Судебная практика о кадастре и земельных отношениях

Суть спора

В арбитражный суд с исковым заявлением к территориальному Управлению государственным имуществом об установлении границ земельных участков обратилась коммерческая организация. Организации на праве собственности принадлежит земельный участок, граничащий с лесным участком, принадлежащем Российской Федерации. Границы данного земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. На участке расположены объекты недвижимости. Собственником этих строений является та же организация, которая владеет земельным участком.

В целях установления местоположения границ своего земельного участка организация обратилась в экспертную геодезическую организацию, заключив договор на выполнение кадастровых работ по формированию земельного участка. В результате, на основании кадастровой съемки, проведенной геодезистами и сведений, полученных в филиале ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ленинградской области, при нанесении на кадастровую съемку данных по границе, предоставленных Приозерским лесничеством выяснилось, что одно из капитальных строений, принадлежащих организации, делится границей пополам и частично находится на другом земельном участке. Поэтому, кадастровый инженер при формировании границы земельного участка изменил координаты поворотных точек н3, н4 пр формировании участка, чтобы устранить этот недостаток.

В соответствии со статьей 39 организация обратилась за согласованием местоположения границ земельного участка в Управление Росимущества, осуществляющее полномочия собственника смежного земельного лесного участка. Управление согласилось оформить соглашение о границах, при условии, что не будет против Приозерское лесничество, как орган государственной власти субъекта РФ, обладающей соответствующей информацией для согласования местоположения границ. Однако Приозерское лесничество отказало в согласовании границ земельного участка, указав на то, что согласуемые границы участка частично находятся на землях другого участкового лесничества.

Ссылаясь на то обстоятельство, что отказ Управления Росимущества и Приозерского лесничества в согласовании границ земельных участков нарушает его права и препятствует установлению границ с целью последующего государственного кадастрового учета земельного участка, организация обратилась в арбитражный суд.

Решение суда

Суд первой инстанции удовлетворил иск организации. Однако Управление Росимущества подало апелляционную жалобу, в которой указало, что организацией произведены изменения в координатах поворотных точек, в результате чего были заняты земли лесного фонда из ранее учтенного земельного участка. В постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2015 N 13АП-12021/2015, 13АП-12834/2015 по делу N А56-70492/2014 судьи согласились с решением суда первой инстанции и указали, что согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.05.2012 N 16576/11, надлежащим доказательством отнесения земельного участка к той или иной категории, вида его разрешенного использования и описания его границ являются сведения государственного кадастра недвижимости.

Как следует из статьи 16 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости. Поэтому, местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию с лицами, владеющими смежными земельными участками, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии со статьей 7 Лесного кодекса РФ лесным участком является земельный участок, границы которого определяются в соответствии со статьями данного Кодекса. При этом, местоположение, границы и площадь лесных участков определяются на основании материалов лесоустройства по лесным кварталам или лесотаксационным выделам, их границам и площади. В статье 91 Лесного кодекса РФ предусмотрено, что сведения о лесных участках подлежат обязательному внесению в государственный лесной реестр. Однако, как того требует статья 93 Лесного кодекса РФ, полномочия по ведению государственного лесного реестра переданы субъектам Российской Федерации в отношении лесов, расположенных в их границах. Статья 92 Лесного кодекса РФ предусматривает, что государственный кадастровый учет лесных участков осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

Таким образом, только кадастровый учет по единым правилам всех, и в том числе лесных земельных участков, позволяет установить их точное местоположение, границы, площадь, исключить наложение, предотвратить или разрешить споры о правах и границах. Поэтому, в спорной ситуации границы участка, установленные в межевом плане, выполненном кадастровым инженером, учитывают естественные рубежи и установлены исходя из фактического землепользования.

Суть спора

Завод получил на праве собственности земельные участки сельскохозяйственного назначения. В свидетельстве о государственной регистрации права указано разрешенное использование земельных участков - для сельскохозяйственного производства. Управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору провело плановые выездные проверки в отношении завода. В ходе этих проверок был составлен акт обследования земель, в котором проверяющие указали, что на земельных участках имеются выемки глубиной до 0,5 м.

Плодородный слой почвы на некоторых участках перекрыт насыпями грунта неизвестного происхождения, насыпи зарастают многолетней сорной травой, дно и стенки выемок - многолетней сорной, древесно-кустарниковой растительностью. В связи с выявленными нарушениями землепользования в отношении завода был составлен протокол об административном правонарушении, предусмотренном частью 2 статьи 8.7 КоАП РФ.

Учитывая все обстоятельства, Управление обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд о взыскании с завода ущерба, причиненного им почве на участках. Размер причиненного почве ущерба был определен Управлением по Методике исчисления размера вреда, причиненного почвам как объекту охраны окружающей среды, утвержденной 1приказом Министерства природных ресурсов и экологии Российской Федерации от 08.07.2010 N 238.

Решение суда

Суд первой инстанции, удовлетворил исковые требования Управления. При принятии решения арбитры исходили из того, что земли, были предназначены для сельскохозяйственного назначения. Однако, суд апелляционной инстанции, пришел к обратному выводу об отсутствии оснований для взыскания ущерба, поскольку состояние земельных участков соответствует их целевому назначению. Поэтому апелляция отменила решение суда первой инстанции. С мнением апелляционного суда согласился и Арбитражный суд Северо-Западного округа в качестве кассационной инстанции. В постановлении от 27.07.2015 N Ф07-4542/2015 по делу N А21-2714/2014 арбитры отметили, что в соответствии со статьям 4 и 7 объектом для охраны окружающей среды являются в том числе земли, недра и почвы. При этом, все юридические и физические лица, которые причинили вред окружающей среде в результате ее загрязнения, истощения, порчи, уничтожения, нерационального использования природных ресурсов, деградации и разрушения естественных экологических систем, природных комплексов и природных ландшафтов и иного нарушения законодательства в области охраны окружающей среды, обязаны возместить его в полном объеме в соответствии с действующим законодательством.

