Реальный кейс: как продать квартиру и не платить НДФЛ

Внимание! Несовершеннолетний собственник. «Свежие» доли и имущественный вычет

Как часто вы слышите, когда люди недовольны «последствиями» льгот от государства? Сначала все полны энтузиазма и рады возможности, но в дальнейшем приходит момент сожаления о содеянном.

Так бывает, когда ребенок становится собственником в результате покупки квартиры с использованием средств материнского капитала и супруги выделяют доли детям непосредственно перед продажей. Или недавно приватизировали квартиру с зарегистрированными в ней детьми для дальнейшей продажи.

Замечу, что такие сделки подлежат нотариальному удостоверению с уплатой государственной пошлины, размер которой зависит от стоимости имущества.

Если такие квартиры нужно продавать, то как правило по «детским» долям возникает вопрос по НДФЛ.

На самом деле все не так печально.

В силу пп. 2 и 3 ст. 37 Гражданского кодекса РФ родители обязаны совершать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Чаще всего органы опеки и попечительства разрешают продажу с одновременной покупкой при условии, что в новом жилище несовершеннолетний получит в собственность столько же (или больше) сколько имел в старом — как в кв. м., так и в стоимостном выражении.

Имущественный вычет по приобретаемой квартире предоставляется в сумме фактических расходов, но не более 2 млн руб. (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Ограничение в данной сумме действует и в случае, если вы приобретаете жилье в общую долевую собственность с ребенком.

Нормы гл. 23 Кодекса в равной мере применяются ко всем физическим лицам независимо от их возраста. Соответственно, именно у детей возникает налогооблагаемый доход

А это значит, что сами дети смогут воспользоваться имущественными вычетами как при продаже, так и при покупке имущества и применить взаимозачет.

Реальный кейс

Молодая семья приватизировала квартиру в 2016 году по ¼ на родителей и двоих детей. В октябре 2018 года решили квартиру продать за 6 млн.р. и купить более просторную.

Опека разрешение дала с тем условием, что дети в результате сделки не потеряет ни в метрах, ни в стоимости долей.

Решили купить квартиру за 8 млн. р в тех же долях по ¼ каждому. Стоимость доли каждого 2000 000 р.

Родители переживали, что нужно будет платить большой налог. Продавать доли отдельными договорами, чтобы получить каждому по 1 млн., не получалось. Ипотека у покупателя, да и опека бдит.

Отчислений в бюджет по НДФЛ нет.

По расчетам семьи НДФЛ к уплате составил (6 млн – 1 млн) х0,13 = 650 000 р.

Морально приготовились отплатить НДФЛ. Хотели хоть как-то воспользоваться вычетом. Пришли на консультацию. И что получилось в итоге.

Решение

Имущественный вычет по приобретаемой квартире предоставляется в сумме фактических расходов, но не более 2 млн руб. (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Дети получили доход и тратят СВОИ деньги на приобретение своих долей в новой квартире.

А это значит, что сами дети, как и родители, смогут воспользоваться имущественным вычетом как при продаже, так и при покупке имущества и применить взаимозачет.

В результате сдаем декларацию по каждому члену семьи.

В разделе по доходам получаем:

1 500 000 – 250 000 = 1 250 000 р

В разделе по имущественному вычету ставим фактические расходы по приобретению 2 млн рублей у родителей и 1,5 млн рублей у детей (детские деньги). Остальные 500 000р. доплачивали родители.

Автоматически вычет уменьшается в пределах дохода, то есть до 1 250 000 р. Что нам и нужно.

По результатам расчетов дохода и вычетов, налог к оплате получается 0.

Я до сих пор помню радость этой семьи. Лишних 650 000 р. у них точно не было.

Желаю и вам грамотно распределять свой бюджет и тратить свои деньги на благо себя и любимых.

Автор: Татьяна Гибнер, консультант по налогам и праву

Статья опубликована в телеграм-канале «Налоги, законы, бизнес» и размещена на сайте ppt.ru с разрешения владельца канала.