Нужно ли платить налог с продажи земельного участка после 10 лет владения, если участок арендовался?

Ваш вопрос распадается на два:

Вопрос № 1

Декларация 3-НДФЛ, которую у вас требует налоговая служба, подается при продаже имущества, в т. ч. земельных участков. По всей вероятности, вы владели участком менее минимального срока — 3 или 5 лет (п. 3 ст. 271 НК РФ).

Тогда следует заполнить разделы 1 и 2 3-НДФЛ, приложение 1 и расчет к нему, приложение 6.

При продаже земельного участка вы вправе применить налоговый вычет в соответствии со ст. 220 НК РФ. Это либо 1 млн руб., либо фактические расходы на приобретение имущества, подтвержденные документально (пп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Вопрос № 2

Доход от аренды вы не получали, соответственно, в 3-НДФЛ отражать нечего. Во избежание вопросов от ФНС полезно направить налоговикам ваши пояснения в произвольной форме и копию договора аренды, где указано, что оплата не предусмотрена. Кстати, такие сделки правильнее именовать «договорами передачи имущества в безвозмездное пользование» или «ссуды», т. к., согласно ст. 660 ГК РФ, аренда — это платная услуга.

А вот у ИП возникнет налогооблагаемый доход, если землю в пользование он получил безвозмездно и это условие прописано в договоре.

Все получаемые доходы облагаются налогом, в том числе от продажи земельного участка, как недвижимого имущества. Размер налогового платежа, подлежащего перечислению в бюджет, исчисляется от продажной цены земли. Нередко стороны сделки стремятся уменьшить сумму налога, указывают в договоре цену участка меньше той, за которую он реально продается, в т. ч. ниже кадастровой стоимости.

Запрета на продажу земельного участка по цене ниже той, которая внесена в кадастр, не установлено. Но для исключения занижения налогооблагаемой базы п. 2 ст. 214.10 НК РФ установлено правило, согласно которому при продаже объекта недвижимости по цене меньше его кадастровой стоимости, помноженной на понижающий коэффициент 0,7, налог рассчитывается от суммы кадастровой стоимости, помноженной на 0,7. Т. о., даже при указании в декларации 3-НДФЛ суммы, прописанной в договоре, если она ниже, чем в кадастре, налогооблагаемая база подлежит расчету по указанной в п. 2 ст. 214.10 НК РФ формуле.

Нередко после продажи недвижимости, которой человек владеет больше пяти лет, приходят требования от налогового органа по уплате налога с продажи. Такие требования возникают в силу различных обстоятельств.

Например, вы унаследовали землю много лет назад, но зарегистрировали ее в ЕГРН недавно. В таком случае срок владения отсчитывается с даты открытия наследства, т. е. смерти наследодателя (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). В подтверждение этого факта необходимо предоставить в ФНС свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, в котором указана дата смерти наследодателя. Но если вы приобрели землю несколько лет назад (по договору купли-продажи, мены или дарения), а договор зарегистрировали в ЕГРН недавно, то в таком случае срок владения исчисляется с момента госрегистрации в Росреестре (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

Встречаются ситуации, когда человек владеет большим земельным участком, затем делит его на несколько, которые и продает. В такой ситуации срок владения исчисляется с даты постановки на кадастровый учет и госрегистрации права собственности вновь образованных участков (ст. 41 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015). И если с момента их постановки на учет не истек пятилетний срок, налог с продажи придется уплатить.