Некоторые проблемные аспекты земельных правоотношений

На данный момент существующее в Санкт-Петербурге положение можно обозначить так: «По-старому — нельзя, по-новому — не начать», что удивительно, если учесть, что Санкт-Петербург в 90-х годах по праву называли лидером земельной реформы и то, что ряд примечательных правовых актов (а также некоторые положения ЗК РФ), правда, так и не реализованных в Санкт-Петербурге, были изданы по инициативе Правительства Санкт-Петербурга, что в них и указано2.

 

Сложилась ситуация, когда заполнение пустот правоприменительного, административного и даже законодательного характера вынуждена была взять на себя власть судебная, которой эти функции не свойственны.

 

Отсутствие надлежащей правовой базы в большей степени отразилось на сфере индивидуального жилищного строительства (далее — ИЖС), которая вместе с сопутствующими вопросами (правила застройки и сдачи в эксплуатацию, градостроительные, экологические нормативы, контроль, санкции за нарушение) и ранее не была надлежащим образом урегулирована. Названные правоотношения функционировали лишь на основе отдельных положений федеральных нормативных актов и правовых актов районного уровня (индивидуальная застройка физическими лицами была и остается в компетенции территориальных органов государственной исполнительной власти), а также позиций отраслевых органов. Поскольку федеральное законодательство в силу общественно-политических изменений постоянно развивалось и с середины 90-х годов стало предусматривать различные варианты землепользования, правовые акты органов государственной власти районного уровня о порядке предоставления земельных участков для ИЖС (либо индивидуальные акты о предоставлении у частков под эти цели, так как «порядки» существовали не везде) также существенно отличались друг от друга в каждом районе города. Не меньшим разнообразием отличались позиции отраслевых и регистрирующих органов, что отражалось на правах землепользователей и ставило перед районными органами власти неразрешимые в отсутствие правового регулирования задачи. Данное обстоятельство, в свою очередь, увеличивало поток обращений в суды.

 

Между тем единственный нормативный правовой акт, затрагивавший тему ИЖС, — распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 03.06.94 № 585-р «О порядке предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях» (с изменениями на 18.10.02)3, изданное в период особых полномочий мэра Санкт-Петербурга и потому имеющее силу закона, не устанавливало каких-либо ограничений в форме предоставления участков для ИЖС, лишь указывая, что они предоставляются районными администрациями «в порядке, установленном Администрацией Санкт-Петербурга». Порядок так и не был издан, однако представляется, что данное обстоятельство можно было расценивать как возможность предоставления на иных правах помимо ПНВ — в силу отсутствия иного указания и при наличии норм федерального законодательства.

 

Однако практикой было установлено, что единственная форма предоставления государственных земель для целей ИЖС — это пожизненное наследуемое владение, причем безвозмездно. При этом фактически предоставление земли на данном виде права являлось предоставлением в собственность, поскольку любой гражданин, имеющий участок в пожизненном наследуемом владении, был вправе в соответствии с Указом Президента от 27.10.93 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»4 переоформить его на праве собственности в КЗРиЗ, уплатив стоимость нормативной цены земли. Часто это приводило к невозможности надлежащего контроля за процессом застройки и выполнением застройщиком своих обязательств. Застройщики же, зачастую произведя немедленное отчуждение незастроенного участка, вновь обращались за предоставлением земли.

 

Между тем соответствующие нормативные акты существовали в различных регионах Российской Федерации, позволяя функционировать и развиваться сфере земельных правоотношений, накапливая при этом опыт правоприменения. Многие региональные правовые акты в сфере землепользования предшествовали аналогичным нормам ЗК РФ, опираясь на другие нормы федерального законодательства, по большей части унифицированные новым ЗК. В частности, в Ленинградской области с 24.06.96 существовал Порядок предоставления земельных участков для ведения садоводства и индивидуального жилищного строительства, утвержденный постановлением Правительства Ленинградской области № 276 [К=2444 СПбВыпуск] и отмененный лишь 27.06.02 в связи с введением в действие Земельного кодекса РФ.

 

Указанный Порядок представлялся одним из наиболее эффективных примеров воплощения норм законодательства в доступной для понимания гражданина и/или государственного служащего (что также немаловажно) форме, причем понимания единообразного, что далеко не всегда достигается большинством нормативных актов. Он также не изобилует отсылками к федеральному или еще не принятому региональному законодательству. В указанном Порядке содержались четкие положения о том, кто, на каком праве, для каких целей, в каких размерах и насколько возмездно имеет право на получение в аренду или в собственность земельного участка из государственного земельного фонда; какие имеет при этом права и обязанности, куда и какое подает заявление, что к нему прилагает, а также ряд другой необходимой информации.

 

Также в Ленинградской области существовал и существует ряд других нормативных актов, касающихся сферы ИЖС, контроля за градостроительной ситуацией, вводом в эксплуатацию жилых домов (как, например, приказ Комитета по архитектуре и градостроительству ЛО от 06.10.99 № 15 «О разрешении ввода в эксплуатацию индивидуальных жилых домов, дачных строений, строительная готовность которых обеспечивает их пригодность для постоянного проживания» [К=50583 СПбВыпуск], призванный создать естественную мотивацию для сдачи объекта в эксплуатацию, поскольку иное позволяет недобросовестным застройщикам уклоняться от уплаты налога на недвижимость, будучи при этом собственниками дома, проживающими в нем). Подобный вопрос весьма актуален и для Санкт-Петербурга.

