Что выгоднее — уменьшать платеж или срок при досрочном погашении ипотеки. Разбор и подсчет

Главные правила досрочного погашения ипотеки

Один мой знакомый решил разобраться со своим кредитом по ипотеке. Посчитал доходы, расходы, и понял, что может вносить сверх графика и осуществить досрочное погашение. Пришёл в банк с твёрдым намерением уменьшить тело долга. А менеджер ему заявляет: «Мы не практикуем досрочное погашение. Платите по графику». Знакомый растерялся. Хорошо, что позвонил мне. Я посоветовал обратиться на горячую линию того же банка, где подтвердили, что право на досрочное погашение ипотеки есть у каждого заёмщика. Менеджер просто вводил клиента в заблуждение.

Узнайте, можно ли погасить досрочно ипотеку, взятую в Сбербанке

Подобная ситуация не редкость. Сотрудники банков не всегда корректно информируют. В связи с чем запомните главное: досрочное погашение ипотеки — это ваше законное право, которое закреплено в:

• п. 2 ст. 810 ГК РФ;
• ст. 11 Федерального закона 21.12.2013 № 353-ФЗ.

Анализ этих норм говорит о том, что заёмщик вправе вернуть деньги за ипотеку раньше срока. Частично или полностью. Без комиссий, штрафов и мораториев. Любой пункт в договоре, который это запрещает, ничтожен (ст. 166 ГК РФ).

Единственное обязательное условие: предупредить банк о досрочном погашении ипотеки не менее чем за 30 календарных дней (п. 4 ст. 11 Закона № 353-ФЗ). Но большинство банков сокращают этот срок до 1–3 дней. Проверьте договор, поскольку сокращение срока уведомления о досрочном погашении ипотеки является законной практикой.

Также при досрочном погашении ипотеки учтите, что проценты по кредиту начисляются только на фактический остаток долга. Как только вы вносите сумму сверх графика, банк обязан пересчитать график. Никаких «авансовых процентов» быть не должно.

Если банк отказывает в приёме заявления на досрочное погашение ипотеки, подавайте его через интернет-банк или направляйте заказным письмом с уведомлением. Дата отправки будет считаться датой уведомления. Так вы зафиксируете своё намерение и не дадите банку возможности затянуть процесс. В моей практике были случаи, когда менеджеры «теряли» заявления клиентов.

Сокращение срока выплат по ипотеке: расчет выгодности

Если смотреть на цифры с позиций «сухой» математики, то сокращение срока — самый выгодный вариант при досрочном погашении ипотеки. Вы платите ту же сумму ежемесячно, но тело кредита при таком досрочном погашении ипотеки уменьшается быстрее. Процентов набегает меньше. Срок выплачивать ипотеку сокращается существенно.

Разберём на примере.

Заёмщик взял 5 000 000 рублей под 10% годовых на 20 лет. Ежемесячный платёж — 48 251 рубль. В первый же месяц он вносит досрочно 200 000 рублей и выбирает опцию «сократить срок».

Внесённая сумма полностью идёт на уменьшение основного долга. Банк пересчитывает график. Ежемесячный платёж остаётся прежним. Но сам период кредитования сокращается на 18 месяцев. Вместо 240 месяцев заёмщик будет выплачивать 222 месяца. Экономия на процентах — около 668 000 рублей. Такое досрочное погашение даёт колоссальный эффект конкретно за счёт уменьшения временного промежутка.

Таким образом, формула следующая:

где:

• ЕЖ — ежемесячный платёж;
• ИСМ — изначальный срок в месяцах;
• НСМ — новый срок в месяцах;
• СДП — сумма досрочного взноса.

Если подставить цифры из примера, то расчет следующий:

(48 251 × (240–222)) — 200 000 = (48 251 × 18) — 200 000 = 868 518–200 000 ≈ 668 518 рублей.

