Перейти на мобильную версию
Нормативно-правовые акты

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2014 по делу N А56-7009/2013

Источник публикации - Консультант Плюс Отправить на печать Распечатать

Договор купли-продажи земельного участка, в счет оплаты которого продавцу внесена незначительная часть от общей стоимости имущества (тридцать процентов), не может быть квалифицирован в качестве предварительного договора, к которому подлежат применению нормы, наделяющие покупателя, не получившего имущество, правом требования уплаты убытков в виде разницы между определенной сделкой стоимостью участка и его рыночной ценой.

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 марта 2014 г. по делу N А56-7009/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2014 года

Постановление изготовлено в полном объеме 24 марта 2014 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Аносовой Н.В.

судей Зайцевой Е.К., Масенковой И.В.

при ведении протокола судебного заседания: Тихомировой Н.М.

при участии:

от истца: пр. Толстова А.Н., дов. от 11.03.2014; пр. Омельяненко О.П., дов. от 01.02.2012 N 35

от ответчика: пр. Лапковского А.А., дов. от 13.01.2014 N 5; пр. Вилковой Л.И., дов. от 26.11.2013

от 3-х лиц: не явились, извещены

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 13АП-3228/2014, 13АП-3226/2014) ООО "Элемент", ЗАО "Племенной завод "Ручьи" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.12.2013 по делу N А56-7009/2013 (судья Преснецова Т.Г.), принятое

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Элемент"

к Закрытому акционерному обществу "Племенной завод "Ручьи"

3-е лица: Общество с ограниченной ответственностью Торговый Дом "СВ-Строй", Общество с ограниченной ответственностью "Красный сеятель"

о взыскании

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Элемент" (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ, обратилось в суд с иском к закрытому акционерному обществу "Племенной завод "Ручьи" о взыскании 5000000 руб. предварительной оплаты по предварительному договору от 12.02.2010 купли-продажи земельного участка, 915200 руб. - процентов за пользование чужими денежными средствами за период после заключения договора купли-продажи с другим лицом - с 12.09.2011 по 20.11.2013 и убытков в сумме 50196200 руб. в виде разницы между текущей рыночной ценой земельного участка и ценой, указанной в предварительном договоре от 12.02.2010, а также 20000 руб. - расходы на нотариальное оформление договора от 12.02.2010. В судебном заседании суда первой инстанции 17.12.2013 ООО "Элемент" отказалось от требований о взыскании 20000 руб. - расходов на нотариальное оформление договора от 12.02.2010.

Ответчиком, в свою очередь, предъявлен встречный иск о 2500000,00 руб. штрафа, предусмотренного пунктом 3.6 предварительного договора.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: Общество с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "СВ-Строй", Общество с ограниченной ответственностью "Красный сеятель".

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.12.2013 иск удовлетворен. Суд первой инстанции квалифицировал заключенный сторонами предварительный договор как договор купли-продажи объекта недвижимости, который будет создан в будущем - соответствующего земельного участка, с условием о его предварительной оплате. Поскольку предварительно оплаченное имущество не было передано, суд первой инстанции принял решение о возврате суммы предоплаты в порядке статьи 487 ГК РФ с начислением на нее процентов за пользование чужими денежными средствами, а также взыскания убытков в виде разницы между ценой имущества по условиям договора и его рыночной ценой, определенной в ходе назначенной судом судебной экспертизы. Ходатайство о проведении повторной экспертизы, при этом, отклонено, заключение эксперта признано законным и мотивированным. Судом применены разъяснения пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 11.07.2011 N 4 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем". Суд учел, что предусмотренный договором объект недвижимости у ответчика отсутствует в связи с отчуждением земельного участка в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Красный сеятель". В удовлетворении встречного иска отказано в связи с отсутствием доказательств создания истцом каких-либо препятствий ответчику в исполнении принятых на себя в рамках предварительного договора обязательств. Ненадлежащее исполнение договора, согласно выводу суда, стало невозможным вследствие преднамеренного и недобросовестного помещения ЗАО "Племенной завод "Ручьи".

На решение суда первой инстанции подана апелляционная жалоба ООО "Элемент", в которой ее податель просил изменить решение части взыскания с ЗАО "Племенной завод "Ручьи" убытков в сумме 50196200,00 руб. и принять новый судебный акт о взыскании убытков в сумме 50796200,00 руб. со ссылкой на допущенную при заявлении требований арифметическую ошибку.

