Судебная практика по спорам о коммунальных услугах

Суть спора

Государственной жилищной инспекцией была проведена внеплановая выездная проверка соблюдения управляющей компанией правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В ходе проверки было установлено, что предусмотренный проектом дома внутренний мусоропровод законсервирован и не функционирует (крышка загрузочного клапана заварена). Предписанием инспекции УК было дано распоряжение устранить нарушение пункта 5.9.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, путем восстановления работы системы мусоропровода. Однако управляющая компания решила оспорить данное предписание в судебном порядке.

Решение суда

Суды двух инстанций удовлетворили исковые требования УК. Арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 25.06.2015 N Ф07-3626/2015 по делу N А56-59092/2014 оставил их решения в силе. Арбитры указали, что, общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме было принято решение об ином способе удаления бытовых отходов и мусора. Поскольку, по нормам статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. В соответствии с нормами статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В свою очередь, в соответствии со статьей 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Кроме того, существует постановление от 10.06.2010 N 64, утверждающее санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.1.2.2645-10. Разделом 8.2 данных правил предусмотрены два варианта удаления бытовых отходов и мусора из жилых зданий и помещений:  1. посредством использования мусоропровода; 2. посредством использования контейнера и других емкостей, предназначенных для сбора бытовых отходов и мусора. Таким образом, правомерность и обоснованность заявленных УК исковых требований доказана в судах трех инстанций.

Суть спора

В одной из квартир многоквартирного дома протекла крыша, в результате некачественно проведенного ремонта кровли. Этот факт был удостоверен актом управляющей компании. В результате этой протечки собственник квартиры получил ущерб, так как было повреждено его имущество и возникла потребность в ремонте квартиры. Ущерб оценил приглашенный собственником эксперт. Для взыскания ущерба и неустойки пострадавший гражданин обратился в суд.

Решение суда

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования гражданина в полном объеме. Но у судебной коллегии Санкт-Петербургского городского суда такая позиция поддержки не нашла. Апелляционным определением от 02.07.2015 N 33-10700/2015 по делу N 2-98/2014 суд оставил в силе решение суда первой инстанции в части взыскания с ответчика сумм причиненного истцу ущерба и компенсации морального вреда, однако отказал во взыскании неустойки.

Судьи указали, что поскольку в ходе судебного процесса была проведена судебная строительно-товароведческая экспертиза, которая подтвердила, что протечка в квартире истца возникла по причине некачественного ремонта кровли, в соответствии с нормами статьи 15 Гражданского кодекса РФ ответчиком должны быть возмещены убытки истца. Размер возмещения определен статьей 1064 Гражданского кодекса РФ и составляет сто процентов от размера причиненного ущерба, определенного экспертной оценкой. Кроме того, в соответствии с пунктом 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Что же касается запрошенной истцом неустойки, то судебная коллегия отметила, что по нормам статьи 14 вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя вследствие конструктивных, производственных, рецептурных или иных недостатков товара или услуги, подлежит возмещению в полном объеме. Однако поскольку сроки удовлетворения таких требований данным законом не предусмотрены, то статья 31 Закона РФ от 07.02.1992 года N 2300-1 не предусматривает неустойку в случае их неудовлетворения в добровольном порядке. Поэтому суд отказал истцу во взыскании неустойки.

Суть спора

Роспотребнадзор провел внеплановую выездную проверку энергетической компании с целью контроля выполнения ранее выданного предписания об обеспечении уровней шума и звукового давления в жилых помещениях при эксплуатации технологического оборудования - котельных, принадлежащих компании. Уровень шума должен был быть приведен организацией в соответствии с требованиями санитарных норм. Но проверяющие установили, что предписание было компанией не выполнено, в связи она была оштрафована на 10 тысяч рублей за совершение административного правонарушения, предусмотренного части 1 статьи 19.5 КоАП РФ.

Протокол об административном правонарушении был составлен уполномоченным должностным лицом Роспотребнадзора и оформлен в соответствии с требованиям статьи 28.2 КоАП РФ. Штраф по протоколу был вынесен мировым судьей. Однако организация сочла, что нарушены правила подсудности и что в ее действиях отсутствует состав инкриминируемого правонарушения и подала апелляционную жалобу.

Решение суда

Проверив материалы дела в полном объеме и доводы апелляционной жалобы, Санкт-Петербургский городской суд постановлением от 20.07.2015 N 4а-663/2015 по делу N 5-684/2014-4 отказал в ее удовлетворении. Судьи отметили, что административная ответственность, предусмотренная статьей 19.5 КоАП РФ наступает за невыполнение в установленный срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль), об устранении нарушений законодательства. Организация не исполнила предписание Роспотребнадзора, поэтому в ее действиях усматривается состав означенного правонарушения. Кроме того, наказание назначено в соответствии с требованиями статьи 4.1 КоАП РФ в пределах санкции статьи уполномоченным на это судом, в существующих правилах подсудности.

Суть спора

Две коммерческих организации заключили между собой договор аренды нежилых помещений для использования под офис. Одна из этих организаций выступила в качестве арендатора, а вторая в качестве арендодателя. Согласно условий договора, арендная плата состояла из двух частей: фиксированной и переменной. При этом в составе переменной части содержались доли затрат по содержанию арендуемых помещений (тепло-, водо-, электроснабжение, канализация (водоотведение), вывоз твердых бытовых отходов, а также платежи за прием сточных (ливневых) вод), в общей суммарной площади всего здания.

