Рента — это плата за использование имущества, взимаемая в виде регулярных платежей ежемесячно, ежегодно или в ином порядке, согласно договоренности между плательщиком и получателем. Но оплата ренты возможна не только денежными средствами. Что же такое рента, как ее правильно оформить и правда ли, что, заключив подобный договор, возможно получить в собственность квартиру по низкой цене? Разберемся подробнее в этих и других вопросах.
Что такое рента
Само понятие «рента» означает плату за пользование имуществом, переданным в собственность от получателя ренты плательщику.
Основанием для ее оплаты является договор.
Договор ренты — это соглашение между плательщиком и получателем ренты, в рамках которого первый получает в собственность имущество второго за определённую плату (ст. 583 ГК РФ).
Рассматриваемый договор хоть и имеет общие черты с арендой, но есть существенное отличие между этими двумя сделками.
Плательщик ренты становится собственником имущества, переданного ему под условием внесения периодических платежей или оказания каких-либо услуг получателю. Тогда как при аренде арендатор приобретает только возможность пользоваться имуществом, а собственником остается арендодатель.
Существуют три вида ренты:
- постоянная;
- пожизненная;
- пожизненное содержание с иждивением.
Каждый вид имеет характерные особенности:
| Виды ренты: | Постоянная | Пожизненная | Пожизненное содержание с иждивением |
|---|---|---|---|
| Срок внесения платежей | Не ограничен, имеется возможность выкупа | В течение всей жизни получателя, и прекращается после его смерти | В течение жизни получателя, и прекращается после его смерти |
| Возможность передачи прав получателя по наследству | Права получателя переходят по наследству | Не передается по наследству | Не передается по наследству |
| Получатель платежей | Физические лица и некоммерческие организации | Физические лица | Физические лица |
| Возможные формы выплаты ренты | Деньги, вещи, услуги либо работы | Периодические денежные платежи | Деньги либо услуги по уходу |
| Имущество, подлежащее передаче в собственность плательщика | Любое движимое или недвижимое имущество | Любое движимое или недвижимое имущество | Только недвижимое (квартира, земельный участок и иное) |
В каких случаях заключается договор ренты
Рассматриваемый договор редко встретишь в предпринимательской деятельности, данная сделка больше распространена среди физических лиц, а получателями платежей чаще всего являются пожилые люди.
Наиболее распространенные случаи заключения договора:
- передача ценных бумаг в собственность другому лицу под условием выплаты регулярных платежей бывшему владельцу бумаг. Чаще всего это целесообразно, когда физическое лицо самостоятельно не имеет должных навыков, позволяющих ему с выгодой для себя управлять ценными бумагами;
- отсутствие у гражданина возможности самостоятельно содержать свое имущество и платить коммунальные платежи, тогда рассматриваемое соглашение является одним из возможных выходов из сложившейся непростой ситуации;
- необходимость в постоянном уходе и помощи является причиной для заключения пожилыми одинокими людьми соглашения о пожизненном содержании с иждивением;
- потребность в постоянной помощи является основанием заключения сделки лицами с ограниченными возможностями;
- иные случаи.
Условия договора ренты
Все три вида сделки имеют определенные особенности, но у них есть и общие условия, подлежащие обязательному включению в текст договора.
Существенными условиями любого подобного соглашения являются:
- предмет;
- размер и условия выплаты платежей.
При описании предмета необходимо указать все идентификационные данные в отношении передаваемого имущества.
Например, если передается земельный участок, то в соглашении прописывается точный адрес объекта недвижимости, площадь участка, его кадастровый номер и реквизиты правоустанавливающих документов, подтверждающих принадлежность имущества получателю.
До заключения договора стороны согласовывают размер платежей и вносят данные положения в соглашение. Условие о размере и порядке выплаты регулярных платежей должно содержать: для постоянной и пожизненной сделки — размер вносимых периодически платежей и период их оплаты, для содержания с иждивением — перечень услуг, оказываемых получателю новым владельцем недвижимости. К таким услугам относятся: уход, походы в магазины, приготовление еды, оплата похоронных услуг и иное.
В тех случаях, когда срок уплаты платежей ограничивается периодом жизни получателя, следует обязательно указать, как передается имущество: бесплатно или платно. Если имущество передается за плату, то, помимо периодических платежей, в соглашении прописывается размер единовременного платежа, который оплачивается в оговоренный сторонами срок.
Обычно это выглядит так: плательщик уплачивает бывшему собственнику определенную сумму в счет оплаты имущества + пожизненно, в согласованный сторонами период, оговоренную сумму.
Если имущество передается за плату, то условия передачи и оплаты определяются положениями ГК о купле- продаже, если бесплатно — положениями о дарении (ст. 585 ГК РФ).
