Новый классификатор видов разрешенного использования земли

1 марта 2015 года вступил в силу новый классификатор видов разрешенного использования (ВРИ), обязательный к применению на всей территории РФ. Причина появления проста: унификация и упорядочивание видов деятельности на земельном участке возможна только путем введения однозначных описаний использования. Различная классификация в муниципальных образованиях видов использования приводила к многообразию формулировок, к вольному толкованию их содержания, и как следствие к невозможности с полной уверенностью определить, возможно ли строительство конкретного объекта на земельном участке или нет. Классификатор устранил некоторые проблемы, существовавшие ранее на практике.

Перед демонстрацией некоторых новинок, которые несут безусловную практическую нагрузку, стоит остановиться на вопросе соотношения классификатора и действующих правил землепользования и застройки. Несмотря на обязательное применение классификатора с момента его вступления в силу не была отменена или изменена ни одна норма статьи 37 Земельного кодекса РФ, согласно которой ВРИ устанавливаются и изменяются только в соответствии с градостроительным регламентом как составной части правил землепользования и застройки. Эти положения будут приведены в соответствии с классификатором только к 2020 году. Какой же документ – градостроительный регламент в составе ПЗЗ или новый классификатор – имеет приоритет на ближайшие 5 лет? Ведь неверное определение вида использования не позволит осуществить кадастровый учет земельного участка. На наш взгляд, несмотря на наличие ПЗЗ, которые будут действовать в старой редакции до 2020 года, вид разрешенного использования лучше выбирать в соответствии с новым классификатором, чтобы избежать любых споров, плавно перетекающих в судебные процессы.

Для начала отметим нововведение, которое является общим для различных видов застройки и должно порадовать застройщиков. В классификаторе при описании всех ВРИ, связанных с возведением объекта недвижимости, используется термин «размещение объекта», включающий в себя как сам процесс строительства, так и последующую эксплуатацию построенного здания. Поэтому заинтересованным лицам не придется вновь проходить процедуру изменения вида использования после завершения строительства. Также, им не потребуется устанавливать для своего земельного участка такие вспомогательные виды использования как «для размещения и эксплуатации линейных объектов» (это, например, водопровод, линии связи, электропередач) или «для размещения гаражей/паркингов», поскольку в каждом ВРИ автоматически предусмотрено их строительство и ввод в эксплуатацию. Более того, при виде разрешенного использования участка для малоэтажной застройки сразу предусматривается «размещение объектов обслуживания во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях малоэтажного многоквартирного дома». Эти нормы заметно сэкономят время и силы застройщика.

В сфере малоэтажного строительства классификатором также внесен ряд иных занимательных положений.

1. Во-первых, установлено унифицированное определение «малоэтажной жилой застройки». Ранее под таковым могло пониматься как индивидуальное жилищное строительство, так и размещение жилых зданий высотой до 5 этажей. Теперь установлено, что с таким видом разрешенного использования на земельном участке можно разместить пригодный для проживания дом, высотой до 4 этажей, включая мансардный. Данное описание фактически подводит черту под многочисленными судебными спорами, в рамках которых недобросовестные лица в попытках признать право собственности на объект, построенный выше установленного предела, апеллировали к тому, что мансарда не может быть квалифицирована в качестве этажа и, соответственно, ими не нарушено императивных пределов по высотности объекта. После введения классификатора практически нет шансов для признания права собственности на малоэтажный жилой дома, возведенный выше положенного размера за счет мансардного этажа.

   [B=63]

2. Во-вторых, как известно, ранее в законодательстве отсутствовал ВРИ, специально предусмотренный для строительства известных в обывательском выражении «таун-хаусов», в связи с чем застройщики часто возводили объект на земельных участках, которые предназначались для ИЖС или малоэтажного жилищного строительства, тем самым формально нарушая установленный вид использования. Теперь в классификаторе содержится четкое описание ВРИ, предназначенного для данного объекта - «блокированная жилая застройка», под которой понимается размещение жилого дома, высотой не более трех этажей, не предназначенного для раздела на квартиры (каждый предназначен для проживания одной семьи), имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми, при общем количестве совмещенных домов не более десяти. Поскольку для строительства «таун-хаусов» существует собственный ВРИ, постольку строительство на участках с другим видом находится под строжайшим запретом и приведет к появлению самовольной пост ройки, признать право собственности на которую стало заметно сложнее после нововведений, внесенных в статью 222 ГК РФ и вступивших в силу с 01 марта 2015 года: в случае, если земельный участок не допускает строительства возведенного объекта недвижимости, то право собственности на последний не может быть признано.

Подводя итоги продемонстрированных изменений, имеющих место вследствие принятия классификатора, стоит констатировать, что на данный момент лицам, собирающимся осуществлять строительство малоэтажных жилых домов и «таун-хаусов», перед возведением данных объектов стоит оценить параметры данного объекта, его соответствие указанным выше описаниям, а также соотнести установленный вид разрешенного использования земельного участка во избежание в дальнейшей признания построенного объекта недвижимости самовольной постройкой.