Решение суда обжаловано в апелляционном порядке также ЗАО "Племенной завод "Ручьи", которое просило отменить решение суда первой инстанции и принятии нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "Элемент" и об удовлетворении встречных исковых требований ЗАО "Племенной завод "Ручьи". В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что предварительный договор прекратил свое действие по истечении года с момента его заключения. Судом первой инстанции не учтено, что аванс по предварительному договору составлял лишь незначительную часть стоимости земельного участка. Предварительным договором между ООО "Элемент" и ЗАО "Племенной завод "Ручьи" обязательства по проведению землеустроительных работ принял на себя ООО "Элемент". Постановление Пленума ВАС РФ N 54 принято после подписания предварительного договора, который должен быть квалифицирован именно как предварительный договор. Условие, в зависимость от которого поставлено заключение договора купли-продажи, зависело от воли сторон и не могло определять дату заключения основного договора. По истечении срока действия предварительного договора, ни одна из его сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор, в связи с чем, его действие прекратилось. Экспертное исследование от 18.10.2013 N К-16869/13 является недопустимым доказательством, так как содержит многочисленные технические и методологические ошибки, что может вводить в заблуждение потенциальных пользователей заключения. Экспертом допущено немотивированное завышение рыночной стоимости земельного участка, при том, что иными специалистами участок оценивался в значительно меньшей сумме. Суд первой инстанции не дал надлежащей оценке доводам встречного иска. Основной договор не был заключен сторонами вследствие совершения недобросовестных действий ООО "Элемент". До оформления земельного участка его отчуждение не представлялось возможным. Вследствие недобросовестных действий ООО "Элемент" ответчику причинены убытки. Фактически земельный участок отчужден ООО "Красный сеятель" лишь 18.07.2011, а не 18.03.2011, при этом, на указанную дату, предварительный договор прекратил свое действие.

В отзыве на апелляционную жалобу ЗАО "Племенной завод "Ручьи" истец возражал против ее удовлетворения, ссылаясь на то, что Постановление Пленума ВАС РФ N 54 подлежит применению, в том числе к правоотношениям, которые возникли ранее, на момент вынесения судебных актов по делу Постановлением Пленума ВАС РФ N 54 являлось действующим. Понятие "существенная часть" в Постановлении Пленума ВАС РФ N 54 не определено, 30% от суммы сделки является ее существенной частью. Указывая на недостатки экспертного заключения, ответчик фактически заявляет о несогласии с ее результатам, что не является основанием для назначения повторной экспертизы на основании статьи 87 АПК РФ. Ответчик продолжает выставлять на продажу аналогичные участки по цене 100 долларов за квадратный метр. Продавец принял на себя обязательства по оказанию содействия покупателю при оформлении земельного участка, тем не менее, со стороны ответчика содействие отсутствовало. Предусмотренных статьей 3.6 предварительного договора оснований для начисления штрафа, предъявленного ко взысканию во встречном иске, не имелось.

В судебное заседание апелляционного суда третьи лица, извещенные надлежащим образом, не явились. С учетом мнения лиц, обеспечивших явку в судебное заседание, и в соответствии с положениями статьи 156 АПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель ответчика поддержал доводы поданной им апелляционной жалобы. Против удовлетворения апелляционной жалобы истца возражал. Представитель истца поддержал доводы поданной им апелляционной жалобы. Против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, отзыва на апелляционную жалобу, выводы обжалуемого судебного акта, апелляционный суд считает, что имеются основания для частичной отмены решения суда.

Материалами дела подтверждается, что 12.02.2010 между Заводом (продавец) и Обществом (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка приблизительной площадью 30000 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Красногвардейский район, ограниченный Волго-Донским пр., Шафировским пр., Индустриальным пр., в соответствии с планом-схемой, прилагаемой к договору (пункт 1.1. договора).

Согласно пункту 1.2. договора, на момент заключения договора земельный участок находится в постоянном (бессрочном) пользовании продавца на основании государственного Акта N 331136, выданного совхозу "Ручьи" в 1995 году исполнительным комитетом Всеволожского районного (городского) Совета народный депутатов.

В пункте 1.4. стороны установили, что окончательная площадь и границы земельного участка будут определены ими после надлежащего оформления в установленном законом порядке всех правоустанавливающих и разрешительных документов.

В соответствии с пунктом 2.1. договора по соглашению сторон стоимость земельного участка составляет денежную сумму, состоящую из 450 руб. за кв. м земельного участка и стоимости уплаченной продавцом за выкуп земельного участка при заключении договора выкупа земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ. Определенная сторонами стоимость участка по настоящему договору является окончательной и изменению не подлежит.

В соответствии с пунктом 2.2. договора расчеты производятся следующим образом: в течение 3-х банковских дней с момента подписания настоящего договора покупатель уплачивает продавцу аванс в размере 5000000 руб.; в течение 10 дней до заключения договора выкупа земельного участка покупатель возмещает продавцу все расходы, связанные с выкупом земельного участка; в течение 5 банковских дней с момента заключения основного договора купли-продажи покупатель оплачивает продавцу денежную сумму в размере 50% от оставшейся стоимости земельного участка; в течение 5 банковских дней с момента государственной регистрации перехода права собственности по основанному договору купли-продажи на имя покупателя последний оплачивает продавцу оставшуюся часть денежной суммы.

