Юридическая сила предварительного договора купли-продажи недвижимости
Просмотров: 4добрый день! я покупатель. с продавцем был заключён предварительный договор купли продажи нежилого помещения находящегося в другом городе и внесён задаток в размере 50% стоимости. здание на момент заключения было не достроено и не являлось собственностью продавца. по договору продавец должен был до 1 августа достроить помещение и оформить его в собственнось. В указанный срок документы на собственность продавец получил, но помещение не достроил. строительство было завершено в сентябре! я же просто ждал пока он достроит и ни каких мер не принимал. теперь он пытается выставить претензию со штафными санкциями согласно предварительного договора, и всё выставить так как-будто он всё сделал в срок, а я уклоняюсь от подписания основного договора. при всём при этом он не уведомил ни разу что здание достроено. а написал письмо с приглашением заключить основной договор, но отправил его с нарушением сроков по договору. Теперь он хочет отсудить штраф и не возвращать задаток. Может ли он провернуть свою затею?
Уточнение от 8 октября 2014 - 13:27
здравствуйте! был заключён предварительный договор купли продажи нежилого помещения, срок подписания основного договора был оговорен 1 августа, продавец письменно направил мне предложение заключить основной договор 4 августа. считается ли такой договор утратившим силу? и можно ли в такой ситуации вернуть задаток? да и от покупки помещения я не уклонялся и сейчас бы хотел его приобрести, но ввиду недобросовестности продавца хочу порвать все сложившиеся отношения и остаться при своих деньгах
Ответы:
Вы серьезно хотите получить компетентный ответ от незнакомых людей в интернете?
Смотрите, заходите сюда, оформляете бесплатный доступ на 2 дня ко всей базе знаний Консультант + и за это время находите и ответ на свой вопрос, и судебную практику, и все формы документов с примерами заполнения, какие вам только понадобятся.
Доброго дня!
МОЖЕТ! Но
Предварительный договор:
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В соответствии со ст.429 - в договоре надо было указать срок, существенные условия которые определяли вашу цель и соответственно срок передачи.
если договором не было описано что вы хотите, а только срок и ответственность, то задаток вы можете потерять и неустойку выплатить!
Рекомендация эксперта
Обратитесь к юристу с договором и всеми документами. Может есть свидетельства о продолжении строительных работ, переписки, звонки - даже без требований!?
Для конкретных выводов необходимо ознакомление с ситуацией в целом и непосредственно с текстом договора(ст.431 ГК РФ). Возможен такой вариант:если в срок, указанный в предварительном договоре (у вас я так понимаю, это 1 августа) основной договор не был заключен, то в силу п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором прекратились. А в случае прекращения обязательств по предварительному договору, сторона не получившая в собственность имущество, о котором был заключен договор, вправе рассчитывать на возврат переданных продавцу денежных средств на основании ст.1102 ГК РФ(о неосновательном обогащении).
Подавляющее большинство судов придерживается мнения, что использовать задаток в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору невозможно. Тем самым, даже если договор не будет заключен по вине продавца, покупатель не сможет применить правило о возврате двойной суммы задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Объясняется это тем, что задатком может обеспечиваться исполнение денежного обязательства по заключенному договору, если должником по нему является (будет являться) сторона, передавшая задаток. Поскольку до заключения основного договора денежных обязательств между сторонами не возникает (предварительный договор их не порождает), соглашение о задатке в счет предполагаемых (возможных) будущих денежных обязательств противоречит понятию задатка (определения Высшего арбитражного суда от 08.12.11 № ВАС-13031/11, от 03.03.10 № ВАС-2121/10 , постановления Президиума Высшего арбитражного суда от 19.01.10 № 13331/09 , федеральных арбитражных судов Восточно-Сибирского округа от 29.03.11 по делу № А78-2603/2010, Волго-Вятского округа от 27.01.11 по делу № А82-16051/2009, от 28.06.11 по делу № А82-11940/2009). В таких случаях сумма задатка взыскивается как неосновательное обогащение.
Несмотря на сложившуюся в целом практику, вероятность взыскания задатка в двойном размере и по предварительному договору не исключена. Хотя она и минимальна, но встречаются решения, в которых суды допускают использование задатка в качестве обеспечения обязательств по предварительному договору и взыскивают внесенный по предварительному договору платеж в двойном размере (определения Высшего арбитражного суда от 15.10.08 № 12885/08 , от 24.10.11 № ВАС-13201/11).
Здравствуйте! Нужно видеть документы, что бы ответить на ваш вопрос. Но исходя из того что есть, можно ответить, что у него ничего не получится, во-первых: приглашение заключить основной договор нарушил все сроки. Несмотря на то, что предварительный договор по своей сути является преддоговорным документом и не предполагает каких-либо платежей (он лишь обязывает стороны провести подготовительные действия, что бы в будущем заключить основную сделку), закон не запрещает передавать деньги по данному договору. А поскольку любой другой способ передачи денежных средств в виде задатка при сделке с недвижимостью с юридической точки зрения будет совсем неправильным. Как у вас написано в договоре? Скорее всего было зафиксировано, что по этому договору передается сумма, которая подтверждает серьезность намерения сторон, а так же штрафные санкции (неустойку) за не подписание основного договора. Но опять же сроки... Договаривайтесь подписывайте.
