Оставить комментарий

Форма платы за использование земли: земельный налог или арендная плата?

В целом соглашаясь с выводами, сделанными уважаемыми участниками круглого стола по вопросу, проиллюстрированному постановлением ФАС Северо-Западного округа от 25.07.03 № А05-557/03-39/20 [к=28386 фас сзо] («Арбитражные споры», № 1/25/2004. С. 108—118), хочу предложить иное решение вопроса, по которому принято постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.07.03 № А05-15377/02-879/18 [К=27398 ФАС СЗО].
Содержание

Следует обратить внимание на то, что приведенная участниками круглого стола судебная практика (в том числе и обсуждаемое постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.07.2003 № А05-15377/02-879/18) рассматривала вопросы платы за землю до введения в действие Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) .

Попытаемся рассмотреть особенности правоотношений, которые возникают между продавцом недвижимости, покупателем, налоговыми органами и органом местного самоуправления при продаже недвижимости (здания, строения, сооружения), расположенной на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности и используемом продавцом недвижимости на условиях аренды, после введения в действие Земельного кодекса РФ.

Ясно, что в приведенном случае прежний собственник недвижимости (продавец) уплачивал арендные платежи согласно заключенным договорам аренды и обязанность по уплате земельного налога на него не распространялась. Следовательно, он не является налогоплательщиком, и законодательство о налогах и сборах в данном случае применению не подлежит. Данный вывод можно сделать на основании статьи 65 ЗК РФ, пункта 1 статьи 9 НК РФ , статьи 1 Закона РФ от 11.10.91 № 1738-1 «О плате за землю» .

Порядок и условия использования земли регулируются земельным и гражданским законодательством. При этом следует согласиться с мнением профессора Б. М. Гонгало, что «если речь идет о земле (земельном участке) как объекте частного интереса, то соответствующие отношения должны регулироваться гражданским правом; если требуется обеспечить публичный интерес при регулировании отношений по поводу земли (земельных участков), то соответствующие нормы должны содержаться в земельном законодательстве».

В соответствии с пунктом 2 статьи 271, пунктом 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Земельный кодекс РФ конкретизирует данное положение. Согласно пункту 1 статьи 35 при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу последнее приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для использования недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник данного имущества. Необходимо подчеркнуть, что пункт 1 статьи 35 ЗК РФ уточняет, что с приобретением права собственности на недвижимое имущество к собственнику переходит не право пользования земельным участком (как было установлено ранее статьей 37 ЗК РСФСР), а то право, на основании которого участок использовался прежним собственником.

Таким образом, в рассматриваемом случае к новому собственнику недвижимости перешло право пользования соответствующим земельным участком на условиях, установленных договором аренды земельного участка между продавцом (прежним собственником) недвижимости и органом местного самоуправления. При этом площадь земельного участка, необходимая для пользования объектом недвижимости, устанавливается не на основании площади земельного участка под объектом недвижимости, а в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (пункт 3 статьи 33; пункт 2 статьи 35 ЗК РФ).

Учитывая, что платность использования земли является основным принципом земельного законодательства (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ), а размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ), можно сделать вывод, что новый собственник недвижимости обязан осуществлять плату за использование земельного участка в размере арендной платы за все время пользования, вплоть до момента выкупа (приватизации) данного земельного участка, то есть до того времени, когда будут изменены его права на земельный участок.

Согласно пункту 2 статьи 65 ЗК РФ, статье 1 Закона РФ от 11.10.91 № 1738-1 «О плате за землю» плательщиками налога на землю являются собственники земли, землевладельцы и землепользователи. При этом в соответствии с пунктом 3 статьи 5 ЗК РФ собственники земельных участков — это лица, являющиеся собственниками земельных участков; землепользователи — это лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования; землевладельцы — это лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения. Следовательно, собственник недвижимости, пользующийся земельным участком на условиях договора аренды, заключенного между прежним собственником недвижимости и органом местного самоуправления, не может относиться к землепользователям и землевладельцам и не является плательщиком земельного налога. Отсутствие зарегистрированного в установленном порядке договора аренды земельного

участка между новым собственником недвижимости и органом местного самоуправления не должно изменять форму платы за использование земельного участка, так как право на использование земельного участка на ранее установленных условиях аренды новому собственнику перешло на основании закона и произвольно никем другим его право не может быть изменено. Так, ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 05.09.03 № А26-502/03-14 [К=28966 ФАС СЗО] указал на несостоятельность довода о том, что плата за пользование земельным участком, договор аренды которого заключен не был, может быть взыскана только в виде земельного налога. Поскольку земельный налог уплачивается собственниками земли, землевладельцами и землепользователями, то для его уплаты должны быть доказательства пользования земельным участком на правах указанных лиц.

