Часть 3. Открытие расчетного счета ТСЖ в банке. Передача проектной, исполнительной и иной технической документации ТСЖ ~ Заказ печати ТСЖ и открытие расчетного счета в банке

Также необходимо открыть расчетный счет ТСЖ в банке для дальнейших расчетов с поставщиками услуг и приема денежных средств от населения.

Имейте ввиду, что любой коммерческий банк требует от контрагентов для заключения договора на открытие и обслуживание расчетного счета достаточно большой перечень документов. Помимо анкеты ТСЖ, банковских карточек, выписки из ЕГРЮЛ в отношении ТСЖ, это копии: протокола общего собрания об избрании председателя правления, копии свидетельств о регистрации (ОГРН), о постановке на учет (ИНН), Устава, всех изменений к нему (при их наличии).

Уведомление управляющей компании о создании ТСЖ

Необходимо также письменно уведомить о создании ТСЖ управляющую компанию, которая занималась управлением МКД до создания в Вашем доме ТСЖ. Эта обязанность возникает в случаях, если МКД уже введен в эксплуатацию и такая УК ранее была выбрана на общем собрании.

Сейчас в строящихся домах или когда квартиры уже построены и готовы к продаже, застройщики создают ТСЖ и назначают председателя правления из числа собственников-физических лиц.

Это делается для того, чтобы сразу решить вопрос об управлении МКД.

Передача ТСЖ проектной, исполнительной и иной технической документации

В настоящее время порядок передачи технической документации и иных документов содержится в «Правилах осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами», утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 года № 416 (далее - Правила № 416) в разделе V «Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом».

До утверждения Правил № 416 единого порядка передачи не было, за исключением кратких положений нормы ч.10 ст.162 ЖК РФ.

В связи с этим очень часто у многих ТСЖ возникали сложности с получением исполнительной, технической и иной документации на МКД от застройщиков, управляющих компаний, приводящие даже к судебно-арбитражным спорам (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 28.09.2005 года № Ф09-4566/04-С6, постановление ФАС Центрального округа от 08.06.2011 года по делу № А54-5066/2009С10).

В итоге условия, порядок передачи, перечень технических документов на МКД, подлежащих передаче, формировались с учетом судебной практики.

Необходимо иметь ввиду, что застройщик не вправе, а обязан передать вновь созданному ТСЖ соответствующую техническую документацию на МКД (см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 года № 2345/10, в рамках которого ВАС РФ сделал вывод о том, что ТСЖ может обращаться в суд с требованиями к компании-застройщику об обязании передать техническую документацию на МКД, необходимую для заключения договора электроснабжения).

Кроме того, это довольно большой объем документов: это и утвержденная проектная документация на МКД и все изменения к ней, комплекты рабочих чертежей на строительство дома, акты освидетельствования скрытых работ, акты испытаний инженерных систем МКД, паспорта на приборы учеты ресурсов (электросчетчики, счетчики воды, тепла и т.д.), различные акты осмотров, журналы производства работ, инструкции по эксплуатации МКД по утвержденной форме, документы на земельный участок под МКД и многие-многие другие.

Отмечу, что примерный перечень технической документации на МКД содержится в п.24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491 (в ред. от 14.05.2013), притом ее передача от одного лица к другому происходит на безвозмездной основе.

Как Вы уже, наверное, убедились, это довольно ответственный и трудоемкий этап.

Однако для вновь созданного, но пока еще «безжизненного» ТСЖ он просто необходим, поскольку без технической документации невозможно заключить договора с РСО, например, договор на электроснабжение (подробнее об этом в следующем (четвертом) разделе о заключении договора на поставку э/э и перечне необходимых для этого документов). Для этого достаточно внимательно проанализировать приведенные мной выше (и аналогичные) судебные акты.

Права на квартиры, общее имущество и земельный участок

Необходимо помнить, что и жилые, и нежилые помещения, как были до создания ТСЖ, так и после его создания, конечно же, остаются в собственности тех, кто и был их собственником. Т.е. правовой режим этих объектов не меняется, как и правовой режим объектов общей долевой собственности (подъездов, чердаков, подвалов, земельного участка, придомовой территории и другого имущества, перечисленного в ч.1 ст.36 ЖК РФ).

Проще говоря, ТСЖ не становится собственником подъездов, чердаков, подвалов, а тем более, Ваших квартир и нежилых помещений (при их наличии) в МКД.

Следовательно, к ТСЖ не переходит и обязанность по уплате налогов на это имущество, в том числе и земельного налога, которая лежит на его собственниках (п.1 ст.388 НК РФ).

Что касается оформления земельного участка под МКД в собственность, определения его границ на местности (межевание) и т.п., это отдельная тема для разговора, и этому вопросу пока не стоит уделять пристального внимания. Единственное, что все-таки пока необходимо – это получить документы на земельный участок (постановление о его предоставлении, договор аренды для целей строительства и т.п.) в составе технической документации.

В настоящее время очень мало МКД, у которых оформлены права на земельный участок (в нашем ТСЖ, кстати, так и не оформлен). Какая-либо юридическая ответственность за отсутствие межевания и неоформление прав на земельный участок под МКД законодательством РФ в настоящее время не установлена.

Окончание следует….

Статьи цикла:

• «Что такое ТСЖ, преимущества и недостатки ТСЖ, этапы создания ТСЖ»

• «Часть 2. Проведение общего собрания собственников, государственая регистрация ТСЖ в налоговой инспекции. - Создание инициативной группы»

• «Часть 4. Заключительные действия по созданию ТСЖ - Заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями...»