Договор долевого участия — это соглашение двух лиц, по которому одна сторона (застройщик) принимает на себя обязательство передать в установленный срок создаваемый объект недвижимости, а другая сторона обязуется принять его и произвести оплату.
Правовое регулирование правоотношений между сторонами осуществляется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» — в этом законе нужно искать ответ на вопрос: что такое договор долевого участия.
Существенные условия договора
На законодательном уровне установлены условия, которые должны содержаться в соглашении:
- описание объекта строительства: включает в себя перечисление характеристик предмета (площадь помещения, количество комнат, этаж, адрес), которые включаются в договор о долевом участии в строительстве жилья;
- срок: период времени, по наступлению которого застройщик исполняет обязательство по передаче предмета сделки;
- гарантийный срок: промежуток времени, в течение которого застройщик обязан устранить возникшие недостатки объекта строительства;
- стоимость и порядок оплаты: сумма денежных средств, которую сторона сделки обязуется передать застройщику;
- способы обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств: установленные статьей 12.1. ФЗ № 214-ФЗ гарантии соблюдения прав дольщика.
Если договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома не будет содержать хотя бы одно из вышеперечисленных условий, тогда он считается не заключенным. Сторона сделки может обезопасить себя, заключив арбитражное соглашение по правилам главы 2 Федерального закона от 29.12.2015 № 382-ФЗ «Об арбитраже (третейском разбирательстве) в Российской Федерации».
Форма и порядок заключения
Соглашение заключается в письменной форме. На нормативно-правовом уровне не установлено требований об обязательных документах, являющихся приложением. Договор о долевом участии в строительстве жилья может содержать в качестве неотъемлемой части следующие документы:
- лицензии застройщика — документ, который подтверждает право на осуществление определенного вида деятельности;
- проектная документация на объект — сведения о технических, архитектурных свойствах предмета соглашения;
- копия разрешения на строительство объекта — документ, удостоверяющий правомерность строительного этапа;
- выписка из единого государственного реестра недвижимости — сведения, содержащие информацию о дате регистрации, собственнике объекта, обременении.
В соответствии с пунктом 3 статьи 4 ФЗ № 214-ФЗ, договор об участии в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации. Действие соглашения между сторонами начинается с момента регистрации, без проведения которой оно будет считаться не заключенным.
Рекомендуемые условия договора
Уточните, в каком состоянии будет передаваться предмет сделки, например с отделкой или без нее. Такое условие может значительно повлиять на стоимость.
На законодательном уровне установлен срок, в течение которого застройщик обязуется устранить выявленные недостатки переданного объекта. По пункту 5 статьи 7 ФЗ № 214-ФЗ, соглашение включает в себя условие о гарантии сроком не менее 5 лет.
В случае если стороны заключили соглашение после 25.12.2018, исполнение обязательств застройщика может обеспечиваться страхованием гражданской ответственности.
Сторонам следует обратить внимание в договоре долевого строительства на неустойку за недостоверность заверений об обстоятельствах, что установлено пунктом 1 статьи 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае признания соглашения не заключенным этот пункт предоставляет право использовать неустойку как меру ответственности.
Перед тем как заключить договор долевого участия, целесообразно изучить сведения, которые размещаются на сайте единой системы жилищного строительства: это обеспечит большую безопасность, что отразится на проводимой сделке. Этот ресурс содержит информацию о наличии у застройщика заключений государственных органов, об отчислении обязательных взносов.
Если застройщик не исполняет обязательства по гарантийному ремонту в течение установленного срока, вторая сторона сделки имеет право потребовать компенсацию в порядке, предусмотренном законодательством о защите прав потребителей.