Согласно пункту 3.1. договора продавец обязался после подписания настоящего предварительного договора не заключать никакие договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может явиться какое-либо обременение участка.

Пунктом 4.1. стороны установили, что срок заключения основного договора купли-продажи - не позднее 2 дней с момента государственной регистрации права собственности на указанный выше земельный участок на имя продавца.

В соответствии с пунктом 5.2. договора, в случае невозможности произвести все необходимые землеустроительные и топогеодезические работы, а также в случае получения отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок по независящим от сторон обстоятельствам стороны заключают соглашение о расторжении настоящего договора.

ООО "Элемент" перечислило ЗАО "Племенной завод "Ручьи" в соответствии с пунктом 2.2.1. договора в счет покупной цены 5000000 руб., что подтверждается платежным поручением N 68 от 18.02.2010 на сумму 1000000 руб. и платежным поручением N 84 от 09.03.2010 на сумму 4000000 руб.

Между ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и ЗАО "Племенной завод "Ручьи" 07.04.2011 заключен договор купли-продажи в порядке приватизации земельного участка площадью 29900 кв. м с кадастровым номером 78:11:5601:11, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, территория предприятия "Ручьи" участок 25 (Беляевка), согласно пункту 2.1. которого цена участка установлена в размере 3348800 руб. (л.д. 116).

Право собственности на земельный участок зарегистрировано ЗАО "Племенной завод "Ручьи" 11.07.2011.

Между ЗАО "Племенной завод "Ручьи" (продавец) и ООО "Красный сеятель" (покупатель) 18.03.2011 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 29900 кв. м с кадастровым N 78:11:5601:11; пунктом 2.1. договора установлена цена участка в размере 12000000 руб. (л.д. 123).

Участок передан продавцом покупателю по акту приема-передачи от 21.03.2011 (л.д. 125).

Государственная регистрация перехода права собственности к ООО "Красный сеятель" на спорный участок имела место 12.09.2011 на основании не договора от 18.03.2011, а по договору от 18.07.2011 аналогичного содержания, заключенному между теми же сторонами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд не может согласиться с квалификацией правоотношений сторон, данной судом первой инстанции

Согласно статье 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Представленный в материалы дела предварительный договор содержит все признаки, предусмотренные статьей 429 ГК РФ, и вопреки выводам суда первой инстанции, должен был быть квалифицирован как предварительный договор.

Возможность оценки предварительного договора как договора купли-продажи будущей вещи, на которую указано в Разъяснении Постановления Пленума ВАС РФ N 54, не исключает возможности заключения сторонами и предварительного договора купли-продажи земельного участка, в том числе, не сформированного надлежащим образом, тем более, что последнее должно было быть устранено на этапе подготовки к заключению основного договора.

Квалификация предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости как договора купли-продажи будущей вещи, по смыслу разъяснений пунктов 4, 8 указанного Постановления Пленума ВАС РФ N 54, применяется в правоотношениях в сфере инвестиционной деятельности. В данном случае речь шла об обычной сделке купли-продажи земельного участка. При этом, для квалификации предварительного договора как договора купли-продажи недвижимости, подлежащей созданию в будущем, необходимо, что бы его условия предусматривали обязанность покупателя уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть до заключения основного договора.

В данном случае, условиями предварительного договора, заключенного истцом и ответчиком, предусмотрена лишь предоплата в размере 5000000,00 руб., что составляет незначительную часть общей цены, подлежащей внесению по основному договору (16803800,00 руб.), а именно 29,7%. Очевидно, что существенная часть стоимости должна представлять ее большую часть, доводы истца о том, что 30% цены представляют собой существенную часть стоимости не могут быть признаны обоснованными.

Таким образом, судом первой инстанции без надлежащих оснований применены в данном случае разъяснения пункта 8 Постановления ВАС РФ N 54, в том числе и в части права покупателя, не получившего имущество, требовать в качестве возмещения убытков разницы между стоимостью имущества, определенной сделкой (тем более, что в данном случае в предварительном договоре стоимость имущества в твердой сумме не определена) и его рыночной ценой.

Условие, при котором стороны приняли на себя обязательств заключить основной договор, не являлось каким-либо событием, а представляло собой совершение сторонами действий по исполнению достигнутого им соглашения. Такое обстоятельство не может рассматриваться в качестве отлагательного условия применительно к положениям статьи 157 ГК РФ. Следовательно, предварительный договор не содержал указания на момент заключения основного договора, в связи с чем, следует сделать вывод, что исходя из приведенных выше норм, он прекратился через год после его заключения, 12.02.2011. Вместе с договором прекратились и обязательства его сторон. О заключении основного договора до прекращения годичного срока действия сторонами не заявлено.