В то же время необходимо отметить, что до момента передачи в установленном порядке прежним собственником недвижимости своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка новому собственнику (покупателю) или до расторжения договора аренды соответствующего земельного участка арендные платежи в бюджет в соответствии со статьями 309—310 ГК РФ должен осуществлять продавец. При этом новый собственник недвижимости компенсирует прежнему собственнику его расходы по арендной плате (глава 60 ГК РФ), но не уплачивает земельный налог. ФАС Московского округа в постановлении от 10.06.03 № КА-А40/3497-03 [К=28503 ФАС Москвы] пришел к выводу, что одновременное взыскание в бюджет арендной платы и налога на землю за один и тот же период времени законом не предусмотрено. До прекращения договора аренды с третьим лицом налогоплательщик является вторичным землепользователем, взимание с которого дополнительной платы в бюджет за тот же земельный участок законом также не установлено.

После расторжения прежним собственником недвижимости договора аренды соответствующего земельного участка и при отсутствии заключенного договора аренды с новым собственником недвижимости органы местного самоуправления вправе взыскать с нового пользователя земельного участка полученное им неосновательное обогащение (статьи 1102, 1105 ГК РФ). Данная позиция автора подтверждается судебной практикой9.

Из вышеизложенного видно, что порядок предоставления в аренду и использования земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, и платы за его пользование регулируется гражданским законодательством и ЗК РФ. Следовательно, налоговые органы не вправе произвольно вмешиваться в такие отношения (пункт 1 статьи 1 ГК РФ). Как правильно отмечается в литературе, «налогообложение является последствием предпринимательства, и задача состоит лишь в правильной гражданско-правовой квалификации действий предпринимателя для точного определения налоговых последствий».

Учитывая, что согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления, именно такой подход к рассматриваемой проблеме отвечает публичным интересам. Так, например, решением Тверской городской Думы от 18.03.99 № 21 «Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование земельными участками в г. Твери» (с учетом последующих изменений и дополнений) базовая ставка арендной платы по некоторым категориям земель установлена в большем размере, чем ставка земельного налога. В этом случае недобросовестным пользователям земельных участков на условиях аренды выгоднее не заключать договор аренды, а уплачивать земельный налог. Однако такие действия приведут к недополучению денежных средств в соответствующие бюджеты (статья 24 Закона РФ «О плате за землю»).

Таким образом, из вышеизложенного следует:

1 одновременно с приобретением права собственности на недвижимое имущество (здание, строение, сооружение), расположенное на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, к собственнику переходит то право пользования земельным участком, на основании которого участок использовался прежним собственником;

2 границы и размеры земельного участка, необходимого для пользования объектом недвижимости и для определения размера платы за землю, определяются в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а не из размера земельного участка под объектом недвижимости;

3 прежний собственник недвижимости платит арендные платежи вплоть до передачи в установленном порядке своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, на котором находится проданный объект недвижимости, либо расторжения данного договора. При этом новый собственник недвижимости компенсирует прежнему собственнику его расходы по арендной плате;

4 отсутствие надлежаще оформленного договора аренды земельного участка между органом местного самоуправления и собственником недвижимости не является основанием для исчисления и уплаты последним земельного налога, если прежний собственник недвижимости осуществлял арендные платежи.

Рассмотренные в настоящей статье вопросы также применимы в случаях, когда земля находится в собственности Российской Федерации или субъектов Российской Федерации.

Ю. М. САВЧЕНКО, доцент кафедры гражданского процесса и правоохранительной деятельности Тверского государственного университета, кандидат юридических наук

Дорогие читатели, если вы увидели ошибку или опечатку, помогите нам ее исправить! Для этого оставьте комментарий под статьей. Мы его прочитаем, исправим ошибку и расскажем о результате.
Комментарии
Вам может быть интересно:
Ошибка на сайте
Удаление аватара

Вы уверены, что хотите удалить используемое изображение и заменить его аватаром по умолчанию?

Выход

Вы уверены, что хотите выйти?