Как нам отстоять свою квартиру, приватизированную предыдущим владельцем по суду, если документы предоставленные в суд были подделаны?

Вы серьезно хотите получить компетентный ответ от незнакомых людей в интернете? 

Смотрите, заходите сюда, оформляете бесплатный доступ на 2 дня ко всей базе знаний Консультант + и за это время находите и ответ на свой вопрос, и судебную практику, и все формы документов с примерами заполнения, какие вам только понадобятся.

Увы,но. Как показывает практика,суды в подобных случаях,квартиры возвращают изначальным собственникам, так как имущество выбыло из владения помимо их воли, незаконным путем. Поэтому, если действия продавца будут признаны судом мошенничеством и департамент имущества подаст иск на истребование квартиры,ее отстоять,скорее всего,не удастся. Можно взыскать с продавца то,что было оплачено Вами по договору.

ст. 302 - Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

ч.2 ст. 167 - При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Рекомендация эксперта
Но все всегда зависит от конкретики. Если к Вам предъявят иск - попробуйте заявить встречный. Обязательно посмотрите Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014).

Здравствуйте!

Не соглашусь с коллегой. Практики такой нет. И если она есть, то крайне не однозначна и каждый случай индивидуален.

Как пройдет следствие, в настоящее время говорить сложно, а соответственно и давать однозначных ответов на Ваш вопрос нельзя. Только предположения.

Вы указываете, что квартира перешла в жилой фонд, необходимо уточнение - в чей жилой фонд, - и как проходила процедура приватизации: по признанию решением суда собственности за тем самым продавцом или все же проходили процесс приватизации. А отсюда и выводы, столько госструктур начиная от суда и заканчивая Россреестром не провели проверку подлинности документов!

Это однозначно их вина!

А соответственно Вы добросовестные покупатели.

Здравствуйте.

Добросовестный приобретатель имеет право на возврат денег и возмещение убытков при истребовании имущества

24.02.12 12:13

Любовь Николаева

ведущий юрист ЗАО «Северо-Западный юридический центр» (г. Санкт-Петербург)

Источник: Журнал «Арбитражная практика»

Facebook

Twitter

Вконтакте

Одноклассники

Отправить на печать

В избранное

Как добросовестный приобретатель может взыскать причиненные убытки

Допустима ли односторонняя реституция для неуправомоченного отчуждателя

Когда договор купли-продажи с неуправомоченным отчуждателем является недействительным

На настоящий момент проблемы защиты прав добросовестного приобретателя не нашли универсального решения в действующем законодательстве. Одной из таких проблем является защита добросовестного приобретателя в случае истребования у него имущества собственником по правилам статьи 302 ГК РФ.

При решении данной проблемы нельзя игнорировать позицию Пленума ВАС РФ

и Пленума ВС РФ, выраженную в их совместном постановлении № 10/221 (далее – Постановление № 10/22), а также постановление Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Постановление № 54).

Добросовестный приобретатель может остаться без приобретенного имущества и уплаченных за него денег

Для начала следует напомнить, что согласно действующему гражданскому законодательству добросовестный приобретатель — это такой приобретатель, который возмездно приобрел имущество у некоего лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (ст. 302 ГК РФ).

Лицо, которое не имело права отчуждать имущество, принято называть неуправомоченным отчуждателем. В сфере оборота недвижимого имущества под неуправомоченным отчуждателем может пониматься лицо, право собственности которого не зарегистрировано в реестре прав на недвижимость. Разумеется, сюда не относятся лица, управомоченные на продажу недвижимости собственниками, право которых зарегистрировано.

Если добросовестный приобретатель возмездно приобрел имущество у неуправомоченного отчуждателя, собственник вправе истребовать это имущество у приобретателя в судебном порядке при условии, что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли (например, было утеряно собственником либо похищено у него). При удовлетворении судом такого требования добросовестный приобретатель остается без приобретенного имущества и без денежных средств, уплаченных в счет этого имущества. Не говоря уже об убытках, связанных с несостоявшимся приобретением имущества. Чтобы в полной мере восстановить имущественное положение добросовестного приобретателя, имевшее место до заключения договора с неуправомоченным отчуждателем, добросовестный приобретатель должен иметь возможность не только вернуть переданные неуправомоченному отчуждателю денежные средства, но и взыскать с него причиненные убытки.