Плюсы очевидны, так вы быстрее избавляетесь от долга и меньше переплачиваете. Но есть и минусы. Финансовая нагрузка на бюджет не снижается. Если заёмщик потеряет доход, ему всё равно придётся выплачивать прежний платёж. А это риск. При сокращении срока общая переплата падает резко, но в первые месяцы после досрочного погашения вы не почувствуете облегчения. Некоторые заёмщики при досрочном погашении ипотеки, выбрав этот путь, через полгода жалеют, что не снизили платёж, потому что нагрузка осталась высокой.

Кому подойдёт этот вариант досрочного погашения ипотеки? Людям со стабильным заработком, уверенным в своём будущем. Тем, кто готов сохранять высокую сумму ежемесячного платежа ради экономии на процентах. Такой подход выгоден тем, у кого есть финансовая подушка и нет других крупных обязательств. Если вы хотите выплачивать ипотеку быстрее и не боитесь нагрузки, сокращайте срок, в течение которого будете выплачивать ипотечные суммы. Особенно актуален этот выбор для тех, кто планирует продажу квартиры в ближайшие годы. Чем меньше остаток долга, тем больше денег вы получите после продажи.

Уменьшение ежемесячного платежа: расчет выгодности

Но есть и другой путь — уменьшение размера регулярного платежа по ипотеке. Вы сохраняете общий срок кредита, но снижаете нагрузку прямо сейчас. Это не самый выгодный с точки зрения экономии, но зато безопасный.

Возьмём те же вводные: 5 000 000 рублей, 10%, 20 лет, платёж 48 251 рубль. Заёмщик вносит досрочно 200 000 рублей, но выбирает опцию «снизить платёж».

Срок остаётся прежним — 20 лет. Но ежемесячный платёж уменьшается до 46 321 рубля. Нагрузка падает на 1 930 рублей в месяц. Экономия на процентах за весь период — около 240 000 рублей. Разница между двумя стратегиями — 400 000 рублей экономии. Это цена вашего спокойствия и уверенности.

Формула экономии следующая:

Подставляем цифры из примера:

Экономия = (48 251–46 321) × 240 = 1 930 × 240 = 463 200 рублей.

Это сумма, которую заёмщик сэкономит на платежах за весь срок. Из них 200 000 рублей — его собственные деньги, которые он внёс досрочно. Чистая экономия на процентах:

463 200–200 000 = 263 200 рублей (с округлением — около 240 000 рублей).

Такой подход хорош тем, что вы защищаете себя от внезапной потери дохода. Если что-то пойдёт не так, выплачивать меньшую сумму легче. Но математически это менее выгодный подход. Переплата сокращается незначительно. При уменьшении платежа вы экономите меньше, но получаете пространство для манёвра. Освободившиеся деньги можно направить на другие цели — накопления, инвестиции, образование детей.

Это вариант досрочного погашения ипотеки подойдет тем, кто ценит текущий комфорт выше будущей экономии. Если у вас нестабильный доход, вы планируете другие крупные траты или боитесь внезапной потери работы, лучше снизить сумму, которую необходимо выплачивать на погашение ипотеки. Уменьшение обязательной суммы защищает от просрочек и даёт возможность дышать свободнее. Такой вариант выбирают семьи с детьми, ипотечные заёмщики с несколькими кредитами, люди на фрилансе. Им важно не сэкономить максимум, а обезопасить себя от дефолта. Если вы планируете декретный отпуск или смену работы, уменьшайте платёж. Это даст вам запас прочности на случай финансовых трудностей. Резюмируя, можно сказать, что досрочное погашение с уменьшением платежа — это страхование от непредвиденных обстоятельств.

Выбор между сокращением срока и уменьшением платежа — это выбор между экономией и безопасностью. Первый вариант даёт максимум денег в будущем. Второй — защиту от рисков в настоящем. Оцените силы, посмотрите на доходы и расходы. И принимайте решение, которое не заставит вас жалеть о потерянных деньгах или о непосильной нагрузке. Но в любом случае помните, что любое досрочное погашение ипотеки — это уже шаг в правильном направлении, какой бы вариант вы ни выбрали.

Читайте также: как оформить возврат процентов по ипотеке