Заемщики сами смогут продавать заложенное имущество

Видео-обзор нового закона о продаже заложенного имущества

Здравствуйте! С вами Алена Талаш, управляющий партнер компании «РосКо Консалтинг и Аудит».

Ситуация с ипотечными кредитами

Ипотечные банковские кредиты, как правило, рассчитаны на много лет. За этот период может кардинально поменяться экономическая ситуация в стране, да и жизненные обстоятельства заемщика уже не позволяют ему обслуживать кредит.

По данным ЦБ, суммарный объем задолженности по ипотеке на первичном и вторичном рынках продолжает увеличиваться. На конец апреля 2024 года он составил 18,6 трлн рублей.

Из них:

• 4,8 трлн рублей — на первичном рынке
• 13,8 трлн рублей — на вторичном

Объем «просрочки» по ипотеке за последний месяц увеличился сильнее общего объема задолженности — +2,9% против +0,8%.

Новый закон о продаже заложенного имущества

Заемщик по ипотеке, который не может выплачивать кредит, сможет самостоятельно продавать заложенное имущество. Такое право ему дано законом, подписанным Президентом РФ. Как будет выглядеть процесс продажи ипотечного жилья в свете нового закона? Разберемся вместе в этом видео!

Действия банка при неуплате кредита

Чаще всего, ипотека оформляется под залог других объектов недвижимости или собственности заемщика. Поэтому на протяжении всего отрезка времени, пока выплачивается заемщиком кредит, имущество остается в банке под залогом.

Если же заемщик не исполняет обязательства по договору ипотеки, то банки, а не сам заемщик, продают заложенное имущество. Как вы считаете, это справедливо? Пишите свое мнение в комментариях под видео!

Ограничение плавающих ставок

Плавающие ставки по потребкредитам ограничат с сентября 2024 года. Такой закон приняла Госдума. Ограничение, в частности, распространяется на кредиты до года и более 20 лет. В том числе на ссуды под залог ипотечного жилья.

Процедура продажи заложенного имущества

Процедура продажи заложенного имущества — процесс не сиюминутный и может длиться от нескольких месяцев до года. Банк не может сразу забрать квартиру заемщика в свою собственность.

Порядок действий:

1. Банк обращается в суд.
2. После вынесения судебного решения, кредитор передает исполнительный лист в службу судебных приставов.
3. Судебные приставы пытаются взыскать долги с банковских счетов заемщика-должника.
4. Если денег недостаточно, приставы передают дело в Росимущество.
5. Информация о недвижимости размещается на электронной площадке для торгов.
6. Если недвижимость не будет продана, права собственности на нее перейдут к банку-кредитору.

Причины разрешения заемщикам продажи заложенного имущества

В соответствии с действующим законодательством проценты по договору займа выплачиваются вплоть до возврата займа. То есть, даже во время судебного рассмотрения, исполнительного производства банки продолжают начислять проценты и долг заемщика постоянно растет.

Процедура по реализации заложенного имущества носит длительный характер и предполагает рост долга. В настоящее время реализация заложенного имущества возможна либо путем публичных торгов в ходе исполнительного производства, либо путем аукциона.

В обоих случаях должник вынужден дополнительно оплачивать:

• Услуги организатора торгов — до 3% стоимости имущества.
• В ряде случаев исполнительный сбор — 7% от стоимости имущества.
• Работу оценщика.

Вырученные деньги от продажи залога банк направляет на гашение кредита. Как показывает практика, недвижимое имущество продается по заниженной стоимости.

Изменения в законодательстве

Для того чтобы восстановить справедливость по отношению к заемщику и обеспечить баланс интересов кредиторов и заемщиков, ЦБ РФ разработал закон, позволяющий заемщику самостоятельно продавать заложенную недвижимость.

При этом банк устанавливает минимальную продажную цену недвижимости и определяет предельные сроки реализации залога. В том случае, если вырученная сумма от продажи залога сумма будет больше, чем остаток долга по ипотечному кредиту, то разница — излишек останется в распоряжении заемщика.

Порядок реализации залога

Начиная с 11 сентября 2024 г., заемщик может самостоятельно продать недвижимость в течение всего периода действия ипотеки. О том, что для этого нужно сделать, расскажет руководитель отдела бухгалтерского аутсорсинга компании «РосКо» Светлана Гуральская:

Залогодатель до обращения банком взыскания на залог направляет ему заявление о самостоятельной реализации имущества. В случае, если залогодатель является третьим лицом, такое заявление должно быть подано совместно залогодателем и должником по ипотеке. А при множественности лиц на стороне залогодателя или должника действия осуществляются ими совместно.

Банк в течение 10 рабочих дней со дня получения заявления направляет залогодателю, а в случае, если залогодатель является третьим лицом, также должнику по ипотеке уведомление о согласии либо об отказе. В уведомлении прописывается минимальная цена продажи и срок реализации залога. Минимальная цена продажи — это остаток долга по ипотеке.

Заемщик продает имущество в установленный срок, который по общему правилу составляет 4 месяца. Стороны договора могут продлить этот срок.

Деньги от продажи залога должник переводит банку.

Важно знать, что в течение срока самостоятельной продажи залога, банк не вправе инициировать изъятие недвижимости. Однако после истечения срока на продажу банк может изъять имущество.

Случаи отказа банка в самостоятельной продаже залога

Банк может отказать в самостоятельной продаже залога, если:

1. До даты получения заявления кредитором подан иск об обращении взыскания на заложенное имущество.
2. В отношении залогодателя возбуждена процедура внесудебного банкротства.
3. Это имущество уже заложили нескольким залогодержателям для исполнения разных обязательств.
4. Заложенное имущество является предметом предшествующей и последующей ипотек.
5. Заемщик повторно направляет заявление, а предыдущее было удовлетворено банком.

Не возбраняется помощь банка в реализации заложенного имущества. Тогда банк вернет заемщику разницу между полученной выручкой от реализации залога и непогашенным долгом по ипотеке за минусом дополнительных расходов, связанных с продажей недвижимости.

Заемщик может и сам отказаться от самостоятельной продажи имущества, то есть не направлять уведомление и все отдать на откуп банку-кредитору. Однако именно сам должник заинтересован в быстрой продаже имущества с максимально высокой ценой. Тогда у заемщика может остаться излишек денег в результате продажи недвижимости.

Заключение

Новации, которые будут действовать с 11 сентября 2024 г., позволят значительно ускорить продажу залога на выгодных для заемщика условиях.

В свою очередь, это позволит сократить расходы на реализацию заложенного имущества, поскольку не будет необходимости привлекать к реализации предмета залога организатора торгов, ФССП и оценщика.

На этом все. Хотите знать больше? Плейлист «Банковское право» — ваш надёжный помощник в мире финансов. Содержит советы и рекомендации по оформлению счетов и кредитов, а также помощь в решении юридических вопросов с банками. Удобный путеводитель для грамотного управления своими финансами и правовыми аспектами банковских услуг!

Большое спасибо, что досмотрели это видео до самого конца! С вами была Алена Талаш. Есть вопросы? Не откладывайте — пишите их прямо сейчас в комментариях, и наши юристы из компании «РосКо» ответят вам совершенно бесплатно! И, конечно же, не забудьте подписаться на наш канал. Будь в курсе – будь с РосКо!

Полезные материалы от RosCo:

• Сайт компании: https://rosco.su/
• YouTube канал: RosCo | Consulting & audit — YouTube
• ВКонтакте: RosCo | Consulting & audit (vk.com)
• Telegram: Telegram: Contact @roscoaudit
• Дзен: RosCo | Consulting & audit | Дзен (dzen.ru)