Для информации: актуальные значения ПМ и МРОТ
Помимо общих условий, у разных видов сделки имеются и особые положения, рекомендуемые для включения в текст документа.
Например, существенным условием постоянной ренты, если предметом договора выступает движимое имущество или деньги, является указание на то, каким образом обеспечено исполнение плательщиком своих обязательств. В качестве обеспечительных мер чаще всего выступают залог, неустойка, поручительство, страхование имущества или иное.
Помимо указанных выше, в документ рекомендуется включать условия о сроке выплаты периодических платежей, ответственность за нарушение данных сроков, размер и порядок уплаты стоимости имущества, в случаях если оно передается за плату, и иное.
Пример договора ренты
Предлагаем шаблон договора пожизненной ренты:
|
Договор Пожизненной ренты «____» _________ 20___ г. г. ___________ ________________________, именуемый в дальнейшем «Получатель ренты», «__»____ 20__ года рождения, место рождения: _________, паспорт серия ___ № ________, выдан ______________ «__»_____20___ года, зарегистрирован по адресу: _________________________, с одной стороны, и ___________________________, именуемый в дальнейшем «Плательщик ренты», «___»_______20 года рождения, место рождения: ________, паспорт _____ № _________, выдан______________«___»______20___года, зарегистрирован по адресу: _________________________, с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем: 1. Предмет Договора 1.1. По настоящему Договору Получатель ренты передает в собственность Плательщику ренты недвижимое имущество в виде ______________________, расположенного по адресу: ____________________________, общей площадью _________ кв. м, кадастровый номер № __________________________, именуемое в дальнейшем «Имущество», а Плательщик ренты в обмен на имущество обязуется периодически выплачивать Получателю ренты в течение его жизни (пожизненно) ренту в виде определенной денежной суммы, установленной настоящим Договором. 1.2. Имущество принадлежит Получателю ренты на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от «______» ____________ 20____ г. № _____________________________________ (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от «___» ___________ 20____ года). 1.3. Имущество передается Плательщику ренты бесплатно по акту приема-передачи имущества, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора, в течение трех дней с даты подписания настоящего Договора. 1.4. Получатель ренты гарантирует, что до момента передачи имущество не обременено правами третьих лиц, под арестом не состоит, его права на недвижимое имущество не оспариваются в суде. 2. Размер и порядок выплаты ренты 2.1. Плательщик ренты обязуется ежемесячно выплачивать Получателю ренты денежные средства в размере ______________ (___________________) рублей. 2.2. Рентная плата выплачивается ________ числа каждого месяца путем перечисления денежных средств в размере, указанном в п. 2.1 настоящего Договора, на счет Получателя ренты, указанный в п. 6 настоящего Договора до конца жизни Получателя ренты. 3. Права и обязанности Сторон 3.1. Плательщик ренты обязуется: 3.1.1 Оплатить все расходы на нотариальное удостоверение настоящего Договора, а также на государственную регистрацию перехода права собственности на имущество, передаваемое по настоящему Договору. 3.1.2. Выплачивать рентную плату в размере и сроки, установленные п. 2.1 и 2.2 Договора. 3.1.3. Не проживать и не регистрироваться в квартире до смерти Получателя ренты. 3.1.4. Пожизненно сохранить за Получателем ренты право проживания в квартире. 3.2. Получатель ренты обязуется: 3.2.1. Не прописывать в квартиру третьих лиц без согласия Плательщика ренты. 3.2.2. Предупредить Плательщика ренты о скрытых недостатках передаваемого имущества. 4. Ответственность Сторон 4.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему Договору, обязана возместить другой Стороне причиненные таким неисполнением убытки. 4.2. В случае нарушения Плательщиком ренты сроков оплаты ренты, установленных п. 2.2 настоящего Договора, он уплачивает Получателю ренты пени в размере ______ процента от неуплаченной или несвоевременно уплаченной суммы за каждый день просрочки. 4.3. В случае расторжения настоящего Договора по причине существенного нарушения Плательщиком ренты своих обязательств по настоящему Договору каждая Сторона обязана возвратить другой Стороне все полученное по сделке, кроме рентных платежей. 4.4. По договоренности Сторон существенным нарушением Плательщиком ренты его обязательств по настоящему Договору является неуплата Плательщиком ренты рентных платежей более четырех месяцев. 5. Заключительные положения 5.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного Договора, будут разрешаться путем переговоров. 5.2. При неурегулировании в процессе переговоров споры разрешаются в судебном порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации. 5.3. Настоящий Договор вступает в силу с момента его нотариального удостоверения и действует до момента смерти Получателя ренты. 5.4. Переход права собственности на имущество, передаваемое по настоящему Договору Получателем ренты Плательщику ренты, подлежит государственной регистрации. 5.4. Настоящий Договор составлен в 4 экземплярах, по одному для каждой Стороны, для нотариуса и для органа регистрации прав. Каждый из экземпляров Договора имеет равную юридическую силу. 5.5. Неотъемлемой частью настоящего Договора являются следующие приложения:
6. Адрес, реквизиты и подписи Сторон Получатель ренты: ________________ Плательщик ренты: ________________ |
И пример его заполнения:
Подробнее: как составить договор пожизненной ренты
Порядок заключения договора ренты
Рассматриваемый договор заключается только в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
В случае если передаваемым имуществом является недвижимость, помимо нотариуса, потребуется обратиться в МФЦ для оформления перехода права собственности на имущество к новому владельцу.