Какие же способы защиты добросовестного приобретателя в такой ситуации предусмотрены законом? Прямо эта ситуация в действующем законодательстве не урегулирована. В доктрине и судебной практике предлагаются два основных способа защиты добросовестного приобретателя:

— применение последствий недействительности сделки (так называемое реституционное требование, ст. 167 ГК РФ);

— применение норм об ответственности продавца в случае изъятия товара у покупателя (так называемая ответственность продавца за эвикцию, ст. 460–462 ГК РФ).

Применение реституции к неуправомоченному отчуждателю может привести к еще большим убыткам

У применения последствий недействительности договора (реституции) как способа защиты добросовестного покупателя есть существенные недостатки.

Реституция носит двусторонний характер, и неуправомоченный отчуждатель вправе потребовать от добросовестного приобретателя отчужденное ему имущество, поскольку закон не ставит возможность предъявления требования о реституцииот управомоченности. То обстоятельство, что имущество уже было истребовано собственником у добросовестного приобретателя, согласно действующему законодательству не может служить препятствием для удовлетворения требования отчуждателя.

«При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом» (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

ЦИТАТА

Из этого положения вытекает, что отсутствие у стороны ничтожной сделки имущества в натуре не является основанием для отказа в реституции. Таким образом, добросовестный приобретатель, у которого имущество было истребовано собственником, предъявляя реституционное требование к неуправомоченному отчуждателю, рискует оказаться в положении, когда с него может быть еще взыскана и стоимость этого имущества.

Указанная проблема решается иногда путем применения односторонней реституции. Так, например, по одному из дел суд обязал отчуждателя вернуть приобретателю уплаченную им покупную цену, а также отказал отчуждателю в удовлетворении требования о возврате имущества от приобретателя, поскольку оно выбыло из его владения2.

Представляется, однако, что такой подход не имеет оснований в действующем гражданском законодательстве. Последнее знает одностороннюю реституцию только в случае совершения сделки с целью, противной основам правопорядка и нравственности и при наличии умысла у одной из сторон такой сделки (ст. 169 ГК РФ).

Еще один существенный недостаток реституции как инструмента защиты интересов обросовестного приобретателя состоит в том, что реституционное требование позволяет добросовестному приобретателю взыскивать с неуправомоченного отчуждателя только покупную цену, но не убытки. Между тем убытки добросовестного приобретателя могут быть значительными.

Например, в результате существенного повышения цен на недвижимое имущество и необходимости осуществления в связи с этим дополнительных затрат на приобретение новой недвижимости и т.п.

Таким образом, использование реституции не гарантирует добросовестному приобретателю восстановления имущественного положения в полной мере и не позволяет взыскать убытки со своего контрагента неуправомоченного отчуждателя.

Признание договора купли-продажи недействительным лишает добросовестного приобретателя возможности взыскать убытки

Взыскание убытков, связанных с истребованием имущества у добросовестного приобретателя, возможно только при использовании правил об ответственности за эвикцию (ст. 461 ГК РФ).

Ответственность в нашем законодательстве рассматривается как договорная ответственность (ст. 460, 461 ГК РФ).

Внедоговорной ответственности за заключение неуправомоченным лицом договора по отчуждению имущества гражданским законодательством не предусмотрено, в отличие, например, от французского. Так, статья 1599 Французского ГК устанавливает, что «продажа чужой вещи является недействительной; она может дать основание для взыскания убытков, если покупатель не знал, что вещь принадлежит другому лицу».

Применима ли ответственность за эвикцию к неуправомоченному отчуждателю? Это будет зависеть от квалификации отношений между добросовестным приобретателем и неуправомоченным отчуждателем, то есть от признания заключенного между ними договора купли-продажи действительным или недействительным, поскольку договорная ответственность может иметь место только при наличии договора.

