Договор аренды недвижимости: составляем правильно

Как и в предыдущей статье, давая рекомендации, мы будем использовать алгоритмы предлагаемые программой Конструктор договоров, представляемой правовой системой КонсультантПлюс.

1. Преамбула договора

Рис. 1 — В преамбуле указывается, кто и на каких правах заключает договор (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс) В преамбуле договора стандартно следует указать наименование сторон, заключающих его, указать, кто именно выступает арендодателем, а кто арендатором, и какие именно лица действуют от их имени. Ими могут быть либо генеральный директор организации, либо лицо, уполномоченное доверенностью. Всегда необходимо соблюсти стандартные меры предосторожности — проконтролировать, что полномочия представителя по доверенности не истекли, а директор действующий. Для этого нужно получить заверенную копию доверенности (при представительстве) или свежую выписку из ЕГРЮЛ (при подписании договора генеральным директором). Учитывая, что договор аренды недвижимости может быть сделкой, требующей специального одобрения для одной из сторон, целесообразно проверить устав контрагента на предмет установления специальных требований по одобрению, например, советом директоров или общим собранием участников. Помимо проверки устава, следует ознакомиться и с балансом второй стороны, ведь сделка может быть крупной (согласно закону или ) и потому также требующей дополнительного одобрения. Если такое одобрение нужно, его наличие и реквизиты также следует указать в преамбуле.

2. Предмет договора

Рис. 2 - В предмете договора нужно четко описать товар, который покупаем или продаем (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс) Предметом договора аренды недвижимого имущества выступает объект недвижимости, подлежащий передаче арендатору. Объект недвижимости в договоре должен быть однозначно индивидуализирован. Нужно указать его адрес, площадь, кадастровый номер, реквизиты свидетельства о собственности. Возможна ситуация, когда в аренду передается только часть единого объекта, принадлежащего арендодателю на праве собственности. Это вполне допустимо, однако в таком случае стороны должны однозначно определить местонахождение объекта, приложив подробный план арендуемого объекта. Если у передаваемого объекта есть разного рода юридические обременения (ипотека, сервитут и так далее) или физические дефекты, их также следует полностью отразить в этом разделе. Если арендодатель не собственник, следует указать документы, дающие ему право сдавать имущество в аренду (например, договор аренды, разрешающий сдачу в субаренду). Также обозначить наличие или отсутствие права арендатора пользоваться помещениями общего назначения: лифтами, эскалаторами, коридорами и так далее. Следует отразить и техническое оснащение помещения: водоснабжение, канализация, доступное энергоснабжение, телефония.

3. Срок аренды и срок действия договора

Рис. 3 — Формирование раздела «Срок аренды и срок действия договора» (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс) Важный момент для договора аренды — срок. Сторонам следует учитывать, что договор аренды, заключенный на год и более, требует обязательной государственной регистрации. Без нее он неё он не будет действителен. На практике стороны часто предпочитают заключать договоры на сокращенный срок (11 месяцев, 360 дней) для упрощения отношений. В этом случае возникает опасность отказа второй стороны продлить договор после его истечения. Учитывая, что составление договора аренды может требовать дополнительных приготовлений, иногда стороны указывают, что срок аренды исчисляется только с момента подписания акта передачи помещений. Если договор подлежит регистрации, необходимо указать, что условия договора распространяются на все отношения сторон с момента фактической передачи помещения. Это связано с тем, что на практике регистрация может отнять немало времени. Отдельно следует описать условия продления договора. Задачей-максимум для арендатора в таком случае становится условие об автоматической пролонгации договора при выполнении им всех условий, задачей-минимум — правило о преимущественном праве на заключение нового договора аренды на новый срок.

