Судебная практика по кадастровому учету недвижимости

1. Кадастровая ошибка права собственности не прекращает

При неправильном образовании из одного земельного участка нескольких, принадлежащих разным собственникам, то есть в ситуации, когда произошла кадастровая ошибка, суд должен указать путь исправления ошибки, а не прекращать права собственности. К такому решению пришел Верховный суд РФ.

Суть спора

Гражданка обратилась в суд с исковым заявлением к другому физическому лицу о признании сведений о местоположении границ земельных участков кадастровой ошибкой, признании права собственности отсутствующим. В обоснование своих требований она указала, что на праве пожизненного наследуемого владения ей принадлежит земельный участок, предназначенный для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. В сентябре 2014 года истец узнала о наложении границ вышеуказанного земельного участка и других земельных участков с отдельными кадастровыми номерами. Она сочла, что новые земельные участки незаконно образованы из принадлежащего ей на праве пожизненного наследуемого владения земельного участка, в связи с чем просила суд признать недействительными выделы земельных участков в натуре другому лицу в счет земельной доли на праве общей долевой собственности, указав, что решение является основанием для исключения сведений о кадастровом учете вышеуказанных земельных участков в Государственном кадастре недвижимости.

Решение суда

Решением суда первой инстанции исковые требования были удовлетворены: сведения Государственного кадастра недвижимости о местоположении границ земельных участков с кадастровыми номерами были признаны кадастровой ошибкой, а право собственности другого лица на спорные земельные участки было признано отсутствующим. Апелляционным определением решение суда первой инстанции было оставлено без изменения.

Однако Верховный суд в определении от 21 марта 2017 г. N 55-КГ17-1 с выводами коллег не согласился и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Судьи отметили, что по нормам Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый инженер является лицом, ответственным за качество кадастровых работ, выполняемых на основании договора подряда, и убытки, причиненные третьим лицам в ходе их проведения. Образуемые по результатам кадастровых работ земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского законодательства. Таким образом, установив, что межевой план земельных участков с кадастровыми номерами был выполнен с нарушениями:

• требований закона о кадастре;
• требований о подготовке межевого плана;
• инструкции по межеванию земель;

суду надлежало по требованиям истицы о признании сведений о местоположении границ земельных участков кадастровой ошибкой рассмотреть вопрос о функциях коммерческой организации, работник которой кадастровый инженер осуществлял формирование и постановку на кадастровый учет спорных земельных участков. Также судом установлено, что ответчик приобрел право собственности на спорные земельные участки с кадастровыми номерами на основании договоров дарения, послужившими основанием для регистрации за ним права собственности в ЕГРП. Данные договоры дарения не оспорены и не признаны недействительными, в связи с чем право ответчика на указанные в них земельные участки не может быть признано отсутствующим без разрешения вопроса о законности договоров, поскольку является нарушением требований статьи 198 Гражданского процессуального кодекса РФ

2. Размер штрафа за незаконное использование земельного участка от его кадастровой стоимости

Если организация возвела на земельном участке здания, не имея предусмотренных законодательством РФ прав и документов на землю, она должна быть привлечена к административной ответственности. При этом, размер штрафа может быть снижен, с учетом реальной кадастровой стоимости земельного участка и размера площади объектов недвижимости, принадлежащих организации на праве собственности. Так решил Верховный суд РФ.

Суть спора

В арбитражный суд обратилась коммерческая организация, которую территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии привлек к административной ответственности по статье 7.1 КоАП РФ и назначил штраф в размере 700 тысяч рублей. Истец просил признать данное постановление незаконным, поскольку обвинение в использовании земельного участка без прав, по его мнению, является необоснованным в связи с тем, что на этой земле расположены здания, принадлежащие организации на праве собственности. А по нормам, определенным статьей 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. При этом в статье 35 Земельного кодекса РФ сказано, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью этого земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Решение суда

Суд первой инстанции изменил постановление о привлечении к административной ответственности и снизил размер штрафа до 350 тысяч рублей, в удовлетворении остальной части заявленных требований истцу было отказано. Апелляция и кассация с такими выводами согласились, а точку в споре поставил Верховный суд постановлением от 29 ноября 2016 г. N 303-АД16-13561. Арбитры отметили, что факт использования земли без прав доказан. Поскольку, несмотря на то, что право пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, возникает у нового собственника недвижимости в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности на приобретенный им объект недвижимости, это не может служить основанием для использования земельного участка площадью больше, чем это необходимо для использования собственной недвижимости.