 

В Москве также давно и успешно применялись нормативные акты, разработанные с целью регулирования сферы землепользования до принятия нового Земельного кодекса. В частности, Закон от 16.07.97 № 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве» (в редакции Закона от 29.09.99 № 34) устанавливал виды прав на земельные участки в соответствии с действовавшим федеральным законодательством: право аренды, безвозмездного временного пользования, пожизненного наследуемого владения, собственности и постоянного (бессрочного) пользования, а также формы платы за землю, виды льгот и четкое разграничение компетенции органов государственной власти. Аналогичные законы существовали в Самарской, Курской областях, Республике Татарстан и других регионах.

 

В 1998 и 2000 годах в Санкт-Петербурге также были приняты два закона с многообещающими названиями — «О некоторых вопросах земельных отношений в Санкт-Петербурге» [К=13429 СПбВыпуск] и «О земельных участках» [К=21445 СПбВыпуск] соответственно. Однако первый лишь продекларировал, что земли сельскохозяйственного назначения, являющиеся таковыми на день вступления в силу настоящего закона, могут быть отнесены к иному виду земель в соответствии с законом Санкт-Петербурга. Второй же установил, что срок пользования земельными участками, предоставленными жителям под огороды, продлевается до 31.12.03 и что в городском бюджете отныне будут предусматриваться средства для аренды Санкт-Петербургом земельных участков согласно приложению и компенсации расходов и неполученных доходов землепользователей, предоставивших эти участки городу.

 

На протяжении 2,5 лет, прошедших с начала действия ЗК РФ, органами государственной исполнительной власти Санкт-Петербурга были созданы и доработаны несколько законопроектов о порядке отчуждения земельных участков государственной собственности и по иным земельным вопросам, требовавшим урегулирования еще задолго до издания ЗК РФ, однако законы не приняты. Следует учесть, что для окончательной работоспособности будущих законов, исходя из разграничения компетенции представительных и исполнительных органов власти, потребуется издание ряда правовых актов Правительства Санкт-Петербурга о порядке их реализации. В свою очередь, указанные правовые акты могут потребовать в дальнейшем корректировки на основе складывающейся практики. Таким образом, можно представить временные ориентиры начала действия эффективного правового инструментария по земельным вопросам в Санкт-Петербурге.

 

При отсутствии местного законодательного регулирования за период действия ЗК РФ в соответствии со своей компетенцией был принят правовой акт Администрации Санкт-Петербурга, направленный на предоставление возможности гражданам в новых условиях переоформить в собственность земельные участки, находящиеся в их пользовании на допустимых ранее вещных правах (пожизненное наследуемое владение (далее — ПНВ), бессрочное пользование) или занятые возведенными в установленном порядке жилыми домами при отсутствии таких прав (в советский период, когда отвод мог происходить без оформления прав). Это распоряжение Администрации Санкт-Петербурга от 31.12.02 № 2732-ра «Об утверждении Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и организаций при оформлении документов по передаче в собственность граждан земельных участков, находящихся в их пользовании» (с изменениями на 23.12.03) . Порядок также установил новый подход во взаимодействии органов в ласти и граждан при оформлении таких прав, выраженный в принципе «единого окна». При всей бесспорной необходимости издания подобного Порядка практика, тем не менее, показывает возникновение ряда сложных моментов, связанных с несовершенством самого механизма и отдельными особенностями регулирования данной сферы в Санкт-Петербурге.

 

Кроме того, остается нерешенным приостановленный выходом ЗК РФ вопрос приватизации гражданами занимаемых индивидуальных жилых домов, так как пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ и пунктом 7 статьи 3 Вводного закона предусмотрено, что отчуждение строения не может производиться отдельно от земельного участка, если они принадлежат одному лицу, в то время как вышеуказанный порядок допускает закрепление земли лишь за собственником жилого дома. В связи с отсутствием правового регулирования на уровне субъекта Федерации сложилась судебная практика, не удовлетворяющая требования граждан о реализации их прав на приватизацию жилья. В настоящее время разработчиками вышеуказанного распоряжения Администрации Санкт-Петербурга ведется работа по внесению в него изменений, призванных урегулировать данный вопрос.

 

Предоставление государственных земельных участков также не производится в силу отсутствия правового регулирования в развитие норм ЗК РФ. Предоставление участков в пожизненное наследуемое владение запрещено статьей 21 ЗК РФ, порядок же предоставления в собственность или аренду согласно новым требованиям ЗК РФ (за плату, с торгов, с предварительным формированием и государственной регистрацией) не принят. Предоставление участков на праве аренды и в собственность было предусмотрено и до выхода ЗК РФ федеральным законодательством, а также Законом Санкт-Петербурга «О жилищной политике Санкт-Петербурга» от 16.07.01 № 572-73 , но не применялось в связи с отсутствием соответствующего закона Санкт-Петербурга.

 

Изложить кратко все проблемные аспекты земельных правоотношений в Санкт-Петербурге в одном обзоре сложно, так как их множество, — это отсутствие надлежащей правовой базы; отсутствие четкой схемы взаимодействия органов власти, органов, осуществляющих технический и кадастровый учет, регистрирующих органов; отсутствие регламентации действий, а зачастую и компетенции государственных органов при самовольном использовании земель и самовольном строительстве; отсутствие порядка предоставления государственного земельного фонда и т. д. Каждая проблема является предметом для отдельного обсуждения. Поэтому можно остановиться на основных вопросах и наиболее показательных примерах судебной практики.

