Дом признан аварийным: что делать собственнику и жильцу

Что нужно знать про признание жилья аварийным

Аварийное жилье — это дом, у которого капитальные конструкции деформированы и повреждены, потеряли прочность из-за износа или внешнего воздействия (взрыва, пожара, ЧС и т. п.). Пребывать в таком здании опасно для жизни и здоровья (приложение № 6 МДК 2-04.2004).

Многоквартирный дом (МКД) получит статус аварийного, если (п. 34, 36, 38 положения, утв. постановлением правительства № 47 от 28.01.2006):

• его техническое состояние признано ненадлежащим.
• он построен на территории, где есть вероятность схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, ежегодных подтоплений паводковыми водами.
• есть риск разрушения от техногенной аварии. Например, из-за взрыва на промышленном предприятии;
• несущие конструкции пострадали от пожара, землетрясения, просадки грунта, из-за ЧС и т. п.

Орган местного самоуправления или власть субъекта РФ по итогам работы межведомственной комиссии принимает решение об аварийности строения.

По какой процедуре дом признают аварийным

Мероприятие включает несколько действий. Их последовательность такая (раздел IV положения, утв. постановлением правительства № 47 от 28.01.2006):

1. Подготовка заявления. Форма документа на законодательном уровне не утверждена, но бланк может разработать орган власти. И утвердить административный регламент по предоставлению услуги по признанию дома аварийным. Заявление подает собственник недвижимости в доме, наниматель жилья, иной правообладатель. Это может быть как гражданин, так и компания. В документе указывают наименование комиссии, данные заявителя, просьбу признать дом аварийным и причину для этого, перечень прилагаемых документов. Ставят дату и подпись.

2. Сбор документов. Среди них:

• документ о праве на жилье (он нужен, если помещение не зарегистрировано в ЕГРН);
• заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома (для подтверждения аварийности);
• обращения, жалобы от жильцов на плохие условия проживания (при наличии).

3. Подача документов. Заявление и приложение к нему направляют в межведомственную комиссию. Способы подачи: нарочно, почтой, через Госуслуги или МФЦ (при оказании такой услуги).

4. Ожидание решения. У комиссии будет 30 календарных дней или 20 (если дом поврежден из-за ЧС) на оформление заключения или назначение дополнительного обследования здания. При положительном решении комиссия выдаст заключение о наличии оснований для признания МКД аварийным и подлежащим реконструкции или сносу. Экземпляр бумаги направят заявителю в течение трех дней после его подписания.

5. Исполнение решения. На основании заключения местная администрация или власть региона в течение 30 дней или 10 (если дом поврежден из-за ЧС) примет решение о признании дома аварийным. Будет издано распоряжение о сроках расселения жильцов. Экземпляр решения и распоряжения заявитель получит в течение пяти дней после их оформления.

Узнайте, какая площадь жилья положена при расселении из аварийного дома в Московской области

Права собственника аварийного жилья

Квартиры в доме, который признан аварийным, подлежат изъятию для муниципальных нужд (п. 10 ст. 32 ЖК РФ). Собственник такого помещения имеет право получить компенсацию или другое жилье.

Право на компенсацию

Чтобы реализовать это право, орган власти и владелец изымаемой недвижимости заключают соглашение об изъятии (п. 5 ст. 32 ЖК РФ). В нем стороны определяют условия возмещения, сумму компенсации, порядок выплаты, сроки изъятия и прочие нюансы сделки. Сумма возмещения складывается из (п. 7 ст. 32 ЖК РФ):

• рыночной стоимости помещения, общего имущества в МКД, в т.ч. земельного участка. Учитывают долю лица в праве собственности на общее имущество;
• убытков, которые причинены изъятием. Это, например, расходы на переезд (перевозка имущества), временный съем другого жилья, поиск основного жилья. Траты на оформление права собственности, на досрочное завершение обязательств перед третьими лицами, на упущенную выгоду.

Судебная практика указывает на возможность компенсировать расходы на услуги агентства недвижимости по подбору жилья, оформление договора купли-продажи помещения. Обоснованно требовать компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в МКД (раздел II обзора президиума ВС РФ от 29.04.2014).

Право на другое жилье

По договоренности с владельцем аварийного жилья, власть предоставит другое помещение с зачетом его стоимости (п. 8 ст. 32 ЖК РФ). Если стоимость нового помещения ниже выкупной цены изымаемого, то собственнику выплатят разницу между ценой прежней и новой недвижимости. Если выше — по соглашению сторон собственник обязан оплатить разницу (подп. и) п. 20 постановления пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009).

Такую недвижимость передают на праве собственности. Но допустимо предоставить жилье на другом праве. Например, по договору социального найма.

Если МКД аварийный и его будут сносить, но он не включён в региональную адресную программу переселения, собственник получит только денежное возмещение. Но Конституционный Суд РФ в Постановлении № 20-П от 25.04.2023 сделал исключение для малоимущих собственников, состоящих на учёте как нуждающиеся в жилье, и для собственников единственного пригодного для проживания помещения. Такие лица подлежат внеочередному обеспечению равнозначным благоустроенным жильём по договору социального найма без оплаты возмещения.

Права жильца аварийного дома

Если гражданин пользовался аварийным жильем на основании договора социального найма, ему предоставят другое помещение на этих же основаниях. Помещение должно быть благоустроенным, по площади равной занимаемой, находиться в том же населенном пункте (если на иную территорию наниматель не согласен) (ст. 86, 89 ЖК РФ).

Могут ли признать аварийным частный дом

С таким вопросом я столкнулась несколько лет назад. Его задала знакомая. Она проживает в старом, ветхом домике. Здоровье и средства не позволяют ей провести ремонт. Крыша требует замены. Где-то она прочитала, что частный дом могут признать аварийным.

На самом деле всё не совсем так.

В постановлении № 47 от 28.01.2006 г. прописан порядок признания многоквартирного дома аварийным. Частный дом отнесен к жилым помещениям. И его можно признать непригодным для проживания (п. 5, 8, 33 положения, утв. постановлением правительства № 47от 28.01.2006).

Основания для этого — вредные факторы среды обитания человека, которые угрожают жизни и здоровью. Эти факторы возникают из-за:

• ненадежности, отсутствия прочности строительных конструкций здания, фундамента из-за давности эксплуатации или ЧС;
• изменения окружающей среды, микроклимата помещения, что приводит к нарушению санитарных и гигиенических нормативов. Наличие опасных веществ в доме (например, плесени), в воздухе, превышение радиации, шума, вибрации, электромагнитных полей;
• расположения на территории, где есть вероятность неблагоприятных погодных явлений; есть риск разрушения от техногенной аварии;
• иные неблагоприятные для человека факторы.

Процедура определения дома как непригодного аналогична процедуре признания МКД аварийным.

Читайте также: нужно ли платить за капремонт и страховать дом, признанный аварийным