Изменение условий валютных договоров на рынке недвижимости. Судебный прецедент
Арбитражный суд Москвы позволил пересмотреть условия договора, посчитав девальвацию рубля существенным изменением обстоятельств и увидев неосновательное обогащение у одной сторон. Эксперты уверены, что такое решение обрушит рынок коммерческой недвижимости и приведет к коллапсу в банковской сфере.
Арбитражного суда Москвы о допустимости пересмотра договора в связи с девальвацией рубля вызвало много споров. Ссылаясь на статью 421 ГК РФ и статью 451 ГК РФ, судьи позволили компании-арендатору (ПАО «Вымпелком») изменить валютный договор аренды из-за падения курса рубля осенью 2014 года. Они согласились с доводами истца, заявлявшего, что отказ властей от прежнего механизма регулирования курса валют является существенным изменением обстоятельств. Компания действительно не могла предугадать изменение позиции финансовых властей страны, и на этом основании дополнение договора обоснованно, отметили в АС Москвы.
В обнародованной мотивировочной части подчеркивается, что без пересмотра условий договора у владельца коммерческой недвижимости – ПАО «Тизприбор» могло возникнуть неосновательное обогащение. При этом доводы самого арендодателя о том, что изменение курса валют – один из предпринимательских рисков судом не учитывался.
У ответчика есть месяц на то, чтобы оспорить вынесенное решение в Девятом арбитражном апелляционном суде. И большинство экспертов не сомневаются, что он выиграет это дело. Тем более, что ранее в судебной практике уже был случай, когда апелляция запретила пересчитывать обязательства по валютному договору займа.
Впрочем, у ипотечных договоров есть своя специфика, и подход судей к договорам аренды, заключенные бизнесом, может отличаться. Поэтому аналитики рассуждают о возможных последствиях вынесенного АС Москвы решения. Так, председатель совета директоров компании "Гута-Девелопмент" Артем Кузнецов считает, что из-за такого прецедентного решения сначала обрушится рынок недвижимости, а затем пострадает банковская система. Эксперт поясняет: если арендная плата снизится, то компании недвижимости не смогут расплачиваться по кредитам.
В итоге сектор коммерческой недвижимости потеряет порядка 600-700 млн долларов и около 6-7 млрд долларов в капитализации, подсчитали в консалтинговой компании Jones Lang LaSalle. Ее региональный директор Евгений Семенов подчеркивает, что с точки зрения привлечения инвестиций сейчас не самое лучше время для принятия таких решений.
[C= 1516]
В свою очередь, в Ассоциации российских банков назвали удовлетворение иска «Вымпелкома» нелогичным решением, которое «противоречит не только закону, но и здравому смыслу». Подобные ошибки суда могут привести к коллапсу на рынке недвижимости и перенестись на банковский сектор, соглашается глава ассоциации Гарегин Тосунян.
Юристы, тем временем, убеждают, что суд нарушил принцип свободы договора. И причин для вынесения такого решения они не видят, поскольку неосновательное обогащение не может быть поводом для пересмотра коммерческого договора или оценки каких-либо коммерческих условий. Но больше всего их волнует, что подобный судебный прецедент позволит пересматривать любые договора, условия по которым даже не связаны с изменением курса валюты. Ведь, неосновательное обогащение можно заподозрить в любой сфере.
Между тем, даже если решение останется в силе, не обязательно оно станет прецедентом, и на него будут ориентироваться при похожих ситуациях, полагает представитель девелоперской компании Raven Russia Виктор Афанасенко.
[C=1515 ]
Как будет развиваться ситуация, пока сказать сложно. Но учитывая официальную позицию властей, валютные риски скорее всего придется брать на себя той стороне, которая согласилась платить в валюте.