Но по желанию сторон сделки документы в регистрирующий орган подаются через нотариуса, об этом необходимо заранее сказать в нотариальной конторе, в которой оформляется документ.
В каких случаях возможен выкуп ренты
Просто так досрочно отказаться от уплаты постоянных платежей, предусмотренных договором, не имеет права ни бывший владелец имущества, ни новый его собственник.
Но есть основания, по которым приобретатель имущества наделен правом его выкупить путем внесения единовременного платежа.
Выкуп постоянной ренты возможен как по инициативе плательщика, так и по инициативе получателя платежей в следующих случаях (ст. 592, 593 ГК РФ):
- По инициативе плательщика (нового владельца): в случае письменного извещения нового владельца о намерении отказаться от ренты путём ее выкупа, направленного получателю за три месяца до указанного события, если более длительный срок не предусмотрен законом. При реализации данного права необходимо внимательно изучить условия соглашения в целях исключения наличия ограничений по времени предъявления данных требований. Положения соглашения часто содержат нормы, запрещающие плательщику выкуп в течение жизни получателя или в течение иного срока.
- По инициативе получателя, в случае нарушения новым владельцем условий договора:
- при непоступлении от нового собственника платежей более одного года, если другое не установлено условиями сделки;
- плательщик нарушил правила обеспечения выплаты платежей, предусмотренные при передаче движимого имущества;
- плательщик является банкротом, или есть другие основания, свидетельствующие, что новый владелец не сможет платить оговоренную договором сумму;
- в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
При пожизненной сделке или при пожизненном содержании с иждивением возможность требовать выкуп предоставлена только получателю, если новым владельцем допущены существенные нарушения договора.
Расторжение договора ренты
Помимо выкупа, сторонам предоставлено право в некоторых случаях требовать расторжения сделки.
При постоянной ренте расторгнуть договор может и плательщик, и получатель. Для плательщика законом предусмотрено единственное основание для расторжения. Таким основанием является случайная гибель имущества, переданного новому владельцу за плату (ч. 2 ст. 595 ГК РФ).
Соглашение, заключенное на период жизни получателя, и пожизненное содержание с иждивением расторгаются только по инициативе получателя.
Основания для расторжения договора по желанию получателя (ст. 587, 599, п. 2 ст. 605 ГК РФ):
- плательщик не выполняет требования закона в части обеспечения выплаты платежей за движимое имущество;
- новым собственником имущества существенно нарушены условия соглашения.
Подробнее: как расторгнуть договор в одностороннем порядке
Что ещё стоит знать о ренте
На первый взгляд рента выглядит очень привлекательным и выгодным способом, заменяющим ипотеку и позволяющим приобрести недвижимость за небольшие деньги.
Но здесь есть и подводные камни. Очень часто данной возможностью пользуются мошенники, которые входят в доверие к пожилым людям с целью бесплатного получения квартиры.
Вот почему споры по исполнению данного вида договора очень часто встречаются в судебной практике.
Судебные споры связаны как с неисполнением новым владельцем своих обязанностей по выплате платежей, так и с истребованием наследниками получателя у плательщика переданного имущества.
В целях избежания подобных негативных последствий важно внимательно подходить к составлению договора и подробно прописывать все существенные условия сделки.
Вам в помощь образцы, бланки для скачивания
-
Кондрахина Виктория
2024-02-26 13:26:37В судебной практике часто встречаются споры, связанные с оспариванием договора ренты, инициированные по заявлению наследников получателя ренты. При подаче подобных заявлений наследники ссылаются на то, что получатель ренты в момент заключения договора не понимал и не осознавал характер своих действий. Во избежание подобных ситуаций рекомендуется перед заключением сделки запросить у получателя ренты соответствующие документы, подтверждающие состояние его психического здоровья. Обычно для этого достаточно справки о том, что гражданин не состоит на учете в психиатрическом диспансере.
