Правительство решило оставить жилье добросовестным покупателям

Что случилось?

Правительство РФ направило на рассмотрение Госдумы законопроект №243975-7, запрещающий изымать по иску государственных органов у добросовестного приобретателя приватизированное ранее жилье. Соответствующие поправки чиновники собираются внести в статью 302 Гражданского кодекса РФ. Ранее Конституционный Суд РФ рассмотрел жалобу гражданина на неконституционность положения пункта 1 статьи 302 ГК РФ и вынес постановление от 22.06.2017 N 16-П. Судьи признали нормы данной статьи не соответствующими Конституции РФ в той мере, в которой они допускают истребование выморочного имущества по искам публичной власти, без учёта факта государственной регистрации права собственности на жилое помещение и без оценки действий публичного собственника в лице уполномоченных органов.

Жалоба добросовестного покупателя

Гражданин приобрел в 2008 году квартиру в Москве для своей дочери. Через несколько лет оказалось, что эту квартиру ему продали "черные риэлторы", а она является выморочным имуществом. В соответствии с гражданским кодексом, это имущество, у которого умер владелец, а наследники отсутствуют. Поэтому по закону оно переходит в собственность государства.

Чиновники воспользовались ситуацией, в 2015 году они заявили иск об истребовании квартиры из собственности ее покупателя в пользу города Москвы. Суд удовлетворил этот иск, исходя из общего принципа: незаконная смена владельца имущества приводит к недействительности всех последующих сделок купли-продажи и восстановлению статус кво. Такое решение было вынесено по делу № 2-1125/2015, которое устояло во всех вышестоящих судах. Поэтому покупатель обратился в КС РФ и просил признать несоответствующей Конституции норму п. 1 статьи 302 ГК РФ об истребовании имущества от добросовестного приобретателя.

Заявитель указал, что эта статья допускает произвольное толкование понятия "добросовестный приобретатель" и позволяет изымать недвижимое имущество у купившего его последним даже несмотря на то, что право собственности и законность сделок фактически были признаны государством. Ведь, приобретая квартиру, покупатель, в первую очередь, полагается на данные ЕГРН и не знает о мошеннических действиях, которые ранее могли происходить с эим имуществом. Об этом и заявила защита заявителя в ходе рассмотрения дела.

Позиция КС РФ и правовые последствия

Суд с доводами заявителя и его защиты согласился. Судьи отметили, что право собственности, как и имущественные права, гарантирует полную и эффективную судебную защиту. В случае с заявителем это право оказалось нарушено. Поскольку заявитель, приобретя квартиру, не мог знать о том, что имущество было приобретено у лица, который не мог его отчуждать, его можно признать добросовестным приобретателем. Тем более, что об этом сказано в пункте 38 совместного постановления Пленума ВС и Пленума ВАС №10/22 от 29 апреля 2010 года.

Далее судьи сослались на позицию ЕСПЧ, высказанную в постановлении от 6 декабря 2011 года по делу "Гладышева против России". В соответствии с ней, государство должно предоставлять своему оппоненту какие-либо варианты, если ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц, особенно в отсутствие иных конфликтующих интересов. В спорной ситуации с иском об истребовании имущества к приобретателю обратилось публичное правовое образование, поэтому суды должны были помнить о неблагоприятных последствия для обеих сторон. И именно об этом ничего не сказано в действующей редакции статьи 302 ГК. РФ. Поэтому теперь законодатели должны пересмотреть эту норму и защитить добросовестных покупателей недвижимости.