Вопрос о юридической силе договора купли-продажи (применительно к недвижимости), продавец по которому в момент заключения договора не является собственником продаваемой вещи, ВАС РФ впервые затронул в Постановлении № 54.

Представляется, что в качестве частного случая такого договора можно рассматривать договор купли-продажи имущества неуправомоченным отчуждателем.

В пункте 1 упомянутого постановления Пленума ВАС РФ нашло отражение различие между установлением обязательства в договоре (так называемый обязательственноправовой эффект сделки) и возникновением вещного права, в данном случае — права собственности (вещно- правовой эффект сделки).

ЦИТАТА

«…Судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество — предмет договора — само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него» (п. 1 Постановления № 54).

Из этого положения следует, что при соблюдении иных условий действительности договора купли-продажи недвижимости (отсутствие пороков воли и волеизъявления, соблюдение формы сделки, наличие правоспособности и дееспособности у лиц, заключающих сделку, и т.д.) такой договор является действительным несмотря на отсутствие зарегистрированного права собственности продавца. Этот вывод, который может показаться исключительно теоретическим, имеет важные практические последствия для защиты добросовестного приобретателя, в частности, для взыскания убытков с неуправомоченного отчуждателя.

Отсутствие права собственности на проданное имущество не влечет признания договора недействительным

В судебной практике3 уже давно распространена точка зрения, согласно которой договор купли-продажи вещи, заключенный неуправомоченным отчуждателем, является ничтожной сделкой как не соответствующий требованиям закона (ст. 168 ГК РФ).

При этом нормой закона, которой не соответствует такой договор, ряд цивиистов4 называет пункт 1 статьи 209 ГК РФ, согласно которому «собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом».

Однако, как представляется, указанное положение только закрепляет полномочия собственника, которые, что немаловажно, могут быть переданы другим лицам. Так, интересующее нас полномочие распоряжения, которое реализуется при отчуждении имущества, а значит, и так называемая распорядительная власть (власть распоряжаться субъективным правом)5, по общему правилу принадлежит собственнику.

В то же время, как известно, законом или договором распорядительная власть может передаваться другим лицам. Например, распорядительной властью в отношении чужого имущества обладает подрядчик – в отношении результатов выполненных работ при уклонении заказчика от их приемки (п. 6 ст. 720, ст. 738, 778 ГК РФ), хранитель – в отношении невостребованной в срок вещи, переданной на хранение (п. 2 ст. 899, ст. 920, п. 3 ст. 923 ГК РФ), ломбард – в отношении предмета залога (п. 5 ст. 358 ГК РФ). По договору распорядительная власть передается собственником комиссионеру, агенту, которые могут отчуждать вещь от своего имени.

Таким образом, в ГК РФ закрепляются случаи, когда несобственник вправе отчуждать имущество. Более того, в ГК РФ не содержится прямого запрета на заключение договоров об отчуждении чужого имущества, норм о признании их ничтожными. Хотя предпринимаются даже попытки признать договор с неуправомоченным отчуждателем оспоримой сделкой на основании статьи 174 ГК РФ (ограничение полномочий на совершение сделки)6. Однако данное правило неприменимо в нашей ситуации даже по аналогии, поскольку у неуправомоченного отчуждателя изначально нет никаких полномочий на отчуждение вещи и, следовательно, нечего превышать.

Так, утверждение, что договор между неуправомоченным отчуждателем и добросовестным приобретателем является недействительным, не находит подтверждения в действующем законодательстве.

Очевидно, отсутствие распорядительной власти должно привести к ничтожности отчуждения имущества. Вероятно, сторонники признания недействительным договора отчуждения с неуправомоченным отчуждателем исходят из необходимости наличия распорядительной власти отчуждателя при заключении договора.

