Инструкция: обговариваем обеспечительный платеж в договоре аренды
Обеспечительный платеж в договоре аренды — это сумма, которую прописывают в соглашении и вносят в качестве гарантии исполнения обязательств.
Что это за платеж
В Гражданском кодексе указано, что такое обеспечительный платеж по договору аренды: это определенная сумма, которую арендатор вносит в пользу арендодателя вместе с арендной платой. Такой взнос является дополнительной гарантией к исполнению обязательств по соглашению аренды (ч. 1 ст. 329, ч. 1 ст. 381.1 ГК РФ).
Для чего его обговаривают
Дополнительная гарантия в соглашении о найме необходима для возмещения возможных убытков. Условие о дополнительном обеспечении включают в договоры:
- об аренде дорогого имущества;
- о найме жилого и нежилого помещения как гарантию оплаты ежемесячной аренды;
- с долгосрочным периодом действия.
Цель обеспечительного платежа — материальная компенсация ущерба, который может возникнуть в ходе исполнения договора аренды. В условиях соглашения оговаривают порядок использования гарантии:
- при порче или потере имущества;
- при неуплате ежемесячного арендного взноса;
- при нарушении иных существенных условий договора аренды.
Если включаете в договор пункт об обеспечительном платеже, обязательно укажите его назначение, сумму, порядок внесения, использования и возврата такого обеспечения.
Как используют обеспечительный платеж
Гарантию обычно вносят в виде денежных средств. Используют ее только в обстоятельствах, наступление которых предусмотрено арендным договором. Если арендатор нарушает условия найма, обеспечение засчитывается как исполнение конкретных договорных обязательств (ч. 1 ст. 381.1 ГК РФ).
Для соглашения о найме такими обстоятельствами выступают:
- Причинение ущерба арендодателю. Варианты нанесения ущерба отдельно прописываются в контракте. Обеспечительный платеж используют в качестве покрытия материальных и нематериальных потерь.
- Нарушение сроков внесения арендной платы. Обеспечение покрывает сумму, которую несвоевременно внес или не заплатил арендодатель.
Если плательщик нарушил условия арендного контракта, арендодатель уведомляет его об использовании обеспечения. В официальном уведомлении надлежит указать причину использования гарантии, ее размер и подтвердить операцию документами.
В некоторых случаях взнос используют как арендную плату за последние месяцы аренды. Такую возможность необходимо предусмотреть условиями договора об аренде.
По теме читайте: взыскание арендной платы по договору аренды
Порядок возврата
Правила возврата денег необходимо отдельно прописать в соглашении. Если при исполнении условия не нарушались, то обеспечительный платеж при расторжении договора аренды или окончании срока его действия возвращается арендатору (ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ).
Порядок возврата прописывают следующим образом:
- гарантию используют для погашения завершающих периодов найма (как оплату за последние месяцы);
- арендатору возвращают гарантию в полном объеме в установленный срок.
Если в контракте не установлен срок возврата, арендодатель обязан вернуть обеспечение в течение 7 дней с того момента, как арендатор запросил такой возврат (ч. 2 ст. 314 ГК РФ).
Пример договора с обеспечительным платежом
Вот вариант, как прописать условие договора об обеспечительном платеже при аренде нежилого помещения:
|
Помимо арендной платы Арендатор в момент первого платежа вносит также обеспечительный платеж в размере ________ не позднее __________. За счет обеспечительного платежа Арендодатель покрывает свои убытки, возникшие по вине Арендатора, а именно: ______________. При прекращении настоящего Договора обеспечительный платеж подлежит возврату Арендатору в следующем порядке: ______________. |
А это — пример для найма жилого помещения:
Бухгалтерский и налоговый учет
Обеспечительный платеж отражается в бухучете обеих сторон, если они ведут учетные операции. До использования или возврата обеспечение фиксируется на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» как дебиторская задолженность у арендатора и кредиторская — у арендодателя.
Обеспечительный платеж отражают и на забалансе. Арендатор задействует счет 009 «Обеспечения выданные», а арендодатель — 008 «Обеспечения полученные». Вот как оформить гарантию по соглашению аренды в бухгалтерском учете:
|
Проводка |
Операция |
|---|---|
|
ДТ 76 КТ 51 |
Арендодатель получил гарантийную сумму |
|
ДТ 51 КТ 76 |
Арендодатель вернул деньги арендатору |
|
ДТ 91 КТ 76 |
Арендодатель удержал средства в качестве покрытия ущерба |
| Арендодатель использовал гарантию как арендный взнос: | |
| ДТ 20 КТ 60 | Отражена стоимость арендной платы |
| ДТ 19 КТ 60 | Начислен налог на добавленную стоимость |
| ДТ 60 КТ 76 | Обеспечение зачли как арендный взнос |
Возврат не предусматривает возникновение налоговых обязательств ни для арендодателя, ни для арендатора. Если же владелец имущества использует обеспечение как компенсацию ущерба или арендную плату, он учитывает поступление денег в качестве дохода и уплачивает все положенные налоги (п. 1.1 ст. 346.15, пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ).
Гарантийные средства признаются доходом у собственника и расходом у арендатора (пп. 2 п. 1 ст. 251, п. 32 ст. 270 НК РФ). Если в соглашении найма прописано условие о зачете гарантии в счет арендной платы, стороны подписывают специальный акт. Владелец имущества отражает средства, полученные в качестве дохода, в день оформления этого акта.
Если собственник имущества — юридическое лицо, он платит с дохода налог на прибыль (письма Минфина №03-03-06/2/63360 от 03.11.2015, №03-03-06/1/8968 от 18.02.2016, №03-03-06/1/31325 от 31.05.2016). Налогом на добавленную стоимость обеспечение облагается только при зачете денег в качестве арендной платы (п. 1 ст. 381.1 НК РФ). Если средства используются в качестве штрафа за нарушение условий контракта, НДС не выделяют и не уплачивают.