 

Представляется, что самой главной проблемой является терминологическая. Правовое содержание понятий «индивидуальное жилищное строительство» и «индивидуальный жилой дом», их предназначение и отличие от схожих понятий не раскрыты ни в одном нормативном акте как советского, так и постсоветского периода. Данное обстоятельство не способствует ясности и упорядочению правоприменительной практики в указанной сфере, поскольку вынуждает опираться лишь на интуитивно-лингвистическое понимание разницы между «индивидуальным жилищным строительством» и просто «жилищным строительством» или «индивидуальным жилым домом» и «жилым домом». Восполняющие этот пробел сведения можно найти лишь в отдельных нормативных актах советского периода, материалах судебной практики или отдельных инструктивных письмах и типовых формах (например, Типовом договоре о возведении индивидуального жилого дома, утвержденном Госстроем в 1984 году). Из системного анализа указанных нормативных и судебных актов следует, что индивидуа льный жилой дом — это дом частной (если построен самостоятельно физическим лицом, куплен или приватизирован) или государственной/муниципальной (если заселен по договору найма) формы собственности, малоэтажный одно-, двухквартирный, как правило, с хозяйственными постройками, предназначенный для индивидуального или посемейного круглогодичного (постоянного) проживания, что отличает его от дачи. Земельные же участки с целевым назначением — для ИЖС или «под ИЖД» — выделяются государством для указанных целей физическим лицам-застройщикам или товариществам индивидуальных застройщиков, в том числе для улучшения жилищных условий (безвозмездно или целевым назначением за плату).

 

Справедливости ради следует отметить, что определения в указанных нормативных и судебных актах, пусть и действующих, с точки зрения современной юридической техники не являются четкими формулировками-критериями и, возможно, потому не принимаются во внимание.

 

Примером служат правовые акты Санкт-Петербурга о предоставлении земельных участков «для индивидуального жилищного строительства» на инвестиционных условиях коммерческим юридическим лицам. Как правило, впоследствии возведенные дома отчуждаются гражданам, что, вероятно, и позволяет расценивать это обстоятельство как соблюдение принципа «индивидуальности», — ведь в итоге дом заселяется «индивидуально», хоть и через генерального застройщика, которому участок предоставлен. При этом целевое назначение участка не указывается — «для ИЖС», часто это просто аренда на 49 лет, однако в распорядительном акте указывается именно такая формулировка — «для ИЖС» или «для строительства ИЖД».

 

Также не обеспечивается разница в употреблении терминов при оформлении за юридическим лицом приобретенного жилого дома. Если до этого он был индивидуальным, то таковым он и остается при оформлении договора и выдаче свидетельства регистрирующим органом. При этом на основании приказов Комитета по градостроительству и архитектуре за юридическими лицами, ставшими собственниками индивидуальных жилых домов, закрепляются земельные участки по «фактическому пользованию», без соблюдения норм, установленных в таких случаях для граждан, то есть гораздо больше 0,12 га. Данное обстоятельство иногда приводит к ситуациям, одна из которых описана ниже в качестве примера максимального использования юридическим лицом отсутствия правового регулирования и контроля, а также роли судебных органов в восстановлении законности.

 

Таким образом, понятие «индивидуальное жилищное строительство» в Санкт-Петербурге теряет пусть не строго сформулированную, но всегда существовавшую персонификацию фигуры индивидуального застройщика — гражданина, намеренного осуществить строительство для своего, индивидуального проживания, и принадлежность данной сферы исключительно к категории отношений «государство — гражданин», а значит, и возможность социального регулирования, предусмотренного федеральным законодательством или, в частности, Законом Санкт-Петербурга «О жилищной политике Санкт-Петербурга». Данное обстоятельство представляется не вполне обоснованным, учитывая в настоящее время полное отсутствие правового регулирования по отводу земли частным застройщикам-гражданам, но при этом наличие четко отработанной инвестиционной процедуры предоставления земельных участков юридическим лицам. Существуют и единичные правовые акты высшего органа исполнительной власти о проведении торгов на землю (в связи с отсутствием изданного обще го порядка и делегирования соответствующих полномочий), например распоряжение Администрации Санкт-Петербурга от 08.07.02 № 1106-ра «О продаже земельных участков на территории северной части Угольного острова в г. Сестрорецке в целях предоставления под индивидуальное жилищное строительство» [К=31986 СПбВыпуск].

 

Таким образом, определенность в терминологии, установленная федеральным или, в его отсутствие, региональным нормативным актом в числе основных положений, регулирующих сферу землепользования и застройки, сможет существенно повлиять на соблюдение единообразия и баланса в правоприменении.

 

Еще один неурегулированный вопрос — выполнение застройщиками основных задач, ради которых земельный участок предоставляется, а именно строительства жилья в установленные сроки. Зачастую на месте предоставленного участка организуется стихийный долгострой, не украшающий городскую среду. Безусловно, причиной этому служат экономические факторы и определенные жизненные ситуации, однако в не меньшей степени этому способствует уверенность застройщика в том, что к нему не смогут быть применены какие-либо меры за полным отсутствием упоминания о них в нормативных актах города. В компетенции Госархстройнадзора, равно как и Комитета по градостроительству и Государственной административно-технической инспекции, находятся лишь юридические лица-застройщики.

