Верховный суд РФ определил, что на заключение предварительного договора о продаже залогового имущества не нужно получать разрешение залогодержателя. Юристы могут смело использовать эти рекомендации при составлении документов на подобные сделки.
По общему правилу, регулируемому Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом об ипотеке, на распоряжение залоговым имуществом необходимо получить согласие залогодержателя по договору. Однако по мнению Верховного суда из этого правила существует условное исключение. Так, в определении от 08.11.2016 N 18-КГ16-124 судьи указали, что заключить предварительный договор на продажу недвижимости можно без такого согласия. Такая позиция связана с тем, что подобная договоренность обязывает не передать имущество, а только заключить договор о такой передаче. При этом для заключения основного договора согласие залогодержателя необходимо.
Такая позиция Верховного суда была определена в споре о заложенных нежилых помещениях, которые по договору находились у продавца до полной их оплаты организаций-покупателем. Еще полностью не рассчитавшись за недвижимость с продавцом, организация сама заключила предварительный договор купли-продажи этих же помещений с третьим лицом. После того, как новый покупатель обратился в суд с заявление о признании предварительного договора основным, апелляционный суд удовлетворил это требование и признал такое отчуждение заложенного имущества без согласия залогодержателя законным. Однако ВС РФ с этим выводом не согласился и указал, что предварительный договор нельзя признать основным, если залогодержатель недвижимости не выразил согласия на распоряжение предметом залога. Сам договор такого характера заключать все же можно. Если предполагаемый продавец не сможет договориться с залогодержателем, несостоявшийся покупатель сможет потребовать от него неустойку.