Кроме того, в договоре было определено, что расходы по содержанию прилегающей к зданию территории арендатор компенсирует в размере 50% от фактически понесенных расходов арендодателя. К таким расходам по содержанию, в частности, отнесены уборка снега, подсыпка территории противогололедными средствами, очистка крыльца и территории от снега, наледи и мусора, очистка урн, расходы на инвентарь и расходные материалы для уборки, очистка территории от мусора, в том числе песка, вывоз листьев.

Ссылаясь на то, что услуги по содержанию прилегающей территории в 2012-2013 годах оплачены арендатором без учета НДС, арендодатель обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с арендатора задолженности по договору аренды.

Решение суда

Суды первой и апелляционной инстанций, проанализировав условия договора аренды, сделали вывод о том, что расходы по содержанию прилегающей к зданию территории не включены в состав арендной платы. Кроме того, суды сделали вывод о том, что суммы возмещения по оплате коммунальных платежей, а также иных расходов по содержанию арендуемого имущества и прилегающей к зданию территории, предъявленные арендатору, не являются доходом истца от реализации услуг и не облагаются НДС. На этом основании они отказали организации-арендодателю в удовлетворении исковых требований. В постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.08.2015 N Ф07-4667/2015 по делу N А13-8872/2014 судьи высказали аналогичную позицию и оставили решения судов двух инстанций в силе.

В частности, арбитры сослались на нормы статьи 606 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Как следует из статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

По требованиям пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ все операции по реализации товаров, работ, услуг, передаче имущественных прав на территории Российской Федерации признаются объектом налогообложения. С точки зрения главы 21 НК РФ аренда рассматривается в качестве услуги. Реализация услуг по предоставлению имущества в аренду признается объектом налогообложения по НДС. Однако, в спорном договоре аренды стороны отнесли к расходам на содержание арендованного помещения затраты по содержанию прилегающей к зданию территории. При этом, в договоре не оговорено, что спорные затраты подлежат возмещению с НДС. Кроме того, указанные платежи, взимаемые арендодателем с арендатора, не являются составляющей частью арендной платы.

Как следует из разъяснений, высказанных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 08.12.1998 N 5905/98, истец, являясь заказчиком услуг по содержанию прилегающей территории, перенес на ответчика часть их стоимости, что не является реализацией и не относится к объекту налогообложения НДС. При перечислении денежных средств арендатором арендодателю в целях компенсации указанных расходов, осуществляемой отдельно от арендных платежей, объекта налогообложения не возникает. Поэтому, в спорной ситуации отсутствует обязательство арендатора компенсировать арендодателю спорные расходы с учетом НДС.

Суть спора

Коммерческая организация арендовала нежилое помещение, расположенное в жилом многоквартирном доме на основании договора аренды. В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на занимаемое ей помещение зарегистрировано право собственности города Санкт-Петербурга, с обременение арендой в пользу организации.

Поэтому, в марте 2014 года организация обратилась к КУГИ с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого объекта недвижимости в собственность в соответствии с . Однако, КУГИ сообщил организации об отсутствии у него преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, поскольку по заключению Проектно-инвентаризационного бюро Московского района данный объект относится к общему имуществу многоквартирного дома.

Организация не согласилась с таким решением и, считая, что нет оснований относить арендуемое ей помещение к общему имуществу многоквартирного дома, обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о признании отказа КУГИ незаконным.

Решение суда

Суды двух инстанций удовлетворили заявленные требования организации и признали за ней право имущественного выкупа спорного помещения. С такими решениями согласился также Арбитражный суд Северо-Западного округа. В постановлении от 20.07.2015 N Ф07-4308/2015 по делу N А56-67097/2014 арбитры отметили, что статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ определено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при соблюдении в совокупности трех условий, предусмотренных статьей. Все эти условия истцом были соблюдены.

Основанием для отказа организации в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность, послужило заключение Проектно-инвентаризационного бюро о том, что спорное помещение относится к общему имуществу многоквартирного дома. Однако, суды установили, что нежилое помещение было сформировано в результате перепланировки в феврале 2006 года из части лестничной клетки и все это время использовалось организацией на правах аренды. При этом в отношении данного объекта зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга с обременением арендой в пользу организации.

Кроме того, сведения об использовании помещения для обслуживания иных помещений в доме или многоквартирного дома, равно как и о предъявлении собственниками помещений в здании требований о признании права общей долевой собственности на данное имущество и об истребовании помещения из владения организации и Санкт-Петербурга, судами не установлены.

Таким образом, арбитры установили, что спорное нежилое помещение находилось в государственной собственности Санкт-Петербурга, право собственности которого не было прекращено или оспорено возможными способами, названными в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64. Поэтому, в соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса РФ и статьей 36 Жилищного кодекса РФ суд пришел к выводу о том, что данное помещение является самостоятельным объектом недвижимости, и нет оснований считать его общим имуществом жилого дома. В связи с этим отказ КУГИ передать помещение в собственность организации с учетом преимущественного права выкупа является незаконным.