 

У районных администраций также нет должных полномочий в данном вопросе, не считая возможности согласно Положению о районных администрациях Санкт-Петербурга «контролировать в установленном порядке целевое использование земельных участков, предоставленных администрацией». На практике данная функция может выражаться лишь в многочисленных обращениях в контролирующие инстанции, имеющие реальные полномочия (Территориальный орган Федеральной службы земельного кадастра — Комитет по земельным ресурсам и землеустройству по городу Санкт-Петербургу, налагающий административные штрафы на нарушителей, или в более серьезных случаях — прокуратура), но не имеющие возможности оперативно реагировать на все обращения, либо в суды общей юрисдикции с исками об устранении нарушений, рассмотрение которых зачастую может по разным причинам затянуться.

 

Попытки хоть как-то стимулировать выполнение землепользователями своих обязательств предпринимались, в том числе налоговыми органами. Можно по-разному оценивать эти попытки, но вызваны они были объективной необходимостью. Однако, как сказали бы специалисты по уголовному праву, «покушение было совершено негодными средствами». Была произведена попытка урегулировать довольно тонкий момент ненадлежащим правовым рычагом: изданием «разъяснений» письмом министерства вместо соответствующих изменений федерального закона или издания подзаконного нормативного акта.

 

Речь идет об известной ситуации, когда после появления письма Министерства РФ по налогам и сборам (далее — МНС РФ) от 27.04.01 № ВТ-6-04/351 «Разъяснения по отдельным вопросам, связанным с исчислением и уплатой земельного налога» , районные инспекции Управления МНС РФ по Санкт-Петербургу стали взимать 100% земельного налога вместо 3% с тех землепользователей, которые, получив или приобретя участок с целевым назначением «под индивидуальный жилой дом», не сдали в эксплуатацию и/или не зарегистрировали свои права на него в установленный срок, поскольку понятие «жилой дом», входящее в видовое понятие «жилищный фонд», на земли под которым и распространяется льгота по уплате налога, не идентично процессу строительства жилого дома. Соответственно, льгота по уплате земельного налога может распространяться только на владельцев тех участков, на которых расположены сданные в эксплуатацию и зарегистрированные в установленном порядке жилые дома. Предполагалось, что эта мера, вызванная к жи зни новым и, на наш взгляд, вполне логичным толкованием норм права, должна стимулировать застройщиков-нарушителей к выполнению своих обязательств, установленных нормами Градостроительного кодекса РФ, зафиксированных в индивидуальных правовых актах о выделении участков и данных ими в нотариально заверенных договорах застройки.

 

Между тем в августе 2001 года гражданин Ж. обратился в суд с жалобой на действия Инспекции по Курортному району Управления МНС РФ по Санкт-Петербургу (далее — ИМНС по Курортному району) в связи с установлением последней 100% оплаты земельного налога на находящийся в его собственности земельный участок. Участок предоставлен гражданину Ж. в 1992 году в пожизненное наследуемое владение распоряжением Зеленогорской городской администрации как очереднику на жилье, для строительства индивидуального жилого дома, со снятием в дальнейшем с очереди на получение жилья. Переоформление права ПНВ участком на собственность осуществлено гражданином Ж. в 1999 г. В свидетельстве на право собственности в графе «Целевое назначение участка» указано: «под индивидуальный жилой дом». Жилой дом на 2001 год построен не был, в эксплуатацию не сдан. В течение 9 лет земельный налог с гражданина Ж. взимался в размере 3%. В 2001 году ИМНС по Курортному району истцу предъявлено уведомление об уплате 100% налога, что и явилось предметом жалобы.

 

Решением Зеленогорского суда Курортного района Санкт-Петербурга в январе 2002 года гражданину Ж. в удовлетворении жалобы отказано, поскольку жилой дом, под который Ж. предоставлялся земельный участок, отсутствует, в то время как на основании Закона РФ «О плате за землю» льготный размер налога в виде 3% от существующей ставки земельного налога применяется лишь в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом. Суд принял во внимание «Разъяснения по отдельным вопросам, связанным с исчислением и уплатой земельного налога», утвержденные письмом Министерства РФ по налогам и сборам от 27.04.01 № ВТ-6-04/351 и рекомендованные для применения управлениям МНС в субъектах РФ, в которых указывалось буквально следующее: «Согласно статье 4 Жилищного кодекса РСФСР жилищный фонд, и жилищное строительство соответственно, для которого законодательством о плате за землю предусмотрена льготная ставка земельного налога, образуют жилые дома, а также жилые помещения в других строениях. Понятия «жилищн ое строительство» и «жилищный фонд» не идентичны. Жилищное строительство не может рассматриваться как жилищный фонд до момента окончания строительства, регистрации права собственности на создаваемое недвижимое имущество (статья 219 ГК РФ) и включения вновь построенного жилого строения в состав жилищного фонда органами технического учета... Таким образом, Законом РФ «О плате за землю» не предусмотрено применение льготных ставок земельного налога за земли, предоставленные организациям и гражданам для строительства жилья в период его строительства, до ввода в эксплуатацию. Поэтому за земельные участки, предоставленные для строительства жилых домов, до момента окончания строительства и приема в эксплуатацию, земельный налог взимается по полным налоговым ставкам, установленным для данной территории населенного пункта».

