Еженедельный обзор судебной практики: споры о недвижимости

Суть спора

Индивидуальный предприниматель являлся владельцем жилого помещения в многоквартирном доме. Он решил перевести его в статус нежилого, для организации магазина промышленных товаров. Для разработки и согласования проекта перепланировки квартиры для перевода из жилого помещения в нежилое в соответствии с распоряжением Жилищного комитета правительства Санкт-Петербурга от 13.04.2012 N 263-р "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг" предприниматель обратился в администрацию с заявлением о согласовании проекта перепланировки квартиры под магазин промышленных товаров.

Однако администрация отказала ИП в согласовании проекта перепланировки на основании того, что он не соответствует пункту 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170.

Предприниматель счел, что отказ администрации является незаконным и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, поэтому он обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о признании отказа в согласовании проекта перепланировки недействительным.

Решение суда

Суды первой и апелляционной инстанций отказали ИП в удовлетворении заявленных требований. Арбитражный суд Северо-Западного округа 1постановлением от 13.07.2015 N Ф07-3695/2015 по делу N А56-62369/2014 оставил их решения в силе и признал правоту городской администрации.

Арбитры указали, что в силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ во взаимосвязи со статьей 201 АПК РФ основаниями для признания незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия или должностных лиц, являются несоответствие оспариваемых решений закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По нормам статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. При этом уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Поскольку, в соответствии с частью 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и перепланировку должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. В спорной ситуации индивидуальный предприниматель такого разрешения не получил.

Кроме того, оспариваемым проектом предусмотрено устройство дверных проемов в несущих стенах дома, хоть и на месте существующих оконных проемов. Согласно абзацу шестому пункта 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда запрещено в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы. Действительность этого пункта Правил была подтверждена решением Верховного Суда РФ от 25.10.2013 по делу N АКПИ13-873. Поэтому, суды правомерно оставили в силе решение администрации об отказе утвердить проект, как полностью соответствующее требованиям действующего законодательства.

Суть спора

Организация-застройщик и организация-инвестор заключили договор инвестирования, согласно которому стороны осуществляют вложение инвестиций в реализацию проекта по строительству и вводу в эксплуатацию жилого комплекса. Объем вложений инвестора, согласно условиям этого договора составил 44 млн рублей. По окончании инвестиционного проекта инвестору подлежали передаче квартиры общей площадью не менее 1 тысячи кв. метров и нежилые помещения общей площадью не менее 350 кв. метров в построенном жилом комплексе.

Поэтому инвестор заключил с одной гражданкой несколько предварительных договоров купли-продажи на квартиры, расположенные в этом жилом комплексе. В этих договорах было предусмотрено, что продавец обязуется подать документы для регистрации своего права собственности на квартиру в установленный срок. После этого, в течение 5 рабочих дней после регистрации права собственности между продавцом и покупателем должны быть заключены основные договоры купли-продажи квартир.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество должна была состояться в установленные законом сроки, до определенной даты. При этом, обязательства по предварительным договорам прекращаются, если основной договор не будет заключен до этого срока. В этом случае виновная сторона должна уплатить второй стороне двойную сумму задатка, внесенного по каждому договору.

Инвестор обратился с заявлением о регистрации права собственности на квартиры в многоквартирном доме после сдачи объекта в эксплуатацию. Однако Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг" нарушило установленные сроки. Поэтому организация-инвестор подала жалобы о нарушении срока на предоставление государственной услуги на имя руководителя МФЦ.

Поскольку несвоевременная регистрация привела к расторжению предварительных договоров, организация выплатила покупателю неустойку. И, полагая, что понесла убытки в размере 1,5 млн рублей, в связи с нарушением сроков государственной регистрации права собственности на квартиры, организация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с ГКУ "Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг" убытков.

Решение суда

Суд первой инстанции отказал организации в удовлетворении исковых требований. Однако Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 23.06.2015 N 13АП-10260/2015 по делу N А56-84647/2014 с такими выводами коллег согласился и оставил в силе решение суда первой инстанции.

Арбитры указали, что в подтверждение доводов о наличии убытков и причинно-следственной связи между противоправным поведением регистрирующего органа и полученными убытками истец сослался на заключенные предварительные договоры купли-продажи, соглашения о задатке, а также на квитанции об оплате покупателю двойной суммы внесенного задатка. Действительно, в соответствии с нормами статьи 1064 Гражданского кодекса РФ, вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. При этом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя этого вреда.

Однако, в силу разъяснений, из постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", и по нормам пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

При этом, параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ не содержит положений, которые бы запрещали заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем. Поэтому суды должны исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Из всего этого следует, что вывод суда первой инстанции о том, что не заключение договоров купли-продажи с покупателем на спорные квартиры не находится в причинной связи с действиями регистрирующего органа. Поэтому суд признал, что в рассматриваемом случае отсутствует совокупность условий, необходимых для наступления деликтной ответственности и оставил исковые требования без удовлетворения.

Суть спора

Между комитетом по управлению имуществом (арендодателем) и организацией (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения. В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, комитет издал распоряжение об условиях выкупа этого объекта недвижимости. Данным распоряжением была установлена цена выкупа объекта в размере 12, 9 млн рублей на основании выполненного отчета об оценке рыночной стоимости, выполненного ГУП ГУИОН.

Организация получила проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге и с приложением графика платежей. Однако, исходя из того, что стоимость помещения в результате проведенной самой организацией оценки рыночной стоимости составила всего 8,3 млн рублей, организация направила в комитет подписанный договор купли-продажи вместе с протоколом разногласий к нему. Но комитет счел договор не подписанным и отказал организации в выкупе.

Поэтому организация обратилась в арбитражный суд с иском о разрешении разногласий, возникших при заключении договора.

Решение суда

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные исковые требования. Тринадцатый арбитражный апелляционный суд постановлением от 22 июня 2015 г. по делу N А56-69953/2014 оставил решение суда первой инстанции в силе. Арбитры отметили, что частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ предусмотрено право организации и иных лиц обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого государственного имущества определен в статье 4 закона N 159-ФЗ. В течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, копии решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

При этом, арендатор утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения такого предложения и проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не был им подписан в указанный срок.

В спорной ситуации протокол разногласий к договору направлен организацией комитету в установленный законом тридцатидневный срок, при этом возникшие разногласия относительно цены продажи имущества были переданы им на рассмотрение суда. Поэтому, оспариваемое распоряжение комитета является незаконным, нарушающим права и законные интересы общества в осуществлении им предпринимательской деятельности.