О покупке жилья, признанного аварийным

Что такое аварийное жилье в контексте собственности

Аварийное жилье — это такой же объект недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН, как и дом без аварийного статуса. Но важно понимать особенность состояния такого жилища.

У аварийного многоквартирного дома несущие стены, фундамент, крыша из-за износа, давности постройки или внешнего воздействия (удара, пожара и т. п.) деформированы настолько, что потеряли прочность. Если не укрепить конструкции, возможна авария. Например, обрушение. Такое состояние здания опасно для жизни жильцов. Его эксплуатация недопустима (приложение № 6 МДК 2-04.2004).

До момента, пока непригодное для проживания здание не снесено, квартира в нем принадлежит собственнику. В последующем ее изымают.

Порядок признания многоквартирного дома аварийным прописан в положении, утв. постановлением правительства № 47 от 28.01.2006.

Покупка квартиры в аварийном доме

Недостаточно подписать договор купли-продажи квартиры между продавцом и покупателем. И «втихую» стать ее собственником. Сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в Росреестре (ст. 131 ГК РФ, п. 6 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015). Рассмотрим, есть ли запрет на покупку аварийного жилья.

Можно ли купить

Можно. Не запрещено купить квартиру в многоквартирном доме, который в установленном порядке признан аварийным. Информация об аварийности содержится в выписке из ЕГРН.

Какой смысл покупать

Смысла нет, а отрицательных моментов достаточно. Например:

• такое помещение рискованно использовать по назначению. Это опасно для жизни и здоровья;
• покупку квартиры в разваливающемся здании нельзя расценить как улучшение жилищных условий. А значит на нее нельзя потратить материнский капитал (п. 6 обзора ВС РФ от 22.06.2016);
• на такое жилье не оформят ипотеку. Как правило, банки проверяют техническое состояние объекта;
• нельзя купить его в интересах несовершеннолетнего. Поскольку это нарушает интересы ребенка на безопасное, комфортное жилище;
• это плохой актив, чтобы вложить в него «свободные» деньги. Почему, расскажу ниже.

Что дадут при расселении

У нас по городу разошлась информация, что один из многоквартирных домов признали аварийным. Его решили сносить. На волне этого события мой знакомый захотел купить в нем квартиру. Он пришел ко мне с вопросом: сможет ли он потребовать от местной администрации взамен купленной однушки в доме под снос, двухкомнатную в связи с рождением третьего ребенка. На момент нашего разговора его жена была беременна. Пришлось его расстроить.

Если приобрести жилье в доме, который признан аварийным, его собственники имеют право только на денежную компенсацию в размере не выше цены, за которую куплена квартира (п. 8.2. ст. 32 ЖК РФ).

Таким образом, мой знакомый не получит ни квартиру равной площади, ни большего размера. А только, по сути, возврат потраченных денег.

Важно учитывать, что процедура расселения и выдачи компенсации не быстрая. Когда дело дойдет до получения денег, с учетом инфляционных процессов, этой суммы, вероятно, не хватит на покупку новой квартиры. То есть вложение средств в аварийный дом обернется убытками, упущенным временем, ненужными хлопотами.

Читайте:

• какая площадь жилья положена при расселении из аварийного дома в Московской области;
• нужно ли платить за капремонт, если дом признан аварийным.

Покупка ветхого жилья

Покупка ветхого жилья — это приобретение жилого помещения, которое имеет технологические особенности.

Что такое ветхое жилье

Ветхое жилье — это объект, у которого конструктивные элементы имеют процент изношенности:

• 70% и более для каменных домов;
• 65% и более для деревянных домов, мансард.

Техническое состояние ветхого объекта не соответствует эксплуатационным характеристикам и требованиям. Но его несущие конструкции прочны и обеспечивают его устойчивость (приложение № 6 МДК 2-04.2004, приложение № 3 к рекомендациям, утв. Приказом Госстроя РФ № 8 от 10.11.1998, раздел 1 стратегии, утв. распоряжением правительства № 3268-р от 31.10.2022).

В таком доме можно жить. Ветхость не равно аварийность. Из таких помещений не расселяют.

Можно ли его купить

Да. Ветхий дом можно купить. Переход права собственности на такое помещение подлежит госрегистрации. Преимущества при покупке, например, такие:

• в нем допустимо жить. Общая изношенность — не препятствие для пребывания в нем;
• он дешевле, чем аналогичные объекты «свежей» постройки.

Риски тоже есть. Например:

• бытовой комфорт ниже из-за возможных проблем с инженерными коммуникациями;
• продать квартиру сложно по рыночной цене;
• не получится купить за материнский капитал, оформить ипотеку;
• есть вероятность признания ветхого дома аварийным.