 

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 19.03.02 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

 

Постановлением Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 19.10.02 протест прокурора Санкт-Петербурга на вынесенные судебные постановления оставлен без удовлетворения.

 

В Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ поступил протест заместителя Генерального прокурора РФ, который был удовлетворен определением указанной коллегии от 13.02.03 (дело № 78-ВОЗпр-З) по следующим основаниям: согласно статье 8 Закона РФ «О плате за землю» от 11.10.91 № 1738-1 налог на земли, занятые жилищным фондом, в том числе индивидуальным, взимается со всей площади земельного участка в размере 3% ставок земельного налога, установленного в городах и поселках городского типа. Часть пятая статьи 8 Закона предусматривает установление 3% ставки налога исходя из целевого назначения земли и прямо не связывает его со сроками сдачи дома в эксплуатацию и регистрации в качестве объекта жилищного фонда. Кроме того, согласно статье 3 указанного Закона размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год. Вывод судебных инстанций о том, что размер ставки налога для собственника земельного участка с целевым назначением «для ИЖС» или «под индивидуальный жилой дом» должен зависеть от наличия либо отсутствия на земельном участке жилого дома, а также ссылку на статью 4 Жилищного кодекса РСФСР коллегия полагает ошибочными, так как они вступают в противоречие со статьей 1 Налогового кодекса РФ, согласно которой законодательство о налогах и сборах состоит исключительно из Налогового кодекса и принятых на его основе федеральных законов.

 

Пункт 7 статьи 3 Налогового кодекса РФ устанавливает, что все сомнения, противоречия и неясности законодательных актов о налогах и сборах подлежат толкованию в пользу налогоплательщика. Также суду первой инстанции не следовало принимать во внимание и считать обоснованным применение ИМНС по Курортному району «Разъяснений по вопросам, связанным с исчислением и уплатой земельного налога», утвержденных письмом Министерства РФ по налогам и сборам от 27.04.01 № ВТ-6-04/351, на основании которых и был произведен перерасчет земельного налога, поскольку на государственную регистрацию в Министерстве юстиции РФ указанное письмо представлено не было. Позже письмом Министерства юстиции РФ от 07.02.02 в государственной регистрации данного письма отказано. Сообщение МНС РФ об этом направлено в управления МНС субъектов РФ письмом от 23.04.02.

 

Исходя из изложенного, судебная коллегия пришла к выводу о неправильном применении Зеленогорским федеральным судом Курортного района Санкт-Петербурга норм материального права, что не было отмечено при рассмотрении в вышестоящих инстанциях, в связи с чем все судебные постановления подлежат отмене. Учитывая, что обстоятельства дела установлены полностью, однако первоначально судом допущена ошибка в применении норм права, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ сочла возможным вынести новое решение об удовлетворении жалобы гражданина Ж., признав незаконными действия ИМНС по Курортному району Санкт-Петербурга по начислению и взысканию земельного налога в размере 100% ставки и обязав произвести перерасчет суммы в размере 3% от установленной ставки земельного налога в отношении земельного участка заявителя. Однако, по данным СМИ, Президиум Верховного Суда РФ отменил указанные судебные акты, посчитав обоснованным применение в подобных случаях 100% ставки налога.

 

Другая проблема — неоднозначное применение норм о переходе прав на землю при переходе права на строение. В частности, использование несуществующих в натуре или частично сохранившихся объектов недвижимости для оформления прав на земельный участок. Также актуальна проблема «документальной занятости» земельного участка несуществующим объектом недвижимости и сложности его списания либо, что хуже для нового владельца, остающимися на регистрации гражданами (например, после пожара индивидуального жилого дома государственной формы собственности, где граждане проживали по ордеру, но не осуществили по разным причинам снятие с регистрации, которое, как известно, может происходить лишь добровольно или по решению суда). Однако это бывает реже и не носит умышленного характера, в отличие от первого случая, примером которого служит дело, недавно нашедшее свое завершение в рамках арбитражного судопроизводства, что, однако, еще не все, поскольку вопрос вышел за рамки гражданского спора. Суть данного де ла в следующем (названия сокращены).

 

В 2001 году ЗАО «Р-Л», созданным с участием Санатория «СК» и владеющим землями на территории Сестрорецкого курорта в результате приобретения ветхого общественного жилищного фонда профсоюзной формы собственности (допустимость чего подлежит отдельному исследованию) у Санатория, подано исковое заявление в Сестрорецкий федеральный суд об отмене распоряжения территориального управления Курортного административного района Санкт-Петербурга (ныне администрации Курортного района) о предоставлении гражданину Г. земельного участка для индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения площадью 0,2 га, изданного в 2000 году, и о признании недействительной государственной регистрации права собственности гражданина Г. (свидетельство от 23.01.01) на предоставленный участок. Иск мотивирован тем, что ЗАО «Р-Л» является собственником 6 деревянных жилых домов, приобретенных у ЗАО «Санаторий «СК» (далее — Санаторий) в 1992 г., и один из них расположен на спорном земельном участке, находящемся в бессрочном пользовании Санатория, право на который согласно статье 37 действовавшего Земельного кодекса РСФСР перешло к истцу. В обоснование иска были представлены незаверенная копия договора купли-продажи 6 деревянных ветхих жилых домов между ЗАО «Р-Л» и Санаторием 1992 г., свидетельства о государственной регистрации права собственности на 3 из них, выданные 25.05.01, архивная справка о наличии постановления ВЦИК и СНК 1928 года об отводе земли Санаторию в бессрочное пользование и другие документы.