Аналогичную оценку предварительного договора, заключенного ответчиком на тех же условиях, дал суд в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.02.2012 в деле N А56-6976/2013, выводы которого в силу положений статьи 16 АПК РФ являются обязательными, в том числе в рамках данного дела.

Как указано выше, на момент рассмотрения дела спорное имущество выбыло из владения ответчика, исполнение условий предварительного договора в любом случае было бы невозможно.

При таких условиях, у ответчика отсутствуют правовые основания для удержания уплаченной по предварительному договору суммы предоплаты. В силу положений статей 1102, 1103 ГК РФ, на сумму предоплаты правомерно начислены проценты в размере, предусмотренном статьей 395 ГК РФ согласно статье 1107 ГК РФ. Требование в части взыскания 5000000,00 руб., перечисленных истцом ответчику в счет исполнения обязательств по предварительному договору, с начислением на указанную сумму процентов, удовлетворено правомерно.

В то же время, в материалах дела отсутствуют доказательства, кем именно произведено оформление земельного участка, в том числе, доказательства осуществления соответствующей деятельности ООО "Элемент". С учетом прекращения обязательств из предварительного договора, действия ЗАО "Племенной завод "Ручьи" по отчуждению земельного участка не могут быть признаны противоправными, доказательств нарушения со стороны ответчика каких-либо обязательств перед истцом ООО "Элемент" в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ, не представлено.

При таких обстоятельствах, апелляционным судом не усматривается оснований для возникновения у ответчика обязательства по возмещению в пользу истца убытков в связи с правоотношениями из предварительного договора. По смыслу положений статей 15, 393 ГК РФ, нарушение договора является обязательным условием для применения к его стороне ответственности в виде убытков.

С учетом указанного ранее неверного применения судом первой инстанции разъяснений Постановления Пленума ВАС РФ N 54, апелляционный суд приходит к выводу о неправомерности решения суда в части взыскания с ответчика убытков в сумме 50196200,00 руб. В этой части решение суда следует отменить, в удовлетворении иска отказать. Апелляционная жалоба ЗАО "Племенной завод "Ручьи" в данной части подлежит удовлетворению.

В удовлетворении встречного иска ответчика судом первой инстанции отказано обоснованно.

Пунктом 3.6 предварительного договора предусмотрена ответственность в виде штрафа за отказ покупателя от заключения договора купли-продажи. Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства заявления покупателя об отказе от заключения договора, тем более, что как указано выше, предложения заключить договор ему не поступало. Невозможность заключения основного договора наступила в связи с прекращением обязательств сторон из предварительного договора по истечении предусмотренного договором срока.

Таким образом, в части отказа в удовлетворении встречного иска судебный акт суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Племенной завод "Ручьи" - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба ООО "Элемент" не подлежит удовлетворению, так как по смыслу положений статьи 49 АПК РФ, суд связан предметом заявленного требования, и не может по своей инициативе взыскать сумму выше предъявленной ко взысканию, в том числе при наличии арифметической ошибки, допущенной стороной при заявлении требования.

Учитывая изложенное, решение суда следует отменить в части взыскания убытков, в этой части в удовлетворении иска отказать. В остальной части судебный акт подлежит оставлению без изменения. В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению пропорционально, в зависимости от размера удовлетворенных требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.12.2013 по делу N А56-7009/2013 отменить в части взыскания убытков в сумме 50196200,00 руб., принять в этой части новый судебный акт:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "Элемент" в части требования о взыскании убытков отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "Племенной завод "Ручьи" без удовлетворения.

Апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Элемент" оставить без удовлетворения.

Изменить решение суда первой инстанции в части распределения расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции: взыскать с Закрытого акционерного общества "Племенной завод "Ручьи" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Элемент" 21080,00 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции. В остальной части расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска оставить на ООО "Элемент".

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Элемент" в пользу Закрытого акционерного общества "Племенной завод "Ручьи" 789,20 руб. в возмещение расходов за подачу апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В.АНОСОВА

Судьи

Е.К.ЗАЙЦЕВА

И.В.МАСЕНКОВА


Текст документа в настоящий момент недоступен.

Показать весь текст
Поделиться:

Реклама:

Обсуждение документа

Задать вопрос
Петербургский правовой портал

PPT.RU - Власть. Право. Налоги. Бизнес


Вопрос юристу
Связь с редакцией
Tweet
Поделиться
+1
Like!
Класс
Свернуть
Наверх
x