Обзор Верховного суда по 33 делам о кадастровом учете

Верховный суд опубликовал "Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета". В документ вошли 33 дела, на примере которых судьи обобщили практику по спорам, касающимся осуществления кадастрового учета, рассмотренным судами по нормам Кодекса административного судопроизводства и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса. В документе отмечено, что его главной целью является  "обеспечение единообразного подхода к разрешению СОЮ и арбитражными судами дел о применении отдельных положений закона "О государственном кадастре недвижимости". Мы подготовили обзор основных выводов, сделанных судьями.

Действующее российское законодательство не предусматривает осуществления кадастрового учета объектов, которые не являются объектами недвижимости. Поэтому, если предприниматель хотел поставить на кадастровый учет "навес для ожидания транспорта", то для начала он должен доказать, что такой объект является недвижимым. В примере, который приводит в своем обзоре Верховный суд, главным аргументом истца было то, что он получил участок земли для возведения объекта, имеющего прочную связь с землей, и который невозможно демонтировать его без ущерба назначению. Такие признаки отвечают требованиям статьи 130 ГК РФ в отношении того, что является объектом недвижимости.

В арбитражном суде выяснилось, что конструкция объекта позволяет его демонтировать без ущерба для торгового комплекса, к которому он прилегает. Следовательно, такой объект не является недвижимостью и не подлежит кадастровому учету. Аналогичный вывод судьи сделали в отношение асфальтобетонного покрытия, которое также хотели поставить на кадастровый учет. 

По мнению Верховного суда, недострой можно поставить на кадастровый учет. Сделать это можно при условии, что степень его готовности позволяет идентифицировать объект в качестве самостоятельной недвижимости. К примеру, три сваи, вбитые в землю, которые хотел зарегистрировать в качестве недвижимости один предприниматель, были обоснованно признаны арбитражными судами трех инстанций, не подлежащими кадастровому учету. Судьи указали, что любой объект недвижимости должен быть обособленным и изолированным, то есть, не являться пристройкой к другому зданию или его частью, огражденной, например, строительными конструкциями. В этом случае он может быть зарегистрирован.

Часть строения, в частности жилого дома, может быть поставлена на государственный учет, как самостоятельный объект недвижимости, только при условии ее обособленности от основного здания. В качестве примера судьи привели дело, в котором гражданину было отказано в постановке на кадастровый учет части одноэтажного дома, а в ходе судебного разбирательства выяснилось, что ранее дом принадлежал супругам в долевой собственности. Потом, по решению суда, был выделен отдельный блок из трех комнат, кухни и коридора, с отдельным выходом. Поэтому суд удовлетворил требования заявителя о постановке части дома на учет, поскольку сам дом состоит из двух блоков, являющихся изолированными объектами.

В некоторых случаях, по мнению ВС РФ, на кадастровый учет в качестве единого объекта возможно поставить даже несколько комнат в коммунальной квартире. Если такие комнаты являются смежными и изолированы от других помещений, то регистрирующий орган не должен отказывать собственникам в их постановке на кадастровый учет. Однако, если комнаты в коммунальной квартире разделены местами общего пользования, например, коридором, то их запрещено регистрировать, как один объект недвижимости.

Регистрация права на часть объекта недвижимости возможна, по мнению судей, только в том случае, если уже была проведена государственная регистрация ограничения (обременения) вещного права, которая послужила поводом образования такой части. Например в деле потребительского кооператива, которому регистрирующий орган отказал в удостоверении права собственности на отдельные кладовые, по причине их  расположения на участке в муниципальной собственности. Однако в ходе судебного разбирательства выяснилось, что кооператив арендует часть земли под своими помещениями у муниципалитета. Поэтому судьи обязали зарегистрировать постройки, как отдельный объект недвижимости.

Верховный суд уделил отдельное внимание некоторым спорным вопросам, связанным с кадастровым учетом земельных участков. В частности, судьи указали, что нельзя ставить на учет земельные участки, если истек срок действия схем их расположения. Кроме того, невозможно поставить на учет долю земли, выделенную в натуре, если участок был сформирован для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, который принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений. Такой запрет,  как указал ВС РФ, установлен ч. 4 статьи 37 Жилищного кодекса РФ. Если размеры земельного участка не соответствуют тем, что указаны в градостроительных регламентах, то его также нельзя поставить на кадастровый учет.

При кадастровом уточнении границ земли, увеличение ее площади не должно превышать предельный минимальный размер земельного участка, а если он не установлен, то 10% от указанной в государственном кадастре недвижимости площади такого участка. Отсутствие обоснования увеличения площади не мешает осуществлению государственного кадастрового учета, так как в статье 27 Федерального закона о кадастре нет такой причины для отказа в регистрации.

Если сведения о земельном участке, вносимые в кадастр недвижимости не имеют временного характера, то снять землю с кадастрового учета можно будет только после его преобразования или в других ситуациях, которые прямо предусмотрены законом. Договор аренды земельного участка, который не подлежит госрегистрации, не меняет статус сведений в государственном кадастре недвижимости об этом участке с временного на учтенный. Орган кадастрового учета должен самостоятельно исключать временные сведения из государственного кадастра недвижимости, по истечении срока, установленного Федеральным законом о кадастре, если в этот период не был осуществлена регистрация права или аренды. К таким временным сведениям, в частности, относятся данные о постановке на учет земельного участка, образованного из земель, право собственности на которые не разграничено. Сведения о ранее учтенных земельных участках не носят временного характера.

С полным текстом обзора Верховного суда из 33 пунктов можно ознакомиться с специальном разделе PPT.RU.