Нами обсуждались два Определения ВАС РФ (от 05.06.2008 г. № 4904/08 и от 25.07.2008 г. № 8215/08 ) по гражданско-правовым спорам между лизингодателями и одним и тем же лизингополучателем. В обоих случаях лизингополучатель, выполнивший условия договора лизинга, в том числе по уплате всей суммы лизинговых платежей, обратился в суд за получением предмета лизинга в собственность по условиям договора лизинга, так как лизингодатель не спешил передавать ему право собственности на лизинговое имущество. Лизингодатели были обязаны арбитражным судом передать лизинговое имущество в собственность лизингополучателя в соответствии с положениями выполненных сторонами договоров лизинга.
Однако ВАС РФ нашел основания для передачи комментируемых дел в свой Президиум в целях проверки обоснованности вынесенных судами решений. Обоснован такой подход арбитров был тем, что предметом лизинга в обоих случаях являлась недвижимость. По условиям спорных договоров лизинга лизингополучатель имел право после полной оплаты лизинговых платежей получить в собственность предмет лизинга.
По мнению судей ВАС РФ, вынесших комментируемые Определения, земельный участок, принадлежащий лизингодателю на праве собственности, не может являться составной частью недвижимого имущества, передаваемого по договору финансовой аренды (лизинга). В этой связи выкуп лизингополучателем недвижимого имущества по спорным договорам финансовой аренды (лизинга) невозможен, поскольку нельзя выкупить недвижимость без земельного участка, который, в свою очередь, не может являться предметом лизинга.
Недавно были обнародованы окончательные решения ВАС по спорным договорам лизинга недвижимости (Постановления Президиума ВАС РФ от 16.09.2008 г. № 4904/08 и № 8215/08). В указанных Постановлениях судьи ВАС не согласились со своими коллегами, вынесшими вышеупомянутые Определения. Высокий суд вынес окончательное решение в пользу лизингополучателя по договору лизинга недвижимости, полностью оплатившего лизинговые платежи и потребовавшего от лизингодателя передать ему в собственность предмет лизинга в соответствии с условиями договора лизинга.
Свое решение судьи аргументировали следующим образом. В силу ст. 666 ГК РФ Гражданский кодекс Статья 666 и ст. 3 ФЗ от 29.10.1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» земельные участки не могут являться предметом договора лизинга.
В то же время п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ Земельный кодекс Статья 35 содержит запрет на отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Таким образом, законодательством установлен принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, строения, сооружения.
Поскольку здания, строения и сооружения могут являться предметом договора лизинга, согласно ст. 19 ФЗ от 29.10.1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» они могут переходить в собственность лизингополучателя на условиях, предусмотренных соглашением сторон, и без включения в договор земельного участка в качестве составной части этого недвижимого имущества. В таком случае следует руководствоваться положениями ст. 273 ГК РФ Гражданский кодекс Статья 273 , предусматривающей переход права собственности на земельный участок к приобретателю здания (сооружения), либо договором между собственником земельного участка и лизингополучателем.
Иное толкование означало бы запрет на переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, который может быть установлен только Федеральным законом.
Кроме того, взаимосвязанное толкование силу ст. 666 ГК РФ и ст. 3 ФЗ от 29.10.1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» позволяет сделать вывод о том, что предметом договора лизинга не могут быть только земельные участки, являющиеся самостоятельным предметом договора лизинга. Содержащийся в указанных нормах запрет не распространяется на случаи, когда предметом лизинга служат здание (сооружение), предприятие, иной имущественный комплекс.
Таким образом, ВАС РФ фактически предлагает сторонам договора лизинга недвижимости два варианта урегулирования вопросов, связанных с переходом права собственности на земельный участок, занимаемый переданной в лизинг недвижимостью, при переходе права собственности на такую недвижимость к лизингополучателю. Во-первых, стороны могут заключить договор лизинга недвижимости, не включая в договор земельный участок. В таком случае судьбу земельного участка необходимо оформить отдельным договором между его собственником и лизингодателем или лизингополучателем (это может быть договор купли-продажи или аренды). Во-вторых, стороны договора лизинга недвижимости могут включить в состав лизинговой недвижимости и земельный участок без составления на него отдельного договора. Реализация второго варианта, на мой взгляд, может натолкнуться на трудности при осуществлении госрегистрации перехода права собственности на земельный участок к лизингополучателю на основании такого договора лизинга. Поэтому, по
моему мнению, сторонам договора лизинга все-таки проще придерживаться первого варианта.