 

Ответчиками по материалам дела и на основании запросов было выявлено следующее:

 

1) по данным районного проектно-инвентаризационного бюро и картографических съемок ГРИИ, 3 из 6 жилых домов согласно адресам, указанным в договоре, не существуют в натуре и не существовали на момент совершения сделки и регистрации прав, поскольку уничтожены по ветхости в 70-х годах, кроме того, на момент последних лет существования они имели другие адреса;

 

2) оставшиеся 3 здания жилыми не являются и принадлежат детским оздоровительно-воспитательным государственным учреждениям;

 

3) адреса 3 жилых домов в свидетельствах о государственной регистрации, выданных истцу ГУЮ «ГБР» в 2001 г., не идентичны адресам в договоре;

 

4) договор купли-продажи, заключенный в 1992 году между истцом и Санаторием, не был нотариально заверен и зарегистрирован в райисполкоме согласно требованиям Гражданского кодекса РСФСР;

 

5) в свидетельствах основанием регистрации указан договор купли-продажи.

 

Между тем имелось решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.01 по иску ЗАО «Р-Л» к Санаторию об обязании ГБР зарегистрировать переход права собственности к ЗАО «Р-Л» на жилые дома по адресам, указанным в договоре, в связи с уклонением Санатория от подачи заявления в ГБР по простому письменному договору. ГБР к участию в деле привлечено не было. Гражданин Г., являющийся на момент вынесения решения собственником земельного участка по одному из адресов, также о споре извещен не был, в случае же привлечения к делу физического лица спор не подлежал рассмотрению арбитражным судом;

 

6) на копии договора купли-продажи 1992 года в оттиске печати покупателя имеется аббревиатура «ЗАО», в то время как такая организационно-правовая форма юридического лица была введена в 1994 г. с принятием части первой Гражданского кодекса РФ. При этом истцом и Санаторием пояснено, что подлинные экземпляры договора и акта приема-передачи утрачены обеими сторонами, а представленные экземпляры подписаны 10.12.96 на основании соглашения между сторонами, чем и объясняется указание «ЗАО» в печати на тексте договора, повторяющего договор 1992 г.

 

С учетом указанных обстоятельств гражданином Г. была подана апелляционная жалоба на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.01 с просьбой о восстановлении срока подачи жалобы, отмене решения в части регистрации перехода права собственности на дом по адресу принадлежащего ему земельного участка и о прекращении производства по делу в указанной части.

 

Постановлением апелляционной инстанции от 15.11.01 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.01 отменено полностью, иск ЗАО «Р-Л» оставлен без рассмотрения. При этом суд указал следующее:

 

«В силу статьи 37 Земельного кодекса РФ при переходе прав собственности на строения вместе с этими строениями переходит и право пользования земельными участками. Эта норма действовала с момента принятия Земельного кодекса РФ, то есть 25.04.91, однако ЗАО «Р-Л» правоустанавливающих документов на землю не оформляло с 1992 г.

 

На основании судебного решения ЗАО «Р-Л» получило свидетельство о государственной регистрации оспариваемого права собственности на дом по адресу… от 25.05.01 и направило 07.06.01 в КГА СПб документы для оформления прав землепользования на участок, а в районный федеральный суд Курортного района — исковое заявление об отмене распоряжения ТУ Курортного административного района о предоставлении гражданину Г. земельного участка. Основаниями иска являются свидетельство о государственной регистрации, полученное на основании оспариваемого судебного акта, и довод о том, что при переходе прав собственности к истцу переходят права землепользователя на соответствующий участок.

 

По справке Проектно-инвентаризационного бюро Исполкома Сестрорецкого райсовета от 16.06.93, представленной по запросу главного врача Санатория «СК» от 25.03.93, дома по ул… снесены.

 

Таким образом, на момент подачи в арбитражный суд иска о регистрации перехода прав собственности на жилые дома в январе 2001 г. истец не имел и не мог иметь доказательств своих прав на пользование земельным участком, так как в нарушение требований статей 37, 38 Земельного кодекса РФ не оформил правоустанавливающих документов и «возродил» несуществующее строение для получения прав землепользователя на основании государственной регистрации прав посредством судебного решения.

 

В дело не были привлечены ни государственный регистрационный орган, ни иные органы и лица. В необжалованной части решение также подлежит отмене в силу пункта 4 части третьей статьи 158 АПК РФ. До разрешения споров о наличии и принадлежности домов, действительности сделки и наличии права землепользования иск о регистрации права собственности на строение не может быть рассмотрен».

 

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.01.0213 в удовлетворении кассационной жалобы ЗАО «Р-Л» на постановление апелляционной инстанции от 15.11.01 отказано. Постановление изменено с формулировкой: «В иске отказать». В остальной части постановление апелляционной инстанции оставлено без изменения.

