Взяли у гражданина заем, а отдали дорогую недвижимость: что с НДФЛ?

Прежде чем ответить на него, выясним, что за сделку заключили стороны, придя к такому компромиссу.

Возврат по договору денежного займа вместо денег недвижимости - это не что иное, как предоставление отступного. Примечание. Образец соглашения об отступном вы можете найти: ГК, 2012, N 16, с. 68; 2011, N 6, с. 40. Примечание. Соглашение об отступном регистрировать в органах Росреестра не нужно. Регистрируется лишь переход права собственности на недвижимость на основании этого соглашения, акта приема-передачи и прочих необходимых документов. Цена, по которой недвижимость передается физлицу, определяется по усмотрению сторон, и стороны свободны в определении ее размера. В частности, они могут указать в соглашении, что предоставленное отступное полностью погашает всю задолженность по договору займа (включая проценты). При этом стоимость отступного: равна сумме этой задолженности; превышает эту задолженность, но гражданин не обязан возмещать организации разницу.

При получении недвижимости, по стоимости равной долгу по займу или превышающей его, облагаемого НДФЛ дохода у гражданина формально не возникает. В первом случае - потому что по бумагам нет экономической выгоды. А во втором - такой вид дохода, как сумма разницы в цене при предоставлении отступного, не поименован в НК РФ. А по общему правилу доход физлица - это экономическая выгода, определяемая в соответствии с гл. 23 НК РФ. Кроме того, налоговики не могут проверить цену сделки на рыночность, поскольку НДФЛ в этом случае - непредпринимательский. ПРЕДУПРЕЖДАЕМ РАБОТНИКА Если фирма погасит процентный заем, полученный от работника, не деньгами, а недвижимостью, ему все равно придется заплатить НДФЛ с суммы заемных процентов, набежавших к моменту погашения. Однако в случае проверки налоговики могут посчитать, что доход у физлица в такой ситуации все-таки есть. Тогда они доначислят физлицу НДФЛ, а организацию оштрафуют за неисполнение обязанностей налогового агента. А оснований к этому у них может быть несколько:

• при наличии указанной в соглашении об отступном разницы между суммой погашаемой задолженности и ценой недвижимости налоговики могут расценить эту разницу как доход гражданина в натуральной форме, приравняв ранее выданный гражданином заем к частичной оплате недвижимости;
• если будет обнаружено, что гражданин и организация - взаимозависимые лица (например, он ее директор или учредитель с долей более 25%), то при получении недвижимости у гражданина может возникнуть доход в виде материальной выгоды. Но напомним, что начисление НДФЛ с такого дохода возможно, только если у вашей организации была аналогичная недвижимость и она была продана невзаимозависимому лицу по более высокой цене;
• в занижении стоимости недвижимости по сравнению с ее рыночной ценой налоговики могут усмотреть получение организацией и гражданином необоснованной налоговой выгоды. И доначислить налоги обоим. Гражданину, как мы уже сказали, - НДФЛ. А организации - НДС (кроме случаев передачи жилого дома, квартиры, земельного участка, долей в них) и налог на прибыль (налог при УСНО), поскольку передача недвижимости в такой ситуации - обычная реализация.

Примечание. Описанные налоговые последствия не зависят от того, при каких обстоятельствах стороны пришли к соглашению об отступном. Например, это может быть и мировое соглашение на стадии судебного разбирательства.

Имейте в виду, что если договор займа был процентный и задолженность по процентам, как и сам заем, гасится передачей отступного, то сумма погашенной задолженности по процентам на дату получения гражданином недвижимости по акту приема-передачи - это его доход, облагаемый НДФЛ. Если удержать этот НДФЛ не из чего (вы не выплачиваете какие-либо деньги гражданину), то не позднее 31 января года, следующего за годом получения гражданином дохода, нужно сообщить в ИФНС о невозможности удержать налог и сумме налога Налоговый кодекс Статья 226. Соответственно, гражданин должен будет уплатить налог самостоятельно на основании подаваемой в ИФНС налоговой декларации.

Узнать подробнее о журнале "Главная книга"