отличие опциона от предварительного договора

Эти договорные конструкции имеют большое сходство. Но их разница в том, что предварительные обязательства даются без каких-либо гарантий, стороны их обсуждают, меняют по согласию сторон, а опционные обязательства контрагент принимает такими, как есть, за плату, изменить их впоследствии невозможно.

Права и обязанности по опционной сделке возникают в момент ее подписания, а по предварительной — в момент подписания основной. Принятое опционное обязательство контрагент исполняет в указанные второй стороной сроки или при наступлении определенных обстоятельств, а предварительное обязательство определяет конкретные сроки, которые затем стороны отражают в основной сделке.

Опционные договоренности дают большую уверенность участнику, заплатившему за предоставление безотзывной оферты, — это твердое обеспечение выполнения соглашения, чего нельзя сказать о предварительных обязательствах без обеспечения. В случае уклонения одного из контрагентов от подписания основной сделки, второму придется обращаться в суд.

Но есть риск, что в зависимости от обстоятельств обладатель опциона в любой момент может отказаться воспользоваться своим правом.

Отсюда следует, что в каждой конструкции есть положительные и отрицательные стороны.

Примеры из практики

Опцион как договорная конструкция используется с 2015 года. Со временем все больше предпринимателей применяют возможности опциона на заключение договора аренды, который дает право пользоваться помещением в будущем.

Будущие арендодатель и арендатор заключили соглашение, согласно которому арендатор получил в аренду нежилые коммерческие помещения на определенных заранее условиях. Главное условие соглашения, которое устроило арендатора, – отсрочка оплаты аренды, арендодатель и арендатор подписали основную сделку.

По такому же принципу действует опцион на заключение договора купли-продажи недвижимости с определенными условиями. Например, продается большое коммерческое здание с гаражами, подсобными помещениями. Собственник долгое время продает здание – желающих много, но цена высокая. В результате продавец выставляет комплекс на продажу на условиях безотзывной оферты с привлекательными условиями: первый взнос 50 % от стоимости, затем покупатель вносит оставшуюся сумму равными частями ежегодно. Нашелся покупатель, которого привлекли условия опциона, согласно соглашению купля-продажа состоится после получения продавцом всей суммы.