Бухгалтерский учет
Затраты организации на строительство объекта, который впоследствии должен быть учтен в составе объектов основных средств, являются затратами на создание внеоборотных активов и учитываются в составе долгосрочных инвестиций. В рассматриваемой ситуации данные затраты состоят из стоимости приобретенного объекта незавершенного строительства (без учета НДС) и договорной стоимости подрядных работ (также без учета НДС) (п. 1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160 ) <*>. Рассматриваемые затраты отражаются на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсчет 08-3 "Строительство объектов основных средств", в данном случае в корреспонденции с кредитом счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" (п. п. 2.3, 3.1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, п. 7 Положения по бухгалтерскому учету "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство" ПБУ 2/94, утвержденного Приказом Минфина России от 20.12.1994 N 167 , Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н ).
Предъявленные продавцом и подрядчиком суммы НДС отражаются по дебету счета 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" в корреспонденции с кредитом счета 60.
В рассматриваемой ситуации организация продала недостроенное здание офисного центра.
Поступления от продажи объекта, не завершенного строительством, учитываются в составе прочих доходов организации на дату перехода права собственности на строящийся объект к покупателю (п. п. 7, 16 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организаций" ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н ).
Признание прочего дохода отражается по кредиту счета 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет 91-1 "Прочие доходы", в корреспонденции с дебетом счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками". Стоимость объекта незавершенного строительства признается прочим расходом и списывается со счета 08, субсчет 08-3, в дебет счета 91, субсчет 91-2 "Прочие расходы" (п. 11 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н , Инструкция по применению Плана счетов).
Налог на добавленную стоимость (НДС)
В соответствии с п. 6 ст. 171 Налоговый кодекс Статья 171, п. 5 ст. 172 Налоговый кодекс Статья 172 Налогового кодекса РФ организация принимает к вычету суммы НДС, предъявленные ей продавцом объекта незавершенного строительства и подрядчиком. Сумма НДС, предъявленная продавцом объекта незавершенного строительства, может быть принята к вычету на основании счета-фактуры продавца после оприходования объекта незавершенного строительства (учета на счете 08, субсчет 08-3). Суммы НДС, предъявленные подрядчиком, принимаются к вычету при условии наличия счетов-фактур после принятия выполненных подрядчиком работ на основании представленных актов о приемке выполненных работ (форма N КС-2) и справок о стоимости выполненных работ и затрат (форма N КС-3).
Реализация объекта незавершенного строительства подлежит обложению НДС по ставке 18% (пп. 1 п. 1 ст. 146 Налоговый кодекс Статья 146, п. 3 ст. 164 Налоговый кодекс Статья 164 НК РФ). Предъявленная покупателю сумма НДС отражается по дебету счета 91, субсчет 91-2, в корреспонденции с кредитом счета 68 "Расчеты по налогам и сборам".
Налог на прибыль организаций
Поскольку построенное здание для целей налогообложения прибыли было бы признано амортизируемым имуществом, то все расходы, связанные с приобретением объекта незавершенного строительства и его достройкой, формируют первоначальную стоимость этого имущества (п. 1 ст. 256 Налоговый кодекс Статья 256, абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ Налоговый кодекс Статья 257).
При продаже объекта незавершенного строительства организация признает доход от реализации в размере договорной стоимости без учета НДС (п. 1 ст. 248 Налоговый кодекс Статья 248, п. 1 ст. 249 Налоговый кодекс Статья 249 НК РФ). При этом сумма полученного дохода может быть уменьшена на цену приобретения (создания) проданного имущества (пп. 2 п. 1 ст. 268 Налоговый кодекс Статья 268 НК РФ).
Обозначения субсчетов, используемые в таблице проводок
К балансовому счету 60:
60-нзс "Расчеты с продавцом объекта незавершенного строительства";
60-стр "Расчеты с подрядчиком по строительным работам".
Содержание операций |
Дебет |
Кредит |
Сумма, тыс. руб. |
Первичный документ |
Бухгалтерские записи, связанные с приобретением объекта незавершенного строительства <*> | ||||
Принят к учету объект незавершенного строительства (7434 - 1134) |
08-3 |
60-нзс |
6 300 |
Акт приемки-передачи объекта незавершенного строительства |
Отражена сумма НДС, предъявленная продавцом |
19 |
60-нзс |
1 134 |
Счет-фактура |
Предъявленная сумма НДС принята к вычету |
68 |
19 |
1 134 |
Счет-фактура |
Произведена оплата продавцу |
60-нзс |
51 |
7 434 |
Выписка банка по расчетному счету |
Бухгалтерские записи, связанные с достройкой офисного здания | ||||
Приняты работы подрядчика (5546 - 846) |
08-3 |
60-стр |
4 700 |
Акт о приемке выполненных работ, Справка о стоимости выполненных работ и затрат |
Отражена сумма НДС, предъявленная подрядчиком |
19 |
60-стр |
846 |
Счет-фактура |
Предъявленная сумма НДС принята к вычету |
68 |
19 |
846 |
Счет-фактура |
Произведена оплата подрядчику |
60-стр |
51 |
5 546 |
Выписка банка по расчетному счету |
Бухгалтерские записи, связанные с продажей объекта незавершенного строительства <*> | ||||
Признан прочий доход от продажи объекта незавершенного строительства |
62 |
91-1 |
14 160 |
Акт приемки-передачи объекта незавершенного строительства |
Начислен НДС при реализации объекта незавершенного строительства |
91-2 |
68 |
2 160 |
Счет-фактура |
Затраты на приобретение и достройку реализованного объекта незавершенного строительства учтены в составе прочих расходов (6300 + 4700) |
91-2 |
08-3 |
11 000 |
Бухгалтерская справка-расчет |
<*> В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ Гражданский кодекс Статья 131 право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, возникновение, переход и прекращение данных прав подлежат государственной регистрации, осуществляемой в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" .
За государственную регистрацию права собственности на недвижимость в соответствии с пп. 20 п. 1 ст. 333.33 Налоговый кодекс Статья 333.33 НК РФ взимается государственная пошлина, размер которой для организаций составляет 7500 руб.
В данной схеме учет операций по уплате государственной пошлины не рассматривается.
Статья 131 ГК РФ. Государственная регистрация недвижимости
Статья 146 НК РФ. Объект налогообложения
Статья 164 НК РФ. Налоговые ставки
Статья 171 НК РФ. Налоговые вычеты
Статья 172 НК РФ. Порядок применения налоговых вычетов
Статья 248 НК РФ. Порядок определения доходов. Классификация доходов
Статья 249 НК РФ. Доходы от реализации
Статья 256 НК РФ. Амортизируемое имущество
Статья 257 НК РФ. Порядок определения стоимости амортизируемого имущества
Статья 268 НК РФ. Особенности определения расходов при реализации товаров и (или) имущественных прав