4. Представление и возврат имущества

Рис. 4 — Представление и возврат имущества (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс) Важнейший момент для арендодателя — предоставление имущества арендатору, так как именно с этого момента арендодатель считается исполнившим все свои обязательства. В связи с этим, в договоре аренды следует четко указать, в каком виде помещение передается арендатору, какая сопутствующая документация передается, в какие сроки это происходит и каким документом подтверждается. Таким документов, как правило, становится акт приема-передачи. В таком акте арендатор обычно подтверждает технические свойства помещения, показатели счетчиков воды и энергии, пригодность помещения к использованию. Аналогичный акт подписывается и при прекращении действия договора. Теперь уже арендатор заинтересован в фиксации состояния помещения, чтобы потом не оплачивать ремонт. Также ему важно установить дату возвращения, чтобы прекратить оплату аренды. Учитывая возможный соблазн той или иной стороны затянуть подписание акта, целесообразно установить, что при уклонении от подписания акта приемки-передачи, он подписывается второй стороной в одностороннем порядке. В случае возможности споров по состоянию помещения, стоит указать на привлечение к подписанию актов третьих лиц — специалистов.

5. Пользование имуществом

Рис. 5 — Вариативность выбора сроков поставки товара (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс) С учётом интересов арендодателя в сохранении имущества в надлежащем виде, в договоре обычно указывают ряд ограничений по его использованию. К ним относятся:

• обязанность арендатора пользоваться помещением с соблюдением целей, указанных в договоре (например, торговля товарами определенного вида);
• необходимость соблюдения правил пользования помещением. Данный пункт особенно актуален в случае аренды в торгово-развлекательных центрах. Такие правила на практике регламентируют практически все аспекты деятельности, включая внешний вид помещений, рекламные акции, доставка и разгрузка товара и многие другие;
• возможность арендатору установить собственную вывеску, включая порядок согласования данной вывески со стороны арендодателя;
• допустимость передачи сторонами своих прав третьим лицам. На практике, арендодатель оставляет за собой право передавать свои права третьим лицам без согласия арендатора, в то же время последний должен получать согласие собственника;
• возможность контроля состояния помещения арендодателем, периодичность и порядок таких проверок, обязательность учета арендатором полученных замечаний;
• порядок действий арендатора при наступлении аварийных ситуаций.

6. Содержание и улучшения имущества, его выкуп имущества и страхование

Рис. 6 — Содержание и улучшения имущества, его выкуп имущества и страхование (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс) Согласно законодательству, текущее содержание арендованного имущества осуществляется силами арендатора. На практике стороны обычно сохраняют это условие. С учётом особенностей помещения, некие работы или коммунальные услуги зачастую выполняет арендодатель с компенсацией соответствующих расходов со стороны арендатора. Эти вопросы, а также вопросы осуществления охранных услуг, обязательно следует подробно указать в договоре. Применительно к улучшениям имущества, закон указывает, что отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые, произведенные с согласия арендодателя, подлежат компенсации арендатору. В то же время, эти условия диспозитивны, поэтому на практике арендодатели настаивают на том, чтобы все улучшения оставались их собственностью без всякой компенсации. Закон разрешает сторонам предусмотреть условия выкупа арендованного имущества арендатором в собственность, однако на практике такие условия практически не применяются. Гораздо чаще применяются условия о страховании рисков повреждения помещения арендатором не ниже определенной суммы. При наличии такого требования, арендодатель чаще всего предлагает арендатору и список аккредитованных им страховых компаний, в состоятельности которых он уверен.

7. Платежи и расчеты по договору, а также изменение арендной платы

Рис. 7 — Платежи и расчеты по договору, а также изменение арендной платы (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс) Стороны могут предусмотреть самые разные варианты оплаты, её формы, а также порядок внесения. Наиболее распространенными на практике условиями являются следующие:

• арендатор вносит оплату в денежной форме, авансом в начале оплачиваемого месяца.
• размер оплаты привязан к площади передаваемого помещения.
• помимо оплаты за помещения, арендатор также компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг и электроэнергии.
• при аренде у крупных арендодателей (торгово-развлекательные центры), устанавливается дополнительный сбор за административные услуги арендодателя.
• при заключении договора арендатор уплачивает гарантийный платеж в размере нескольких месячных арендных плат, который покрывает возможный ущерб помещению и штрафы, а при отсутствии таковых – засчитывается за последние месяцы аренды.
• размер арендной платы привязан к валютным курсам (доллар, евро, сочетание валют), однако зачастую арендодатели соглашаются на некий коридор (курс евро, но не выше некоего курса).