Однако, арбитры сочли возможным назначить штраф значительно ниже пропорций, предусмотренных статьей 7.1 КоАП РФ, приняв во внимание кадастровую стоимость земельного участка и размер площади объектов недвижимости, принадлежащих организации на праве собственности.

3. Методические указания по определению кадастровой стоимости признаны законными

Верховный суд РФ признал действующим и не нарушающим ничьи права нормы Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222.

Суть спора

Министерство экономического развития и торговли РФ своим приказом от 12 августа 2006 г. N 222 утвердило Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка (далее - Методические указания). Нормативный правовой акт зарегистрирован в Министерстве юстиции Российской Федерации 15 сентября 2006 года и опубликован для всеобщего сведения 22 сентября 2006 года в "Российской газете", N 212.

Нормами пункта 2.1.17 данного документа определено, что в случае образования новых земельных участков путем разделения существующего земельного участка (преобразуемый земельный участок) кадастровая стоимость образуемых земельных участков определяется путем умножения площади указанных земельных участков на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка. Согласно абзацу первому пункта 2.1.18 Методических указаний при образовании новых земельных участков или земельного участка путем выдела из существующего земельного участка (преобразуемый земельный участок) кадастровая стоимость образованных земельных участков и преобразуемого земельного участка определяется путем умножения площади указанных земельных участков на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка до его преобразования. Также документом установлен порядок определения кадастровой стоимости образуемых и преобразуемого земельных участков в случае отсутствия кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка. Гражданка сочла свои права нарушенными этим положением и обратилась в Верховный суд РФ с административным иском о признании недействительной данной нормы.

Решение суда

Верховный суд первоначально признал нормативный акт действующим, однако истица подала апелляционную жалобу. В ответ на которую, Апелляционная коллегия Верховного Суда РФ вынесла апелляционное определение от 28 марта 2017 г. N АПЛ17-31, которым подтвердила первоначальную позицию по данному вопросу. Судьи указали, что в пункте 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316, методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти. Следовательно, Приказ принят уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в порядке реализации им своей компетенции.

Кроме того, нормами статьи 11.7 Земельного кодекса РФ определено, что при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается. Следовательно, при распределении исходными являются несколько земельных участков. Пунктом 2.1.1 Методических указаний, на который ссылается истица, установлен общий порядок определения кадастровой стоимости земельных участков, в том числе в случае образования нового земельного участка, в зависимости от категории земельных участков с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости. Оспариваемыми же пунктами предусмотрено исключение из этого общего порядка лишь для случаев раздела и выдела земельного участка, при которых применяется удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка.

4. Измененная кадастровая стоимость подлежит внесению в реестр с 1 января

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п. 11 ч. 2 ст. 7 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Так решил Верховный суд РФ.

Суть спора

Организация обратилась в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, в размере 169 106 000 рублей по состоянию на 1 января 2013 года. В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником означенного земельного участка, а его кадастровая стоимость существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым нарушая права и обязанности организации, как плательщика земельного налога.

Решение суда

Решением суда первой инстанции в удовлетворении заявления было отказано. После подачи апелляционной жалобы Определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ была назначена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка. Судьи выяснили, что кадастровая стоимость названного земельного участка была определена по состоянию на 1 января 2013 г. в размере 362 841 772 руб. в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 г. N 751-ПП, действовавшего на момент обращения организации в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Росреестра от 26 октября 2012 г. N П/481. Организация самостоятельно заказала независимую оценку земельного участка, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2013 г. составила 196 106 000 руб., на это было сделано положительное экспертное заключение.

В апелляционном определении от 14 апреля 2016 г. N 5-АПГ15-96 Верховный суд РФ напомнил, что по нормам статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.