Как правильно составить договор участия в долевом строительстве

Долевое строительство на сегодняшний день является одной из самых востребованных форм финансирования строительства жилья. Договор о долевом строительстве направлен на защиту прав застройщика и дольщика и является очень важным документом для них обоих. Компания "КАДИС" - официальный представитель Консультант Плюс в Санкт-Петербурге и Петербургский правовой портал поздравляют всех строителей с профессиональным праздником и рассказывают, как составить договор на участие в долевом строительстве без ошибок.

Общие сведения

Понятие «договор участия в долевом строительстве» ввёл Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. А тот в свою очередь обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Подробнее: как ужесточен контроль за долевым строительством.

В соответствии с действующим законодательством договор долевого участия — основной способ для привлечения денежных средств граждан для строительства жилой недвижимости. Чтобы вы могли снизить риски при покупке квартиры в строящемся доме, предлагаем ознакомиться с рекомендациями по составлению договора долевого участия.

Существенные условия договора

В соответствии с п. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ для того, чтобы договор считался заключенным, в нём должны быть определены существенные условия.

К ним относятся:

• предмет договора долевого участия в строительстве — объект, подлежащий передаче дольщику;
• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику;
• цена сделки, сроки и порядок ее уплаты;
• гарантийный срок на объект долевого строительства.

Объект долевого строительства

Предмет договора — конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика, который подлежит передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. Как напрямую следует из пункта 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, конкретный объект долевого строительства должен быть определен в соответствии с проектной документацией застройщика.

Определение объекта долевого строительства четко в соответствии с проектной документацией позволит в будущем говорить о качестве построенного объекта и о его соответствии договору. А в случае существенного изменения проектной документации позволит дольщику расторгнуть договор долевого участия в судебном порядке.

В договоре долевого участия также должны быть отражены точные характеристики объекта строительства. К ним относятся общая проектная площадь объекта, место расположения путем указания на номер секции, этаж, проектный номер и строительные оси, в которых объект запланирован к созданию в соответствии с утвержденной и согласованной проектной документацией застройщика.

Подобное описание объекта позволит установить его, когда у дольщика возникнет право требования после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

По первому требованию участника долевого строительства застройщик должен предоставить для ознакомления всю имеющуюся документацию относительно строящегося объекта, в том числе и проектную документацию.

Срок завершения строительства объекта

Пункт 1 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ устанавливает, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Срок должен быть единым для всех участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать квартиры, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта.

Как правило, срок передачи объекта долевого строительства определяется периодом времени, в течение которого объект должен быть передан дольщику. Такой способ определения сроков передачи объекта долевого участия не противоречит действующему законодательству и вписывается в общие правила определения сроков в гражданско-правовых договорах.

Стоит обратить внимание еще на положение договора. Оно касается продления сроков передачи объекта долевого строительства дольщику. Здесь могут быть два варианта. Первый сводится к тому, что стороны подписывают дополнительное соглашение к договору. Второй вариант предполагает автоматическое продление сроков. В этом случае застройщик направляет дольщику письмо с предложением подписать дополнительное соглашение и в случае отсутствия реакции с его стороны новые сроки будут считаться согласованными.

Чаще всего застройщики предпочитают второй вариант, тем самым ограждая себя от возможного судебного разбирательства по взысканию неустойки за задержку сроков передачи объекта участнику долевого строительства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Цена договора, сроки и порядок уплаты

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ под ценой договора участия в долевом строительстве понимается размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Цена договора устанавливается самим застройщиком императивно и может быть разной для одинаковых объектов долевого строительства в одном строящемся многоквартирном жилом доме. Стоимость объекта долевого строительства зависит от многих факторов. Например, от местоположения объекта, способа строительства и так далее.

Застройщик может предоставить рассрочку по оплате цены договора. Она, как правило, прописывается в дополнительном соглашении к договору.

Стоит обратить внимание, что оплата по договору долевого участия должна осуществляться только после регистрации договора в государственном органе. Застройщики, чтобы обезопасить себя от возможной неуплаты со стороны дольщика и для обеспечения исполнения обязательств, прописывают в договоре аккредитивную форму расчётов. Само по себе внесение суммы платежа на счет аккредитива не является платежом застройщику, но позволяет ему при предъявлении в банк зарегистрированного договора долевого участия получить данную сумму в счёт оплаты по договору. При такой форме расчёта дольщику гарантируется, что до момента государственной регистрации договора, денежные средства не поступят на расчётный счёт застройщика.

Основанием для изменения цены договора могут быть изменение площади квартиры (увеличение/уменьшение фактической площади квартиры по сравнению с проектной), которые определяются по результатам обмера ПИБ . Условие об изменении цены договора по результатам обмера ПИБ обычно включается в текст договора и является общепринятой практикой всех застройщиков. Подобная оговорка позволяет застройщику требовать доплаты по результатам обмеров. Уклониться от оплаты в этом случае у дольщика не получится.

Часто в договоре прописывается и минимально возможное отклонение от проектной площади квартиры, при котором доплата не потребуется.

Гарантийные сроки

В соответствии с пунктами 5 и 5.1 статьи 7 Федерального закона 214-ФЗ гарантийный срок должен быть установлен договором. Для объектов долевого строительства он не может быть меньше пяти лет, для технологического и инженерного оборудования — меньше трёх. При этом гарантийный срок начинает исчисляться с момента подписания акта-приема передачи квартиры владельцу.

Гарантийные сроки, прописанные в договоре, позволят дольщику в случае выявления недостатков в полученной квартире, предъявить претензии застройщику.

На что еще нужно обратить внимание

Перечисленные условия необходимы для того, чтобы договор долевого участия считался заключенным. Все остальные условия договора стандартны, но на некоторых из них можно остановиться подробнее.

Стоит обратить внимание на раздел «Ответственность сторон по договору». Здесь оговаривается ответственность сторон за нарушение условий договора. Как правило, она полностью соответствует требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, а порой и полностью копирует соответствующие разделы закона.

Однако в последнее время многие застройщики стали прибегать в договоре к формулировкам, которыми пытаются снять с себя ответственность за задержку во вводе дома в эксплуатацию и передаче объекта участнику строительства по причине неисполнения обязательств со стороны поставщиков энерго-, тепло- и водоснабжения. В судебном разбирательстве такие положения договора не учитываются.

Некоторые застройщики пытаются включать в текст договора положения, которые противоречат действующему законодательству и ущемляют права участника долевого строительства. Например, прописать в договоре подсудность споров, вытекающих из исполнения договора долевого участия, только по месту нахождения застройщика. Часто в договорах встречается возложение на дольщика обязанности заплатить аванс за шесть месяцев за услуги управляющей организации.

В подобных случаях следует принимать во внимание, что в силу пункта 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей, которое предоставляет гражданам дополнительные гарантии защиты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Если вы встретите в договоре такие положения, стоит обратить на них внимание, но иметь ввиду, что они являются недействительными.