Опасная зона: как не купить проблемный земельный участок
При заключении договора купли-продажи земельного участка существует скрытый, но влекущий значительные последствия риск. Мы выяснили, на что нужно обратить внимание, если рядом с приобретаемым участком расположен опасный или водный объект.
Обычно, приобретая земельный участок, будущий собственник при проведении его комплексной оценки в рамках Due diligence проверяет следующие документы продавца:
- документы, подтверждающие права на отчуждаемый участок;
- корпоративные документы (устав, документы, подтверждающие одобрение сделки по отчуждению имущества и пр.);
- согласие супруга – в случае, если продавцом является гражданин.
Запрашиваемые у правообладателя сведения, подтверждающие его права на земельный участок, как правило, требуют представления следующих документов:
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- документы о его оплате, документы, подтверждающие права на участок (свидетельство о государственной регистрации права собственности и/или выписку из Государственного реестра прав);
- документы об обременениях участка.
При этом под последними обе стороны сделки, как правило, понимают договоры аренды, ипотеки и т.п., а также документы, свидетельствующие о наличии или отсутствии на земельном участке зданий, строений, сооружений. То есть проверяется все, что связано непосредственно с самим приобретаемым участком. А на то, что рядом с ним, вокруг него, как правило, внимания никто не обращает. Однако объекты, расположенные на участках, смежных с приобретаемым, могут существенно ограничить его использование после покупки.
Например, покупатель планирует приобрести земельный участок для того, чтобы построить на нем многоквартирный жилой дом. А по соседству, допустим, располагается завод, относящийся в соответствии с САНПИН 2.2.1/2.1.1.1200-03 к IV классу опасности.
Для подобных опасных объектов в соответствии с требованиями, указанными в СанПиН, в целях обеспечения безопасности населения вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, устанавливаются санитарно-защитные зоны (далее – СЗЗ), то есть специальные территории с особым режимом использования, которые по своему назначению являются защитным барьером, обеспечивающим уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в штатном режиме (п. 2.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03).
Помимо общих ограничений и требований для хозяйственной деятельности в СЗЗ, САНПИН 2.2.1/2.1.1.1200-03 устанавливает и жесткие запреты при использовании участков в таких зонах.Так, согласно САНПИН 2.2.1/2.1.1.1200-03 в санитарно-защитных зонах не допускается размещать жилую застройку, включая отдельные жилые дома (п. 5.1). Например, для объектов IV класса опасности величина СЗЗ составляет 100 метров.
В результате, при приобретении земельного участка, находящегося по соседству от завода с установленной санитарно-защитной зоной, его использование может оказаться невозможной его использование в соответствии с планируемыми целями может оказаться невозможным. Причина проста - СЗЗ может частично либо полностью «перекрывать» площадь участка.
В период с 01.01.2007 до 21.10.2011 о наличии СЗЗ можно было узнать заранее, поскольку в ФЗ от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (в редакции, действовавшей с 01.01.2007 по 21.10.2011) была норма, предусматривающая, что предоставление земельных участков для строительства допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии предполагаемого использования земельных участков санитарным правилам (пункт 3 статьи 12). Аналогичные ограничения в использовании покупаемого участка могут быть связаны с наличием расположенных по соседству, например, источников питьевого водоснабжения населения.
В соответствии с Водным кодексом РФ в зонах санитарной охраны источников питьевого водоснабжения деятельность и отведение территории для жилищного строительства, строительства промышленных объектов и объектов сельскохозяйственного назначения запрещаются или ограничиваются в случаях и в порядке, которые установлены санитарными правилами и нормами в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.
О наличии зон санитарной охраны можно узнать из градостроительной документации территории, на которой расположен участок, и из кадастровых паспортов смежных участков. Но в кадастровом паспорте будет указано только на факт наличия ограничений (обременений), прямого указания на то, что это зона санитарной охраны, не будет. Следует отметить, что иными ограничениями могут быть зоны минимально допустимых расстояний от объектов газоснабжения, водоохранные зоны и т.д.
Таким образом, при приобретении участка покупателю не лишним будет проверить сведения о соседних земельных участках на предмет наличия на них объектов, требующих установления специальных зон. Если проверить данные о наличии СЗЗ можно по Реестру санитарно-эпидемиологических заключений на проектную документацию на сайте Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, то для проверки наличия зоны санитарной охраны потребуется более детальный анализ информации и документов.