Следует настаивать на том, чтобы обязательства арендатора по оплате считались исполненными с момента поступления денежных средств на корреспондентский счёт банка арендодателя, а не на расчетный счёт арендодателя. В противном случае внезапное банкротство банка станет проблемой именно арендатора, перечислившего «зависшие» деньги. Применительно к изменению размера арендной платы, следует указать период индексации (как правило, год) и максимальный предел индексации в процентном отношении. Разумнее просто пересчитать этот процент сразу и закрепить его в договоре в твёрдых цифрах.

8. Ответственность сторон

Рис. 8 — Ответственность сторон (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс) Ещё одно стандартное условие договора аренды — санкции за просрочку исполнения обязательств. Учитывая, что арендодатель свои обязанности исполняет уже при заключении договора, они касаются в основном арендатора. На практике, ответственность кратна сумме неуплаченной арендной платы и колеблется от 0,1 до 0,5% от соответствующей суммы за день просрочки. Помимо этого, обычно устанавливают дополнительную ответственность, причем в значительно большем размере (5-10% месячной арендной платы) за просрочку возврата помещения. Это связано с тем, что сдача в аренду это цикличный процесс; для арендодателя очень важно сдать помещение новому арендатору без задержки. В договоре целесообразно отметить, что обязанность по выплате санкций возникает только при наличия требования второй стороны. Это поможет на тот случай, если по каким-то причинам невиновная сторона откажется от взыскания пени, например в рамках лояльности долгосрочному арендатору.

9. Изменение и расторжение договора

Рис. 9 — Изменение и расторжение договора В этом разделе стороны предусматривают порядок возможного изменения отношений сторон. Обычно стороны фиксируют ряд наиболее существенных нарушений со стороны арендатора (просрочка оплаты свыше определённого периода или неоднократная просрочка, неоднократное нарушение правил пользования помещением) и устанавливают, что в таком случае арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, что влечет его внесудебное расторжение. В противном случае невиновная сторона (арендодатель) потеряет немало времени на судебном расторжении договора. Встречные условия о расторжении возможны и при наличии нарушений арендодателя (например, невозможность пользоваться помещением), однако на практике такие ситуации встречаются нечасто. Зачастую, стороны заинтересованы в сохранении права на немотивированное расторжение договора. Например, если бизнес не процветает. В таком случае обычно устанавливают срок (2-3 месяца), за который сторона предупреждает контрагента о расторжении договора. Необходимо, однако, указать, что любое расторжение договора не лишает права невиновную сторону требовать уплаты оговоренных платежей и наложения штрафных санкций на виновную сторону. Закон позволяет предусмотреть и возможность одностороннего изменения договора при наличии условий, согласованных сторонами. На практике, такое условие включается в договор со стороны арендатора в части возможности в одностороннем порядке изменять правила пользования помещением, особенно, расположенном в торгово-развлекательных центрах. Это обязательное условие со стороны арендодателя в таких случаях, так что арендатору остается только исходить из презумпции здравомыслия арендодателя.

10. Разрешение споров

Рис. 10 — Разрешение споров (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс) Применительно к договору аренды недвижимости, стороны лишены возможности выбрать подсудность возникающих споров. Согласно обязательным нормам законодательства все споры будет рассматривать суд по месту нахождения недвижимости. В то же время, от сторон зависит, будет ли в договоре прописан обязательный претензионный порядок до обращения в суд. Как правило, с учётом значимости договора аренды, стороны соглашаются на него, делая дорогу до суда длиннее и сохраняя максимальные шансы разрешить конфликт самостоятельно.

11. Заключительные положения

Рис. 11 — Заключительные положения (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс) В заключительных положениях стороны обычно указывают порядок направления друг другу юридически значимых сообщений (например, претензий или сообщений о смене адреса), а также момент их вступления в силу (как правило, момент получения второй стороной). Для особо важных сообщений (например, о расторжении договора), допустимо установить специальный, усложненный порядок направления или вступления в силу. Еще раз обращаем внимание, что получить полностью составленный договор, аналогично вышеуказанным этапам, можно использовав сервис Консультант Плюс «Конструктор договоров».