ФАС СЗО: дольщик не является собственником жилья до подписания акта передачи

В арбитражный суд обратился участник долевого строительства многоквартирного жилого дома с исковым заявлением о признании права собственности на трехкомнатную квартиру. В исковом заявлении он ссылался на то, что полностью исполнил свои обязательства по договору, а именно внес всю сумму денежных средств застройщику. В настоящее время дом сдан в эксплуатацию, а в отношении застройщика открыто конкурсное производство о признании его банкротом. Суд первой инстанции удовлетворил иск и признал право собственности. Апелляция отменила это решение, а кассационная инстанция - Арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 05.03.2015 по делу N А21-7779/2013 оставил решение апелляционного суда в силе.

Основанием для отказа в признании права собственности, по мнению арбитров, послужил нормы пункта 1 части 1 статьи 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" определяющим, что, начиная с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, все требования других лиц к застройщику подлежат рассмотрению только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного данной статьей порядка. В том числе о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства. В пункте 8 статьи 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ в рамках дела о несостоятельности должника-застройщика предусмотрена возможность защиты прав отдельного участника строительства в отношении жилого помещения, посредством разрешения в судебном порядке заявления этого участника о признании за ним права собственности. Но для признания права собственности на жилое помещение на этих основаниях необходимо обязательное одновременное соблюдение двух условий:

• наличие разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено;

• подписание застройщиком и участником строительства до дня принятия заявления о признании застройщика банкротом передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения.

В рассматриваемом случае, дом был сдан в эксплуатацию, однако передаточный акт на квартиру застройщиком и дольщиком подписан не был. Именно это и послужило основанием для отказа о признании права собственности участника долевого строительства на спорное жилье.