Вопрос аренды жилья не так прост, как может показаться на первый взгляд. Одна моя знакомая пару месяцев назад сняла себе квартиру. Переехала, перевезла мебель, обустроилась. И тут через пару недель появляется хозяин с новостью, что он срочно повышает плату за квартиру, потому что сосед, оказывается, сдает свою точно такую же квартиру в два раза дороже! Ну, вот что возразишь на такое заявление хозяина? Что был договор? А был ли он, этот договор? Или только на словах договорились?
Перед тем, как принять окончательное решение о снятии именно этой квартиры, необходимо сделать ряд шагов, которые уберегут вас от неожиданностей. И начать стоит с проверки документов.
Проверяем документы
Попросите потенциального арендодателя показать вам документы на квартиру и удостоверение личности. Сдавать квартиру имеет право только собственник. Статья 30 ЖК РФ дает собственнику право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, в том числе и сдавать в аренду. Об этом же говорит и Гражданский кодекс. В соответствии со статьёй 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Если собственников в квартире несколько, все они должны написать согласие на сдачу квартиры, или у представителя должна быть от них доверенность на сдачу в аренду их собственности. Согласно уже упоминавшейся выше статье 608 ГК РФ, арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. То есть, собственник может дать доверенность третьему лицу на сдачу в аренду своего имущества, либо несколько собственников могут доверить представление своих интересов одному из них.
Мало того, сложностей можно ожидать и со стороны других зарегистрированных в этой квартире граждан. Согласно статье 31 ЖК РФ, они обладают правом пользования жилым помещением. Иначе говоря, если в квартире, находящейся в собственности арендатора, зарегистрирован кто-то ещё, неплохо было бы понять, согласен ли этот гражданин со сдачей жилья.
Что будет если….
В противном случае вы рискуете однажды обнаружить в квартире незнакомых людей, заявляющих, что они являются собственниками данного помещения, и согласия на аренду этого помещения не давали. И попросят вас с вещами на выход. И ничего не сделаешь. Имеют право.
Что касается других зарегистрированных, то выселить они вас, конечно, не могут, а вот пользоваться данным жилым помещением право имеют. Так что, придет какая-нибудь тётушка, и заявит, что она тоже будет тут жить, потому как прописана. И тоже ничего сделать будет нельзя.
Но и это ещё не всё. Хорошо, если квартира в собственности. А если она муниципальная? То есть если хозяин (который по закону вовсе и не хозяин) пытается сдать квартиру, предоставленную ему государством по договору социального найма? В этом случае, если действовать по закону, необходимо получить письменное согласие не только всех прописанных. Согласие на сдачу муниципального жилья в аренду требуется в первую очередь от собственника жилого помещения, то есть, как правило, от города, в котором находиться данное жилое помещение.
Честно говоря, я не сталкивалась с тем, чтобы кто-то сдавал муниципальное жильё. Всё-таки граждане сначала его приватизируют, то есть приобретают в собственность, а потом уже распоряжаются по своему усмотрению, то есть сдают.
Заключаем договор аренды
И вот все документы проверены, все в порядке, квартира вам подходит, и вы принимаете решение её снять. Пора оговаривать условия. И не только оговаривать, но и записывать. Для того чтобы в ситуации, как у моей знакомой, хозяин не мог вдруг неожиданно изменить стоимость аренды или другие условия вашего проживания в его квартире, все договоренности необходимо записать на бумаге. Другими словами нужно заключить договор аренды жилого помещения.
Согласно Гражданскому кодексу договор аренды (договор имущественного найма) - это гражданско-правовой договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование ( ст. 606 ГК РФ).
Обратите внимание:
Закон не требует нотариального удостоверения договора аренды. Подписанный двумя сторонами (арендодателем и арендатором), он является действительным юридическим документом, принимаемым даже в суде.
Итак, в договорах аренды жилого помещения обычно прописываются следующие условия:
- срок, в соответствии с которым арендатор будет занимать жилое помещение;
- стоимость арендной платы и сроки, её фиксации;
- описание жилого помещения (количество комнат, вспомогательные помещения, находящееся там имущество и т.д.);
- данные обо всех имеющихся собственниках;
- список лиц, которые будут проживать в помещении;
- условия, согласно которым возможно расторжение договора аренды;
- последствия порчи имущества собственника и нанесения вреда имуществу соседей;
- и многое другое в зависимости от договоренностей в каждом отдельном случае.
Если договором предусмотрена оплата электричества и воды по счетчикам, в нем прописываются последние показатели счетчиков, с которых начинает считаться оплата арендатором.
Совет:
Обязательно внесите в договор пункт о том, каким образом и в какое время арендодатель может посещать арендатора. Как правило, это должно происходит по предварительному звонку, и в присутствии самого арендатора. Прописывается также, что арендодатель без крайней необходимости не должен входить в арендуемое жилое помещение без присутствия арендатора.
Рассказывала мне моя подруга, как она однажды снимала квартиру у хозяйки, которая без предупреждения в любое время дня и ночи неожиданно могла прийти в квартиру, открыв дверь своим ключом, под предлогом списать показания счетчиков. Вот радости то было семье подруги в 6 часов утра однажды обнаружить чужого человека у себя в квартире.
Составляем опись имущества
Этот пункт договора заслуживает отдельного внимания. Если в арендуемом жилом помещении есть хозяйское имущество, обязательно нужно составить его опись. Описывается мебель, техника (название, марка) и другие ценные и не очень предметы. Желательно указывать их состояние на момент передачи в пользование арендатору.
Что будет если….
Ну, тут всё просто. Придет хозяин и заявит, что в квартире находилась китайская ваза династии Мин, а теперь вот пропала. И потребует компенсации.
Или обвинит вас в том, что это вы довели ещё очень даже прилично работающий бабушкин холодильник «КУЗБАСС» до плачевного состояния.
Читайте, что подписываете!
Это самый главный совет. Ни в коем случае не «подмахивайте» никаких бумаг, не читая. Если в будущем вдруг возникнут какие-то сложности, вы можете сильно удивиться содержанию договора, на который будет ссылаться хозяин.
Если вы не уверены в своих знаниях или не можете понять суть какого-то условия в договоре, лучше покажите этот документ юристу. Ну, или, в крайнем случае, попросите разъяснений у самого хозяина.
Съем квартиры, дело хлопотное. Но если подойти к решению этого вопроса серьёзно, это может в будущем уберечь вас от многих неожиданностей.
И напоследок совет:
Заключайте договор аренды, даже если арендодатель является вашим хорошим знакомым. Имущественные и денежные споры могут испортить любые, даже самые дружественные отношения.