Однако согласно ГК РФ договор купли-продажи, в том числе договор купли-продажи недвижимости, является обязательственным договором, который порождает обязательства передать имущество в собственность (у продавца) и обязательство оплатить имущество (у покупателя). Само право собственности в момент заключения обязательственного договора купли-продажи на покупателя не переносится, оно переносится в момент передачи имущества покупателю. Применительно к продаже недвижимости момент передачи имущества приравнивается к передаче недвижимого имущества и государственной регистрации перехода права собственности покупателя.

Представляется, что для заключения обязательственного договора по отчуждению имущества наличия такой распорядительной власти не требуется7. Здесь нужно согласиться с Д. О. Тузовым в том, что в обязательственном договоре отчуждатель только принимает на себя обязанность передать имущество. Поэтому ничто не мешает обязаться по такому договору и несобственнику8. Такой подход находит подтверждение в действующем гражданском законодательстве.

ЦИТАТА

«Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара» (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

Закрепленная в законе возможность продажи будущей вещи подтверждает мысль о том, что на момент заключения договора продавец может и не обладать правом собственности на отчуждаемое имущество. Как правильно отмечает Д.О.Тузов, в ситуации заключения обязательственного договора с продавцом-несобственником нельзя заранее сделать вывод о том, что к моменту исполнения договора продавец не приобретет имущество в собственность, то есть о первоначальной невозможности исполнения, влекущей ничтожность договора9.

Если же к моменту передачи вещи продавец не приобретет ее в собственность, то у него не будет распорядительной власти собственника, поэтому он не будет способен распорядиться правом собственности и перенести его на приобретателя. Как небезосновательно утверждает Д. О. Тузов, отсутствие распорядительной власти и, следовательно, правопреемства, является следствием известного принципа «никто не может передать другому права большего, чем сам имеет»10.

В пункте 1 Постановления № 54 говорится, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст. 131, 551ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на такое имущество.

С неуправомоченного отчуждателя можно взыскать убытки, если виндикационный иск собственника будет удовлетворен

Таким образом, недействительной является передача имущества в силу отсутствия распорядительной власти у продавца. Что касается обязательственного договора по отчуждению

имущества, то его следует признать действительным, поскольку распорядительной власти на момент его заключения не требуется. А раз договор по отчуждению имущества является действительным, то это дает основание для применения ответственности за эвикцию продавца, неуправомоченного на отчуждение (ст. 460, 461 ГК РФ). Ответственность отчуждателя в данном случае вытекает из невыполнения договорной обязанности передать вещь, в том числе передать ее свободной от прав третьих лиц (ст. 460 ГК РФ).

Следует отметить, что и судебная практика признает возможность применения к неуправомоченному отчуждателю норм об ответственности за эвикцию в случае удовлетворения виндикационного иска собственника, а значит, и действительность договора с неуправомоченным отчуждателем (поскольку не может быть договорной ответственности при недействительном договоре).

ЦИТАТА

«Правило, предусмотренное п. 1 ст. 461 ГК РФ, является прямым продолжением правовых норм, содержащихся в ст. 460 ГК РФ, которое применяется в случае изъятия товара у покупателя третьим лицом по так называемому виндикационному иску (ст. ст. 301, 302, 305 ГК РФ)»11.

Аналогичное разъяснение содержится в 43 пункте Постановления № 10/22.

Кроме того, признание обязательственного договора действительным, а передачи имущества — недействительной – единственный способ обеспечить баланс интересов собственника и добросовестного приобретателя при наличии условий для удовлетворения виндикационного иска.

С одной стороны, в силу недействительности передачи имущества собственность не переходит к добросовестному приобретателю и собственник вправе истребовать свою вещь при наличии условий, предусмотренных статьей 302 ГК РФ. С другой стороны, на основании статьи 461 ГК РФ добросовестный приобретатель имеет право предъявить требования о возмещении понесенных убытков к неуправомоченному отчуждателю.

Сказанное, однако, не исключает в полной мере применения реституции в отношениях между добросовестным приобретателем и неуправомоченным отчуждателем: представляется, что реституцию следует применять как последствие недействительности передачи имущества.

