Оплата отопления в подвальном помещении

Вы серьезно хотите получить компетентный ответ от незнакомых людей в интернете? 

Смотрите, заходите сюда, оформляете бесплатный доступ на 2 дня ко всей базе знаний Консультант + и за это время находите и ответ на свой вопрос, и судебную практику, и все формы документов с примерами заполнения, какие вам только понадобятся.

Добрый день, спасибо за ваш вопрос. Вам необходимо знать, что отсутствие радиаторов отопления зачастую является поводом не платить за отопление в подвалах, которые используются в коммерческих целях.

К сожалению, тут невозможно обязать собственника, но можно попробовать договориться, если пригрозить следующими санкциями.

Рекомендация эксперта
Направляем заявления в МЧС, Роспотребнадзор, Трудовую инспекцию.

Нарушения правил пожарной безопасности:

1. Отсутствие пожарного выхода.

(Требования по СП 1.13130.2009 п.4.2.1. Условия к эвакуационным выходам исполнить нереально, без согласия собственников).

2. Отсутствие пожарной сигнализации.

(Требования по СП 7.13130.2009. Требуйте исполнения в полном объеме, вложения денежных средств огромные. Ссылайтесь на безопасность собственников жилых помещений).

3. Отсутствие знаков выхода, схемы эвакуации.

4. Отсутствие средств пожаротушения, подъездных путей и т.д.

5. Проверяйте соответствие использования помещения заявленному в пожарной декларации. (Например, нельзя складировать в подвалах химикаты, горючие материалы - краску, шины и т.д.).

МЧС осуществляет специальные, разрешительные, надзорные и контрольные функции за выполнением федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, организациями и гражданами установленных требований по гражданской обороне и пожарной безопасности, а также по защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций.

Нарушение прав сотрудников предприятия, размещенного в подвальном помещении:

1. Отсутствует инсоляция в помещении - необходимо прорубить окна в фундаментах. Согласие 67 процентов собственников на изменение фасада обязательно. Если такого согласия нет, то прорубать окна нельзя. Устранить данное замечание без согласия собственников невозможно. (Требования СанПин 2.2.1/2.1.1.1278-03текст . п.2.2.1. с приложением).

2. Отсутствует вентиляция (Требования СанПин 2.1.2.2645-10  п. 4.8, содержание радона превышает допустимые нормы (3-ФЗ от 23.07.2008 г.) – необходимо вывести из подвала вентиляцию по фасаду здания, либо присоединиться к существующей системе. Чаще все эти требования не соблюдались (для старых зданий), и без согласия собственников провести реконструкцию вентиляционной системы невозможно.

3. Отсутствие санузла - тоже требуется провести реконструкцию помещения. Но изменение проекта прокладки сантехнического оборудования возможно только после согласования с собственниками. Без санузла работа любой организации должна быть приостановлена до устранения замечаний.

4. Отсутствует шумоизоляция, что мешает жильцам первых этажей.

Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека осуществляет функции по контролю и надзору в сфере обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения Российской Федерации, защиты прав потребителей на потребительском рынке.

Основными задачами органов федеральной инспекции труда являются: обеспечение соблюдения и защиты трудовых прав и свобод граждан, включая право на безопасные условия труда.

Акты надзорных органов о нарушениях могут быть использованы в суде в качестве доказательств технического характера спорного помещения и невозможности его использования в качестве иного помещения. Отличным дополнением к данным актам может быть решение общего собрания о запрете реконструкции вентиляции, изменения дизайна фасада, о запрете на прокладку вентиляции и прорубку окон, изменения сетей канализации, водопровода и теплоснабжения. А если эти изменения уже собственником нежилого помещения произведены, то надо требовать все восстановить в соответствии с первоначальным проектом, в связи с отсутствием согласования собственников жилых помещений на реконструкцию.

Можно обратиться и в органы прокуратуры с требованием приостановить деятельность фирмы до устранения предписаний собственником нежилых помещений.

И еще: важно вовремя предъявлять счета за содержание общего имущества и коммунальные платежи. Собственник (администрация) должен понять: владение техническим подвалом сопряжено с большой ответственностью и с большими расходами. Ситуация может дойти до абсурда: «стоимость владения» помещением превысит получаемые от него доходы (плату за аренду).

ТСЖ (как управляющей организации) необходимо обратиться к администрации (как к собственнику нежилого помещения) со следующими требованиями:

1. Перечислять в фонд капитального ремонта дома соответствующую сумму со ссылкой на решение общего собрания собственников, на котором утвержден план работ на год, на основании сметы рассчитаны суммы ежемесячных перечислений в фонд капитального (текущего) ремонта.

Представьте: жильцы определяют перечень необходимых работ по дому - установить новый теплообменник, полную автоматику на тепловой узел, частотные регуляторы на насосы, автоматическое управление светом и светодиодные лампы, а также шлагбаум, ограждение территории дома, новую крышу, сделать хороший ремонт подъездов с установкой колонн, видеонаблюдения, заменить почтовые ящики, все трубы, старые лифты на новые - всего на общую сумму 12 миллионов рублей. Дом, к примеру, 9-этажный, подвал, находящийся в собственности у администрации, составляет 10 процентов от общей площади. Администрация должна заплатить 1,2 миллиона рублей. А что она получит с этих вложений? Ничего!

Само собой разумеется, администрация должна участвовать в расходах по содержанию всего общего имущества: лифта ( от 06.03.2009 г.), домофона, уборщиц в подъездах, цветов на придомовой территории. Всего, что жильцы сочтут для себя нужным. Любые ваши прихоти, оформленные решением собрания собственников, будут софинансированы собственником подвального помещения (статья 30 пункт 3 ЖК РФ ).

И что еще радует, собственник нежилого помещения обязан оплатить свою долю в общих расходах до момента перехода права собственности (фактическое получение услуги).

В решении собрания обязательно укажите, что оплата производится в течение 6 месяцев с даты принятия решения, но в случае продажи недвижимого имущества оплата должна быть произведена до оформления купли-продажи помещения. Укажите штрафные санкции и безакцептный порядок получения задолженности.

Для острастки нежелательных собственников подвала можно направить в их адрес проект решения до проведения собрания - есть вероятность, что одумаются, все взвесят и откажутся от такого имущества-обузы сразу. Приглашение на собрание вручить администрации нужно через приемную с отметкой на втором экземпляре, который останется у вас.Решение собрания передавать таким же образом.

2. Оформить договор материальной ответственности за последствия аварийной ситуации в случае ограничения допуска в нежилое помещение. Собственник нежилого помещения, в котором расположены домовые сети, запорная арматура и т.д., обязан предоставлять круглосуточно доступ к общему имуществу. Ключи от нежилого помещения на случай аварийной ситуации должны находиться в управляющей (обслуживающей) организации в опломбированном контейнере для принятия срочных мер по ее устранению.

3. Обеспечить (еще до 1 января 2011 года!) нежилое помещение приборами учета в рамках Федерального закона РФ № 261-ФЗ  «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности». И здесь потребуется согласовать технические условия с собственниками. И здесь стоимость работ будет немалой.

Процедуры оформления заявлений достаточно просты.Понятно, что каждая служба будет тянуть время - ссылайтесь на установленный законом срок, отправляйте запросы и жалобы через депутата вашего района, проверяйте сроки через прокуратуру. В случае положительного судебного решения организуйте громкую публикацию в газете, поделитесь опытом с коллегами и предупредите потенциальных арендаторов и собственников о том, что проблемы у них будут те же самые, и возникнут в более короткие сроки - прецедент уже создан.