Квартира, согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ Гражданский кодекс Статья 130, является объектом недвижимости. Право собственности на объекты недвижимости, его возникновение, переход и прекращение, сделки с ними подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 Гражданский кодекс Статья 131, п. 1 ст. 164 Гражданский кодекс Статья 164, п. 1 ст. 551 Гражданский кодекс Статья 551, п. 2 ст. 558 ГК РФ Гражданский кодекс Статья 558). Право собственности на недвижимое имущество переходит к его покупателю после государственной регистрации права (п. 2 ст. 223 ГК РФ Гражданский кодекс Статья 223).
С даты получения квартиры (даты подписания акта приемки-передачи имущества) до даты государственной регистрации права собственности на нее организация может учитывать договорную стоимость квартиры на забалансовом счете 002 "Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение" (п. 10 Методических указаний по бухгалтерскому учету материально-производственных запасов, утвержденных Приказом Минфина России от 28.12.2001 N 119н ; Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово- хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н ).
В рассматриваемой ситуации организация приобретает квартиру с целью последующей перепродажи. Следовательно, данный актив учитывается организацией в качестве товара и включается в состав материально-производственных запасов (п. 2 Положения по бухгалтерскому учету "Учет материально-производственных запасов" ПБУ 5/01, утвержденного Приказом Минфина России от 09.06.2001 N 44н ).
Приобретенная с целью последующей перепродажи квартира на дату государственной регистрации права собственности на нее принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве товара по фактической себестоимости (п. п. 2, 5 ПБУ 5/01). При этом фактической себестоимостью товаров, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение товара, к которым в соответствии с абз. 3, 4, 10 п. 6 ПБУ 5/01, в частности, относятся:
- суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу);
- суммы, уплачиваемые организациям за информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением материально-производственных запасов;
- иные затраты, непосредственно связанные с приобретением материально- производственных запасов.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации в фактическую себестоимость приобретенной квартиры включаются помимо ее договорной стоимости стоимость услуг агентства недвижимости и суммы уплаченных государственных пошлин за государственную регистрацию договора купли- продажи жилого помещения, перехода права собственности на квартиру и доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме - 15 050 руб. (7500 руб. + 7500 руб. + 50 руб.) (п. 1 ст. 11 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" , п. 4 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста России от 06.08.2001 N 233 , пп. 20, 20.1 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ Налоговый кодекс Статья 333.33).
Начисленные на дату подачи документов на государственную регистрацию (в сентябре) суммы пошлин относятся на расходы будущих периодов записью по дебету счета 97 "Расходы будущих периодов" и кредиту счета 68 "Расчеты по налогам и сборам", поскольку могут быть включены в фактическую себестоимость квартиры только в октябре на дату государственной регистрации права собственности на квартиру (п. 65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н ).
Стоимость оказанных агентством недвижимости услуг без учета НДС в сентябре (на дату подписания акта приемки-сдачи оказанных услуг) также относится в дебет счета 97 в корреспонденции со счетом 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками".
Сумма НДС, предъявленная агентством недвижимости, отражается по дебету счета 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям", субсчет 19-3 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным материально-производственным запасам", и кредиту счета 60. Поскольку квартира приобретена организацией с целью перепродажи, то есть для совершения операции, не подлежащей обложению НДС, то данная сумма НДС не может быть принята организацией к вычету, а включается в стоимость услуг агентства, то есть относится в дебет счета 97 (пп. 22, 23 п. 3 ст. 149 Налоговый кодекс Статья 149, пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ Налоговый кодекс Статья 170).
Принятие к бухгалтерскому учету квартиры отражается в данном случае записями октября по дебету счета 41 "Товары" в корреспонденции с кредитом счета 60 - на стоимость квартиры в соответствии с договором и с кредитом счета 97 - на сумму государственных пошлин и на стоимость услуг агентства недвижимости.
В целях налогообложения прибыли налогоплательщик имеет право сформировать стоимость приобретения товаров с учетом расходов, связанных с приобретением этих товаров (абз. 2 ст. 320 НК РФ Налоговый кодекс Статья 320). Указанная стоимость товаров учитывается при их реализации в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ Налоговый кодекс Статья 268. Порядок формирования стоимости приобретения товаров определяется налогоплательщиком в учетной политике для целей налогообложения и применяется в течение не менее двух налоговых периодов. Таким образом, в случае установления в учетной политике порядка формирования стоимости приобретения товаров с учетом всех расходов, связанных с приобретением, у организации не возникнет различий в порядке признания расходов в бухгалтерском и налоговом учете.
На дату государственной регистрации права собственности организации на квартиру (в октябре) ее стоимость списывается с забалансового счета 002.
В рассматриваемой ситуации организация является источником дохода физического лица. Так как доход получен физическим лицом от продажи имущества, принадлежащего ему на праве собственности, организация не является налоговым агентом (п. 2 ст. 226 НК РФ Налоговый кодекс Статья 226, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ Налоговый кодекс Статья 228).
Содержание операций |
Дебет |
Кредит |
Сумма, руб. |
Первичный документ |
Бухгалтерские записи в сентябре | ||||
Перечислена предоплата физическому лицу <*> |
60 |
51 |
900000 |
Выписка банка по расчетному счету |
Договорная стоимость квартиры отражена на забалансовом счете |
002 |
|
900000 |
Акт приемки- передачи имущества |
Перечислены государственные пошлины |
68 |
51 |
15050 |
Выписка банка по расчетному счету |
Уплаченные пошлины признаны расходом будущих периодов |
97 |
68 |
15050 |
Бухгалтерская справка |
Стоимость услуг агентства недвижимости признана расходом будущих периодов (21 240 - 3240) |
97 |
60 |
18000 |
Акт приемки- передачи оказанных услуг |
Отражен НДС, предъявленный агентством недвижимости |
19-3 |
60 |
3240 |
Счет-фактура |
Сумма предъявленного НДС включена в стоимость услуг агентства |
97 |
19-3 |
3240 |
Бухгалтерская справка |
Бухгалтерские записи в октябре | ||||
Отражено приобретение квартиры для перепродажи |
41 |
60 |
900000 |
Свидетельство о государственной регистрации |
Сумма пошлин включена в фактическую себестоимость приобретенной квартиры |
41 |
97 |
15050 |
Бухгалтерская справка |
Стоимость услуг агентства включена в фактическую себестоимость квартиры |
41 |
97 |
21240 |
Бухгалтерская справка |
Стоимость квартиры списана с забалансового учета |
|
002 |
900000 |
Бухгалтерская справка |
<*> Суммы предварительной оплаты не признаются расходом организации ни в бухгалтерском, ни в налоговом учете (п. 3 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н ; п. 14 ст. 270 НК РФ Налоговый кодекс Статья 270).
Статья 130 ГК РФ. Недвижимые и движимые вещи
Статья 131 ГК РФ. Государственная регистрация недвижимости
Статья 164 ГК РФ. Государственная регистрация сделок
Статья 223 ГК РФ. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
Статья 551 ГК РФ. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений
Статья 149 НК РФ. Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
Статья 268 НК РФ. Особенности определения расходов при реализации товаров и (или) имущественных прав
Статья 270 НК РФ. Расходы, не учитываемые в целях налогообложения
Статья 320 НК РФ. Порядок определения расходов по торговым операциям