Добросовестные приобретатели чаще защищают свои права в судах общей юрисдикции, нежели в арбитражных судах

На сегодняшний день дел в судах, по результатам которых имущество было истребовано у добросовестных приобретателей, несоизмеримо больше, чем дел, в которых добросовестные приобретатели используют для защиты правила об эвикции.

Из этого можно сделать вывод: добросовестные приобретатели, у которых собственник истребовал имущество, практически не обращаются в суды с исками к неуправомоченным отчуждателям о возмещении причиненных им убытков. Хотя суды прямо указывают, что правила об эвикции, предусмотренные статьей 461 ГК РФ, подлежат применению в случае истребования собственником имущества у приобретателя по виндикационному иску12.

Правила об эвикции значительно чаще используются для защиты добросовестных приобретателей в судах общей юрисдикции. Так, Московский городской суд указал, что исковые требования добросовестного приобретателя квартиры о взыскании убытков в размере, эквивалентном рыночной стоимости квартиры, удовлетворены правомерно. При изъятии собственником имущества у добросовестного приобретателя продавец обязан возместить добросовестному приобретателю понесенные им убытки13. Аналогичные выводы можно встретить и в других судебных актах судов общей юрисдикции14.

В завершение хотелось бы выразить надежду, что с учетом позиций Пленума ВАС РФ и Пленума ВС РФ, упомянутых выше, в судах сформируется практика, позволяющая шире использовать правила об эвикции для защиты добросовестного приобретателя при истребовании у него имущества собственником.

Показательны в этом смысле выводы Восьмого арбитражного апелляционного суда, который, отказывая Министерству имущественных отношений Омской области в иске об истребовании земельных участков у добросовестного приобретателя, основывался в том числе и на отсутствии практической возможности у добросовестного приобретателя впоследствии взыскать убытки с неуправомоченного отчуждателя15.

Восьмой арбитражный апелляционный суд указал на право добросовестного приобретателя потребовать возмещения убытков у неуправомоченного отчуждателя, а также на то обстоятельство, что неуправомоченный отчуждатель был исключен из единого государственного реестра юридических лиц.

В связи с указанными обстоятельствами суд решил, что удовлетворение требований в такой ситуации лишает добросовестного приобретателя законного права потребовать возмещения убытков с неуправомоченного отчуждателя, поскольку последний не существует в качестве юридического лица.

Вам первую консультацию дали абсалютно правильную, а именно то, что в случае, если действия продавца будут признаны незаконными, то ли по приговору суда, то ли решением суда, то в порядке реституции квартиру вернут законному владельцу, то есть государству. Тот кто считает, что такой судебной практики нет, вероятней всего не знаком с подобными делами и судебной практикой, а пытается ввести по каким-то причинам Вас в заблуждение. Консультации здесь даются не для того, чтобы сделать "релакс" и успокоить Вас, а чтобы сказать правду.

Здравствуйте Татьяна!

Суд должен признать Вас добросовестными приобретателями. У добросовестных приобретателей имущество не изымается, соглашусь и с Ириной и с Екатериной практика такая есть, но и она неоднозначна.

В п.п. 1, 2 резолютивной части ПОСТАНОВЛЕНИЯ КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ ПОЛОЖЕНИЙ ПУНКТОВ 1 И 2 СТАТЬИ 167 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В СВЯЗИ С ЖАЛОБАМИ ГРАЖДАН О.М. МАРИНИЧЕВОЙ, А.В. НЕМИРОВСКОЙ, З.А. СКЛЯНОВОЙ, Р.М. СКЛЯНОВОЙ И В.М. ШИРЯЕВА, Конституционный Суд постановил:

1. Признать не противоречащими Конституции Российской Федерации содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, поскольку данные положения — по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьей 302 ГК Российской Федерации — не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом.

2. Конституционно-правовой смысл положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации, выявленный Конституционным Судом Российской Федерации в настоящем Постановлении, является общеобязательным и исключает любое иное их истолкование в правоприменительной практике.

Но тем не менее свою позицию в суде нужно будет доказывать. Поэтому рекомендую привлечь опытного юриста или адвоката для ведения дела.