 

При этом указано: «Согласно статье 239 Гражданского кодекса РСФСР договор купли-продажи жилого дома подлежит регистрации в исполнительном комитете районного Совета народных депутатов. В силу части четвертой статьи 239 Гражданского кодекса РСФСР несоблюдение правил о регистрации договора влечет его недействительность. В Ленинграде функции райисполкомов по регистрации договоров выполняли проектно-инвентаризационные бюро. В пункте 5 договора от 14.12.92, подписанного 10.12.96, содержится указание на то, что третий экземпляр договора направляется в Бюро технической инвентаризации Сестрорецкого района для регистрации. Как следует из справки проектно-инвентаризационного бюро Курортного района от 05.10.01, договор купли-продажи жилых домов от 14.12.92 между Санаторием и АОЗТ «Р-Л», правопредшественниками ответчика и истца, не зарегистрирован (на регистрацию не направлялся).

 

Несмотря на то что вопрос о наличии или отсутствии права собственности профсоюзов на жилые дома, построенные до 1917 года, не является предметом исследования по настоящему делу, в то же время вызывает сомнение подлинность документа, представленного истцом в качестве подтверждения согласия Ленинградского территориального совета по управлению курортами профсоюзов утвердить договор от 14.12.92 и принятого судом в качестве доказательства по делу. Как следует из датированного 16.12.92 текста письма за подписью председателя совета, его копия направлена в ЗАО «Р-Л». Однако такая организационно-правовая форма юридического лица, как закрытое акционерное общество, введена в российское законодательство в 1994 г. в связи с принятием Гражданского кодекса Российской Федерации. Судом апелляционной инстанции установлен факт сноса спорных жилых домов… В судебном заседании кассационной инстанции истец также подтвердил снос спорных домов. Поскольку спор о праве собственности на несуществующие объекты не движимости исключается, постановление апелляционной инстанции подлежит изменению, а в иске должно быть отказано».

 

Впоследствии ГБР было подано заявление о повороте исполнения отмененного решения суда первой инстанции с целью обязания аннулировать записи в ЕГРП о государственной регистрации прав ЗАО «Р-Л» на несуществующие дома, поскольку судебными инстанциями данный вопрос разрешен не был. Суд удовлетворил заявление, однако постановлением апелляционной инстанции определение было отменено по той причине, которая в числе других послужила основанием к отмене первоначального решения, — ГБР не было привлечено к участию в деле, а значит, не имело процессуальных полномочий на подачу заявления о повороте исполнения решения.

 

ГБР указанное постановление не обжаловало, записи в ЕГРП не аннулированы.

 

Рассмотрение дела Сестрорецким федеральным судом откладывалось до решения вопросов в арбитражном процессе. Наличие обоснованных и предельно аргументированных судебных постановлений не изменило позиции истца и Санатория, поддерживающего исковые требования ЗАО «Р-Л». Основными аргументами были отсутствие признания договора недействительным и наличие неаннулированных записей ЕГРП о праве собственности.

 

18.02.02 Прокуратурой Санкт-Петербурга было подано исковое заявление в Арбитражный суд СПб и ЛО о признании договора купли-продажи жилых домов между ЗАО «Р-Л» и Санаторием недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки. Прокуратура ссылалась на комплекс вышеизложенных оснований, на выявленные намерения по оформлению ряда других земельных участков по указанному договору, а также на наличие аналогичного договора, действительно совершенного в 1992 г. в отношении 14 жилых домов с проживающими в них гражданами, частично расселенными, по которому практически все земельные участки были закреплены КГА за ЗАО «Р-Л», несмотря на часто случавшиеся пожары, практически уничтожившие ветхие дома до, во время или после оформления земли.

 

ЗАО «Р-Л» и Санаторий просили в иске отказать, поскольку «затрагиваются интересы двух юридических лиц, которые не просили защищать их интересы. Третьи лица также не просили Прокуратуру СПб защищать их интересы, а государственные либо общественные интересы здесь не усматриваются».

 

Позиция ГБР — одного из третьих лиц, привлеченных к участию в деле, — на тот период была следующей: «Как следует из искового заявления, Санаторий на момент совершения сделки не являлся собственником вышеуказанных объектов недвижимости. …Договор купли-продажи от 14.12.92, заключенный между ЗАО «Санаторий «СК» и ЗАО «Р-Л», не соответствует требованиям статей 209, 218 ГК РФ и, следовательно, является ничтожным. Таким образом, судом должны быть применены последствия недействительности сделки, произведена реституция». Остальными третьими лицами — территориальными управлениями Курортного, Центрального, Московского районов, СПбГУЗ «Детский санаторий — реабилитационный центр «Детские Дюны» — иск также был поддержан в полном объеме.

 

11.07.02 Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по данному делу было вынесено решение — «в иске отказать в связи с тем, что договор от 14.12.92 считается незаключенным», поскольку в договоре содержится лишь указание адресов и балансовой стоимости отчуждаемых домов и «никаких других характеризующих объекты продажи данных». Согласно же статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным пунктам, к числу которых прежде всего относятся условия, характеризующие продаваемое имущество. При этом суд также указал в мотивировочной части решения — «сам факт заключения договора 14.12.92 на куплю-продажу шести домов вызывает сомнения, поскольку ЗАО «Санаторий «СК» письмом от 22.02.93 № 116, направленным в Комитет по градостроительству и архитектуре СПб, просит выдать разрешительную документацию на строительство гостиницы на пятне утраченного здания по адресу… которое указано в договоре от 14.12.92 как проданное» .

