Конституционный Суд рассмотрит жалобу о праве собственности на общее имущество членов ТСЖ

Конституционный Суд РФ приступил к рассмотрению жалобы гражданина на законодательные нормы о праве общей долевой собственности на имущество в многоквартирном доме, в части  распоряжения таким имуществом и его судебной защиты.  Судьи должны дать оценку конституционности абз. 2 п. 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который определяет, что единственным законным доказательством существования права на недвижимое имущество является его государственная регистрация.

В КС РФ обратился гражданин, который является членом товарищества собственников жилья (ТСЖ) с жалобой на несоответствие Конституции РФ норм статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ  в части доказательств прав на владение и распоряжение общим имуществом. В оспоренной норме указано, что защитить право собственности можно только в судебном порядке. По мнению заявителя, эта формулировка заведомо лишает членов ТСЖ возможности на судебную защиту своих прав на общее имущество. Поскольку право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме или иных местах, например в дачном или коттеджном поселке,  возникает у них в силу закона и не требует государственной регистрации. Более того, такая регистрация иногда просто невозможна.

Проблема, в связи с которой заявитель обратился в высший суд страны, состояла в том, что ему и другим членам ТСЖ было отказано в судебном порядке в силу статьи 301 Гражданского кодекса РФ, в истребовании из чужого незаконного владения такого имущества общего пользования:

Это имущество должно было изъято у коммерческой организации, которая выполняла функции управления в дачном поселке и передано в общую долевую собственность членам ТСЖ , а также теми владельцам домов в дачном поселке, которые не являются членами ТСЖ. Суды постановили, что поскольку ранее спорное имущество было продано законным собственником – ТСЖ  коммерческой организации и право собственности на неподтверждено выпиской из ЕГРП, то члены ТСЖ более не имеют на это имущество никаких прав. Никаких других доказательств  о принадлежности спорного имущества представлено не было и не может быть в силу закона. К такому мнению пришли суды трех инстанций, включая Верховный суд РФ. 

Но заявитель считает, что на общее имущество ТСЖ должен распространяться специальный правовой режим общего имущества, который, в частности предусмотрен для имущества собственников в многоквартирных домах. В статье 136 Жилищного кодекса РФ определено, что собственниками квартир или коттеджей может быть создано ТСЖ, а в силу статьи 123.13 ГК РФ, все имущество общего пользования, в том числе в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах, принадлежат их членам на праве общей долевой собственности.

Тогда как, для собственников квартир в многоквартирных домах законодательством предусмотрен специальный правовой режим владения общим имуществом. В соответствии с ним все имущество общего пользования в доме принадлежит непосредственным собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Статьей 290 ГК РФ и статьей 36 ЖК РФ предусмотрено, что доля в таком имуществе может быть отчуждена только вместе с правом собственности на принадлежащую ему квартиру или нежилое помещение в доме. Распорядится таким имуществом ТСЖ не может. Заявитель указывает, что отдельной регистрации права общей долевой собственности на такое общее имущество  не требуется – она осуществляется автоматически вместе с регистрацией права на жилое или нежилое помещение. Такая норма прописана в статье 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

Если ТСЖ образовано не собственниками квартир одного дома, а жильцами нескольких домов, то его имущество общего пользования также невозможно отделить от этих домов. Поскольку главной функцией такого имущества является обеспечение нормальной жизнедеятельности и инфраструктуры каждого дома. Необходимость регистрации права на общее имущество ТСЖ  по мнению экспертов, носит спорный характер. Чиновники не согласны с желанием распространить правовой режим, предусмотренный для общего имущества многоквартирных домов, на имущество ТСЖ, основанных на дачных участках и в коттеджных поселках. Так как такой режим предусматривает прямой запрет на его отчуждение в собственность одного лица, что является оправданным для инфраструктуры одного дома, но не может быть оправдано в поселке, в отношении таких объектов, как заборы, отдельные постройки и даже земельные участки. На практике многие из таких объектов, например трансформаторные подстанции, передаются на баланс обслуживающим организациям, так как работа с ними  требует постоянного профессионального контроля.