Однако, в спорной ситуации ответчик-завод получил от правительства Калининградской области право пользования участками недр в целях разведки и добычи песков месторождения "Волочаевское". У завода была разработана проектная документация на разработку карьера на месторождении песков "Волочаевское" и получено положительное заключение экспертизы промышленной безопасности.

Кроме того, постановлением Правительства Калининградской области спорные земельные участки были переведены из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения. Таким образом, состояние земельных участков, принадлежащих заводу на праве собственности, соответствует их целевому назначению, определяемому категорией промышленных земель. Следовательно, реальный ущерб о действий завода отсутствует и Управление не является потерпевшим лицом в результате действий завода.

Суть спора

Коммерческой организации на основании договора аренды принадлежит право использования земельного участка. Этот участок расположен в городской черте и на нем находится строение, занятое баней.

Постановлением Правительства Новосибирской области была установлена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2010 года, размере 14,8 млн. рублей. Исходя из этой стоимости участка производится расчет арендной платы. Однако организация сочла, что установленная кадастровая стоимость земельного участка является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости. Поэтому она обратилась в суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, в соответствии с его рыночной стоимостью.

Для того, чтобы обосновать заявленные требования организация заказала и предоставила отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка. Этот отчет выполняла специальная оценочная компания и рыночная стоимость земельного участка, согласно отчета, по состоянию на 01 января 2010 года составляет 5,9 млн. рублей. Этот отчет оценщика, кроме того, был подтвержден положительным экспертным заключением, подготовленным Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков".

Решение суда

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований организации было отказано. В качестве апелляционной инстанции выступает Верховный суд РФ, поскольку данный спор попадает под категорию административных споров. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в 1определении от 05.08.2015 N 67-АПГ15-40 пришла к выводам, что решение суда первой инстанции необходимо отменить.

По требованию статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в России является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. При этом плата за землю в обоих случаях исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Такая оценка проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как следует из статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта. При этом арбитры оценили представленный истцом расчет и сочли, что он соответствует требованиям данного закона. Оценщик выполнил расчет стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. В качестве аналогов было выбрано четыре объекта, которые максимально схожи с объектом оценки. В единицы сравнения сопоставимых объектов оценщиком были внесены необходимые корректировки с целью применения характеристик сопоставимых объектов к оцениваемому земельному участку.

Кроме того, положительное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 17.1 закона об оценочной деятельности. Таким образом, судебная коллегия сделала вывод, что отчет об определении рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Судом установлено, что выполненные расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранным оценщиком подходу и методам. Поэтому кадастровая стоимость участка должна быть приведена в соответствие с рыночной стоимостью.

Суть спора

Организация ТСЖ была создана и управляла многоквартирным домом, расположенным в Санкт-Петербурге, на улице Восстания. Согласно кадастровой выписке о земельном участке расположенном по тому же адресу, он был поставлен на государственный кадастровый учет и ему был присвоен кадастровый номер. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству издал распоряжение "Об утверждении границ земельного участка". Этот документ ввел в отношении указанного земельного участка ограничение в использовании в виде права прохода и проезда площадью 72 кв. м согласно прилагаемой схеме расположения земельного участка.

ТСЖ сочло, что такое распоряжение является недействительным, нарушает права и законные интересы собственников многоквартирного дома, поэтому оно обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о признании его недействительным и неправомерным.

Решение суда

Решением арбитражного суда первой инстанции заявленные требования удовлетворены. Однако Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 30.07.2015 N 13АП-10403/2015, 13АП-10407/2015, 13АП-10402/2015 по делу N А56-70228/2014 указал, что для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Как это определено в статье 197 АПК РФ и статье 201 АПК РФ.

В спорной ситуации, арбитры сочли возможным применить нормы статьи 56 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которыми права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным Земельным кодексом РФ или федеральными законами. При этом, такие ограничения прав на землю устанавливаются, в том числе, актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления бессрочно или на определенный срок.

В соответствии с Положением о Комитете по земельным ресурсам и землеустройству, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 05.06.2007 N 640, одной из основных его задач является реализация государственной политики в сфере государственного управления земельными отношениями на территории Санкт-Петербурга. Поэтому, принимая такое распоряжение, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству действовал в рамках своих полномочий. Вопрос об установлении ограничения в использовании "право прохода и проезда" в отношении спорного земельного участка был рассмотрен комиссией Комитета в связи с обращением сторонней коммерческой организацией, владеющей смежным земельным участком, в целях беспрепятственного проезда к земельному участку ее сотрудников.

Такая необходимость была вызвана тем, что единственно возможным проездом автомобилей собственников и арендаторов помещений, а также собственников помещений в доме по Невскому проспекту, является арка многоквартирного дома на ул. Восстания, однако этот проезд был перекрыт шлагбаумом, установленным ТСЖ. При этом, суд счел необходимым напомнить, что не требуется согласования с владельцами смежных участков сохранение существующего противопожарного проезда с их территории, если организация самостоятельного проезда с улицы, соответствующего противопожарным требованиям, невозможна по условиям, включенным в разрешительную документацию на реконструкцию. На основании всего этого решение суда первой инстанции было отменено, а распоряжение Комитета по земельным ресурсам и землеустройству, ограничивающее права на распоряжение ТСЖ землей под аркой, соответствующим нормам статьи 56 Земельного кодекса РФ.