Расторжение договора аренды

Назад к теме № 5 «Финансовые вопросы и налогообложение»→

§ 1. Регулярное общение арендатора и арендодателя и решение возникающих проблем

Регулярные контакты сторон при сдаче квартиры в аренду — крайне полезное мероприятие. Многие собственники напрасно пренебрегают таким общением, просто принимая оплату за аренду жилья на банковскую карту.

В результате периодических созвонов или встреч оперативно решаются вопросы. Возможные ситуации при сдаче жилья:

• приезд собственника для устранения аварий, возникших в отсутствие нанимателя в квартире, во избежание причинения ущерба зданиям и помещениям, находящимся по соседству;
• плановый ремонт крана, труб;
• замена счетчиков;
• ремонт замков двери;
• потеря ключей от квартиры;
• покупка дополнительной техники в жилье, согласование марки и цены;
• своевременно узнать о финансовых проблемах арендатора и не копить долги, расторгнув договор аренды квартиры.

§ 2. Проведение плановых осмотров квартиры

При сдаче квартиры попадаются разные квартиранты. Одни улучшают жилье по своей инициативе: к примеру, меняют старое окно на пластиковое, другие, наоборот, наносят ущерб имуществу. Плановые осмотры при аренде квартиры жизненно необходимы, даже если это не нравится временным жильцам, так как осмотры помогут предотвратить реальные убытки.

Если вы проживаете в одном городе, а жилплощадь сдаете в другом, то проводить регулярные осмотры жилья сложно, поскольку вы не можете лично прийти. Тогда можно прибегнуть к помощи друзей или нанять помощника. Особенно важно это для контроля оплаты коммуналки, т.к. квитанции приходят на адрес квартиры.

В течение срока аренды вы можете договориться о плановых визитах в жилье: например, 1 раз в месяц или 1 раз в 2–3 месяца, — корректно и комфортно для обеих сторон еще на этапе заключения договора аренды жилья прописать такие визиты в договоре.

Если у вас получится, то изредка устраивайте незапланированные визиты, если у вас есть подозрение на то, что в квартире проживают посторонние лица или она сдается в субаренду посуточно или по часам без вашего на то согласия.
Плановые осмотры квартиры помогают предотвратить:

• перепланировки и переоборудование жилья без письменного разрешения владельца;
• установку какого-либо оборудования в жилье (замену замков, личинок замка, укрепление дверей, установку сигнализации) без предварительного согласия владельца.

§ 3. Процедура возврата квартиры владельцу

Квартира возвращается в порядке, указанном в договоре аренды, т.е. в согласованный срок: например, в день окончания действия аренды или на следующий день после окончания аренды.

Важно: обязательно подписывайте акт возврата квартиры, он значительно облегчит решение возможных проблем и дисциплинирует обе стороны так, что потом ни одна из них не сможет придумать новые обстоятельства по ситуации аренды.

Не поленитесь и скрупулезно проверьте в присутствии арендатора и желательно другого свидетеля следующие пункты в квартире:

• состояние сантехники (не сломан ли бачок или кран, поскольку на вызов мастера придется потратить время и деньги, решите эти вопросы до окончательного выезда нанимателей из жилья);
• все розетки;
• окна и двери (они должны легко открываться и закрываться, от них не должны отваливаться ручки и замки);
• мебель (важно убедиться, что вся мебель в квартире в полном порядке или появилось что-то новое, тогда решите вопрос передачи или оплаты новой мебели);
• технику, если таковая имеется (важно, чтобы холодильник, плита, микроволновка, стиральная машина и другая бытовая техника были в исправном состоянии, и их не пришлось сдавать в ремонт);
• интернет (не повреждены ли провода и оборудование, всё ли функционирует и оплачено);
• квитанции за коммунальные услуги (есть ли долги);
• следы животных (исходя из условий заселения, вдруг они проживали при запрете и оставили следы, подрали стены);
• курили в помещении (такие следы всегда остаются, при запрете мог быть предусмотрен штраф).

После тщательной проверки в акте к договору аренды зафиксируйте:

• состояние инженерных коммуникаций;
• состояние жилья на момент возврата, выявленные недостатки и сроки их устранения;
• наличие и возврат предметов домашнего обихода и обстановки, бытовой техники, мебели;
• состояние имущества;
• проведение генеральной уборки жилья, если такое условие есть в договоре;
• количество переданных комплектов ключей;
• показания приборов учета на момент возврата жилья;
• наличие задолженности по арендной плате и коммунальным услугам;
• наличие или отсутствие взаимных претензий по договору аренды.

Вот образец акта возврата квартиры:

§ 4. Возврат депозита и урегулирование возможных споров

После возврата квартиры, определения целостности и сохранности имущества, которое сдавалось вместе с жильем, стороны определяют, как поступить с депозитом.

Депозит, иначе его называют залог, гарантийный, обеспечительный платеж, — сумма, которая вносится в начале аренды и страхует арендодателя от потенциальных проблем из-за невыполнения квартиросъемщиком своих обязательств по аренде.

Получив такую сумму на руки, после окончания срока аренды жилья он вправе зачесть ее в счет исполнения договора. Платеж выполняет роль депозита, из которого берут средства для погашения долга по арендной плате или оплаты расходов на ремонт испорченного имущества.

Преимущество в том, что собственник получает деньги заранее, т.е. на момент нарушения они уже находятся у него, и не понадобится принимать меры, тратить время и нервы для их взыскания. Это сильно упрощает взаимоотношения сторон во время урегулирования возможных споров по аренде.

Есть 2 варианта развития события:

1. Зачет депозита на списание долгов и убытков по аренде жилья.
2. Возврат арендатору.

Зачет депозита подчиняется общему правилу: собственник жилья забирает его при наступлении обстоятельств, зафиксированных договором, и не всегда это связано с нарушением:

• повреждение, поломка, отсутствие имущества в квартире — для возмещения убытков владельца;
• наступление срока оплаты последнего месяца — в счет оплаты;
• просрочка очередного платежа за аренду жилья — на уплату долга и неустойки;
• отказ арендатора в одностороннем порядке от срочного договора до истечения срока, и договором предусмотрена плата за такой отказ — на расплату за отказ.

Если после удержания осталась какая-то сумма, то верните ее арендатору в оговоренный срок.

Условия возврата депозита ищите в вашем договоре аренды жилья, там должны быть прописаны:

1. Обстоятельства, при которых платеж возвращается (это может быть расторжение договора по соглашению сторон или окончание срока действия договора).
2. Срок возврата (например, только после того, как арендатор освободит квартиру или приведет её в надлежащее состояние, или в три рабочих дня с момента возврата квартиры по акту приема-передачи).
3. Способ (безналичный перевод на расчетный счет арендатора или налом).

При неурегулировании этого вопроса применяются положения закона. Надо вернуть платеж по окончании аренды, если нет задолженности в течение 7 дней со дня предъявления требования о возврате.

Если все же остаются нерешенные миром вопросы, в т. ч. по окончании сроков для ответа на взаимные претензии, то сторонам остается идти в суд со всеми имеющимися документами и иными доказательствами, свидетелями (фото-, видеоматериалы, показания соседей и др.).

Вопросы для самопроверки