 

Интересным является следующее обстоятельство, установленное судом и отраженное в решении: «Соглашением от 10.12.96 стороны констатировали факт утраты ЗАО «Р-Л» подлинного договора от 14.12.92 и акта от 23.12.92, однако при рассмотрении настоящего дела ЗАО «Р-Л» был представлен подлинный текст договора от 14.12.93». Следует отметить, что обнаруженный подлинный текст договора существенно отличался от ранее представленной версии и содержал 11 объектов купли-продажи.

 

На указанное решение суда ЗАО «Р-Л» была подана апелляционная жалоба, в удовлетворении которой постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.11.02 было отказано. Решение оставлено в силе, поскольку, по мнению суда, «установленные обстоятельства свидетельствуют о том, что сторонам не было очевидно ясно, какие именно объекты являются предметом договора и на отчуждение каких конкретно объектов была направлена воля продавца».

 

В кассационном порядке дело рассмотрено Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа 25.02.0314 по жалобе ЗАО «Р-Л», полагавшего предмет договора достаточно определенным, а вывод суда ошибочным. ГБР в отзыве на кассационную жалобу указывало, что в настоящее время право собственности на спорные жилые дома зарегистрировано за ЗАО «Р-Л». Проверив законность обжалуемых судебных актов, кассационная инстанция пришла к выводу, что они подлежат отмене, а дело — передаче на новое рассмотрение. При этом ФАС СЗО указал следующее:

 

«Из материалов дела не следует, что между санаторием и ЗАО «Р-Л» имелись разногласия и недопонимание по поводу отчуждаемых объектов… К тому же незаключенный договор так же, как и недействительный, не порождает у сторон прав и обязанностей, на возникновение которых была направлена сделка. В то же время суд первой инстанции установил, что в нарушение статьи 239 Гражданского кодекса РСФСР договор купли-продажи жилых домов не был зарегистрирован в ПИБ, исполнявшем в тот период функции райисполкомов по регистрации договоров.

 

В ходе рассмотрения дела суд первой инстанции установил, что три дома из шести на момент продажи реально не существовали (были снесены), остальные три дома находились в аварийном состоянии, на что указано и в пункте 1 договора. Согласно действующей на момент заключения договора статье 37 Земельного кодекса РСФСР при переходе права собственности на строение вместе с объектом переходит и право пользования земельным участком. При таких обстоятельствах имеются основания считать, что фактически воля сторон при заключении договора купли-продажи жилых домов была направлена на передачу прав пользования земельным участком, занятым ветхими домами и фундаментами снесенных домов.

 

Согласно статье 170 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку (притворная сделка), ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сдел ки применяются относящиеся к ней правила. Действовавшим на момент заключения договора от 14.12.92 земельным законодательством санаторий не был наделен правами по распоряжению земельными участками.

 

С учетом изложенного иск в части признания недействительным договора от 14.12.92 купли-продажи подлежал удовлетворению».

 

Решением суда первой инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.08.03 по возвращенному на новое рассмотрение делу вынесено решение — признать договор купли-продажи от 14.12.92, заключенный между Санаторием и ЗАО «Р-Л», недействительным, в порядке двухсторонней реституции взыскать с Санатория в пользу ЗАО «Р-Л» 25 669,65 рубля, ЗАО «Р-Л» передать Санаторию полуразрушенное здание по одному из адресов и комплекс строений по другому адресу. В апелляционной инстанции дело не обжаловалось.

 

По кассационной жалобе ЗАО «Р-Л» Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа 08.12.03 вынесено постановление, которым в удовлетворении жалобы отказано, решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.08.03 оставлено без изменений и вступило в законную силу. В Сестрорецком федеральном суде дело до сих пор не рассмотрено, государственная регистрация права собственности ЗАО «Р-Л» на 3 дома по-прежнему не отменена, а на основании права собственности на одно из «зданий» по признанному недействительным договору ЗАО «Р-Л» сперва закреплен, а после продан соседний участок государственной земли, хотя и имеющий другой адрес и местонахождение, однако успешно прошедший государственную регистрацию. В настоящее время данный вопрос является предметом уголовного разбирательства.

 

Тем не менее указанным иском Прокуратуры Санкт-Петербурга и вынесенными по нему судебными актами, в особенности кассационной инстанции, а также первым постановлением апелляционной инстанции от 15.11.01 по жалобе гражданина Г., разрешен весьма важный и сложный вопрос, представляющий интерес как с точки зрения правоприменения, так и с общепознавательной. Создана практика по не столь часто встречающемуся в арбитражном судопроизводстве, но имеющему место в так называемой «теневой» сфере жилищного землепользования вопросу, ставшему возможным из-за отсутствия правового регулирования. Впервые объектом тщательной и мотивированной правовой оценки стала ситуация, когда малоценная или вовсе несуществующая недвижимость в жилищной сфере практически беспрепятственно «возрождается» и оформляется для приобретения прав на землю — гораздо более значимый объект недвижимости, особенно в курортной зоне города федерального значения, не имеющего (не желающего иметь?) нормативного инструментария для эффектив ного управления своим ценнейшим ресурсом.

 

Хочется верить, что дальнейшее развитие земельного законодательства будет связано с научно-правовым осознанием развития процессов в обществе и направлено на исключение коллизий, а также выработку правового механизма, согласованного с интересами всех участников земельных правоотношений.