Сразу напомню, что при сдаче жилья в аренду необходимо заключать с нанимателем договор. Даже если это хороший знакомый или родственник, всё равно договор заключать нужно. Не бойтесь показаться невежливым или мелочным. Будет гораздо хуже, если вы, не обговорив условия проживания нанимателя, столкнетесь с тем, что его точка зрения разительно отличается от вашей.
О том, какие детали нужно учесть в договоре, мы поговорим ниже, а сейчас поговорим о том, какие квартиры сдавать можно, а какие сдавать нельзя, и от чего это зависит.
Собственность
Если жильё находиться в собственности, сдать его проще всего. Согласно статье 30 ЖК РФ, гражданин имеет право распоряжаться имуществом, находящимся у него в собственности, по своему усмотрению.
Необходимо учесть:
Зарегистрированные (прописанные) в квартире другие граждане, даже не являясь собственниками, имеют право пользования данным жилым помещением. Это право им дает статья 31 ЖК РФ. Запретить сдавать квартиру они не могут, но вот пользоваться ей могут вполне. Поэтому, лучше заранее договориться со всеми зарегистрированными, чтобы те вдруг неожиданно не заявили права на проживание в сдаваемой квартире.
Форма заключаемого с нанимателем договора: договор аренды (найма) жилого помещения.
Социальный найм
Граждане, проживающие в квартирах, предоставляемых по договору социального найма, также могут сдать квартиру в аренду. Но для этого нужно взять разрешение у собственника. Кто собственник? Вариантов может быть несколько в зависимости от того, кто эту квартиру гражданину предоставил. Как правило, это государство в лице муниципального образования, например города.
В статье 79 ЖК РФ сказано: «Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем».
Иными словами, идете в отдел, занимающийся жилищными вопросами, берете письменное разрешение на сдачу квартиры в поднаем, далее собираете письменные согласия со всех прописанных, и только после этого можно квартиру сдавать.
Но и это ещё не всё! Учитываются при этом и нормы жилой площади. Сдать квартиру в поднаем нельзя, если после этого общая площадь жилого помещения на одного проживающего составит менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - менее нормы предоставления. Нормы в каждом субъекте разные. Но информацию о них вы сможете получить в том же жилотделе, когда обратитесь за согласием на заключение договора поднайма.
Необходимо учесть:
Если в квартире зарегистрированы жильцы с тяжелыми хроническими заболеваниями, то сдать квартиру в поднаем не допускается. Перечень таких заболеваний установлен постановлением Правительства РФ №378 от 16.06.2006г.
Форма заключаемого с нанимателем договора: договор поднайма жилого помещения.
Коммуналки
Извечная тема – можно ли сдать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей? Вопрос неоднозначный, но практика показывает, что с соседями лучше договариваться.
Многое зависит от того, как оформлена квартира, и как оформлены документы на собственность. Если в документах каждому собственнику выделена определенная доля в квартире – это значит за собственниками не закреплено какой-то отдельной комнаты, а вся квартира является общей собственностью. В этом случае согласие остальных собственников на любое действие, в том числе и аренду, спрашивать однозначно обязательно.
Бывает и так, что в документах на собственность значится конкретная комната. То есть каждому собственнику выделяется по комнате в квартире. В этом случае каждый собственник имеет право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. НО! Согласно статье 41 ЖК РФ туалет, ванная, кухня и прочие помещения считаются общей долевой собственностью. И если комнату вы можете сдать кому угодно, так как владеете ей только вы, и второй собственник к ней отношения не имеет, то вот к остальным помещениям в квартире второй собственник отношение имеет непосредственное. И имеет полное право не согласится с тем, что частью его собственности (кухней, ванной, туалетом) пользуется кто-то ещё.
Необходимо учесть:
Если вам уж очень хочется насолить соседям по коммуналке и сдать свою комнату парочке гастарбайтеров, выход есть: сделайте им временную регистрацию. Помешать этому ваши соседи не смогут, а зарегистрированный гражданин приобретает право пользования не только комнатой, но и остальными бытовыми помещениями в квартире.
Форма заключаемого с нанимателем договора: договор аренды (найма) жилого помещения.
Заключаем договор
Итак, как я уже говорила, договор заключать нужно. На какие же пункты стоит обратить особое внимание:
- Впишите всех, кто будет проживать в вашей квартире с их паспортными данными.
