По какой цене можно продавать земельные участки ~ Гражданское право в части регулирования предпринимательской деятельности

По общему правилу все условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ Гражданский кодекс Статья 421 Гражданский кодекс РФ)). Соответственно, и исполнение договора по общему правилу оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами, применяются только в предусмотренных законом случаях (п. 1 ст. 424 ГК РФ Гражданский кодекс Статья 424 (Гражданский кодекс РФ)). Закон допускает и случай, когда цена договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, в этом случае исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (п. 3 ст. 424 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ)).

В отношении сделок по отчуждению земельных участков регулирование цен предусмотрено только для случаев, когда такие сделки затрагивают публично-правовые интересы. Так, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления (п. 1.1. ст. 36 Земельного кодекса РФ Земельный кодекс Статья 36). Цена этих земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость (п. 1.2. ст. 36 Земельного кодекса РФ). Установлению максимальных размеров цен на такие участки на определенный период времени посвящена ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" .

Таким образом, законодательство не относит продажу земельных участков, находящихся в частной собственности граждан или организаций (ст.ст. 212, 213 ГК РФ Гражданский кодекс Статья 212 Гражданский кодекс Статья 213 (Гражданский кодекс РФ)), в частную собственность других лиц, к случаям, когда государственные органы могут устанавливать или регулировать цену исполнения такого договора.

На сделки по продаже земельных участков распространяются общие положения о купле-продаже - параграф 1 гл. 30 ГК и нормы параграфа 7 этой главы "Продажа недвижимости", так как земельные участки согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ Гражданский кодекс Статья 130 (Гражданский кодекс РФ) относятся к недвижимости. Согласно п. 1 ст. 485 ГК РФ Гражданский кодекс Статья 485 (Гражданский кодекс РФ) покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ). В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ Гражданский кодекс Статья 555 (Гражданский кодекс РФ) особенностью договора купли-продажи недвижимости является то, что цена этого имущества должна быть предусмотрена в договоре обязательно. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п

. 3 ст. 424 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ), не применяются.

При заключении сделки и согласовании условия о цене продаваемого земельного участка сторонами может быть проведена оценка его рыночной стоимости. В соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ Гражданский кодекс Статья 66 рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 135-ФЗ).

Согласно ст. 3 Закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Исходя из буквального смысла этой нормы, рыночная цена является ценой вероятной, и стороны вправе ее использовать для определения цены по сделке, но не обязаны делать этого, кроме случаев, когда такая обязанность предусмотрена законом, прежде всего, ст. 8 Закона N135-ФЗ.

Таким образом, в случае совершения сделки купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности юридического лица, цена продаваемого земельного участка определяется по соглашению сторон.

Хотелось бы обратить внимание на налоговые аспекты установления цены сделки. Согласно п. 1 ст. 40 НК РФ Налоговый кодекс Статья 40 (Налоговый кодекс РФ) по общему правилу для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки, в отношении которой предполагается, что она соответствует уровню рыночных цен, пока не доказано обратное. Вместе с тем налоговые органы в отдельных случаях, указанных в п. 2 ст. 40 НК РФ (Налоговый кодекс РФ), вправе проверять правильность применения цен по сделкам. К примеру, это возможно при совершении сделки между взаимозависимыми лицами. И если в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 20 НК РФ Налоговый кодекс Статья 20 (Налоговый кодекс РФ), цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, к

ак если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги (п. 3 ст. 20 НК РФ (Налоговый кодекс РФ)).

ВЫВОД:

Законодательство не относит продажу земельных участков, находящихся в частной собственности граждан или организаций (ст.ст. 212, 213 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ)), в частную собственность других лиц, к случаям, когда государственные органы могут устанавливать или регулировать цену исполнения такого договора. Поэтому при совершении таких сделок цена продаваемого земельного участка определяется по соглашению сторон. Однако при определении цены по такой сделке следует учитывать право налоговых органов в определенных случаях контролировать цены по сделкам (п. 2 ст. 40 НК РФ (Налоговый кодекс РФ)).

Пенкин Вадим