- Обязательно пропишите, кто и в каких случаях несет ответственность за порчу имущества, находящегося в квартире, а также за ущерб, нанесенный имуществу соседей.
- Укажите срок, на который заключается договор. Если срок не указан, договор считается заключенным на неопределенный срок.
- Опишите жилое помещение (количество комнат, вспомогательные помещения, находящееся там имущество и т.д.).
- Определите режим посещения вами своей квартиры.
- Укажите, кто будет оплачивать коммунальные услуги по этой квартире.
- Показания счетчиков электроэнергии и воды на момент въезда нанимателя, если по ним будет платить сам наниматель.
- Условия, согласно которым возможно расторжение договора аренды.
Налогообложение
Вот мы и подошли к самому щекотливому вопросу. Сколько арендодателей честно платят налоги?
А между тем, в соответствии со ст 228 НК РФ физические лица, получающие доходы, от сдачи имущества в аренду, самостоятельно исчисляют суммы налога, для уплаты в соответствующий бюджет, в порядке, установленном статьей 225 НК РФ.
Ставка налога на доходы для физических лиц (НДФЛ) – 13%. Налогоплательщики обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, в которой будут указаны все полученные ими в налоговом периоде доходы и источники их выплаты.
Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом на основании налогового уведомления, вручаемого налоговым органом (со всеми необходимыми реквизитами).
Иными словами, если вы в 2011 году сдавали квартиру, то в апреле 2012 вам нужно будет подать налоговую декларацию и самостоятельно рассчитать НДФЛ. Оплатить налог нужно будет до 15 июля 2012г.
Пример расчета: Гражданин сдавал квартиру с января по декабрь 2011 года. Арендная плата составляла 20 000 рублей.
Сумма налога = (20 000 руб. * 12 месяцев) / 100*13 = 31 200 руб.
Таким образом, получив за целый год доход в 240 000 рублей, вы обязаны уплатить с него НДФЛ в размере 31 200 рублей.
Декларация – как подать
Согласно определению, данному в п. 1 ст. 80 Налогового кодекса РФ, налоговая декларация – это письменное заявление налогоплательщика об объектах налогообложения, о полученных доходах и произведенных расходах, об источниках доходов, о налоговой базе, налоговых льготах, об исчисленной сумме налога и (или) о других данных, служащих основанием для исчисления и уплаты налога.
Налоговая декларация может быть представлена налогоплательщиком в налоговый орган:
- Лично;
- Через представителя;
- Направлена почтой с обязательной описью вложения;
- Передана по телекоммуникационным каналам связи.
Если налоговая декларация отправляется по почте или посредством телекоммуникационной связи, днем её представления считается день отправки.
А если налог не платить
Уклонение от уплаты налогов влечет за собой наказание, в том числе и уголовное.
Согласно п. 1 ст. 19 НК РФ за непредставление налоговой декларации в течении полугода с момента, когда её надо было подать, взыскивается штраф в в размере 5 процентов суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 100 рублей.
А если задержали подачу декларации больше, чем на полгода (180 дней), тогда штраф взыскивается уже в размере 30 процентов суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, и 10 процентов суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц начиная со 181-го дня (п. 2 ст. 119 НК РФ).
А за невыплаченный или не полностью выплаченный налог Налоговый кодекс предусматривает ответственность в виде штрафа в размере от 20 до 40% от невыплаченной суммы налога.
Не забываем и про Уголовный кодекс. Уклонение от уплаты налогов в крупном размере наказывается штрафом в размере от 100 000 до 300 000 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года (п. 1 ст. 198 УК РФ).
Крупным размером, согласно примечанию 1 ст. 198 УК РФ, считается сумма налогов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более шестисот тысяч рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая один миллион восемьсот тысяч рублей.
На первый раз вас простят и не посадят. Но налоги и штрафы уплатить придется.
Итак, подведем итог. Как же сдать квартиру без проблем в настоящем и будущем?
- Получить согласие со всех, кто имеет отношение к данной квартире.
- Заключить с нанимателем договор, тщательно прописав в нём все финансовые и материальные условия.
- Платить налоги.
При соблюдении этих трех условий вы гарантированно избежите большей части проблем, связанных со сдачей в аренду жилья.
