Недавно достоянием общественности стали два решения ВАС РФ (Определения от 05.06.2008 г. № 4904/08 и от 25.07.2008 г. № 8215/08 ) по гражданско-правовым спорам между лизингодателями и одним и тем же лизингополучателем. Суть двух рассмотренных высшей судебной инстанцией споров – идентична. В обоих случаях лизингополучатель, выполнивший условия договора лизинга, в том числе по уплате всей суммы лизинговых платежей, обратился в суд за получением предмета лизинга в собственность по условиям договора лизинга, так как лизингодатель не спешил передавать ему право собственности на лизинговое имущество. Ситуация вроде бы простая. Раз лизингополучатель выполнил все условия договора лизинга, то суд должен присудить ему право собственности на бывшее в лизинге имущество. Именно так и поступили арбитражные суды. Лизингодатели были обязаны судом передать лизинговое имущество в собственность лизингополучателя в соответствии с положениями выполненных сторонами договоров лизинга.
Однако ВАС РФ нашел основания для передачи комментируемых дел в Президиум ВАС в целях проверки обоснованности вынесенных судами решений. Обоснован такой подход арбитров тем, что предметом лизинга в обоих случаях являлась недвижимость. По условиям спорных договоров лизинга лизингополучатель имел право после полной оплаты лизинговых платежей получить в собственность предмет лизинга.
В соответствии со статьей 666 ГК РФ Гражданский кодекс Статья 666 предметом договора финансовой аренды (лизинга) могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.
В силу абзаца 3 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ Земельный кодекс Статья 35 не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
С учетом названных положений законодательства, по мнению судей ВАС РФ, земельный участок, принадлежащий лизингодателю на праве собственности, не может являться составной частью недвижимого имущества, передаваемого по договору финансовой аренды (лизинга).
В этой связи выкуп лизингополучателем недвижимого имущества по спорному договору финансовой аренды (лизинга) невозможен, поскольку нельзя выкупить недвижимость без земельного участка, который, в свою очередь, не может являться предметом лизинга.
Лизингополучатель в защиту своей позиции сослался на норму пункта 1 статьи 652 ГК РФ Гражданский кодекс Статья 652 , в соответствии с которой по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Однако арбитры сочли, что специальные правила о договоре аренды зданий (сооружений) не подлежат применению к договору лизинга даже в том случае, если объектом лизинга является именно здание.
Последнее утверждении судей является в чем-то парадоксальным, так как, развивая его можно, например, придти к выводу об отсутствии необходимости регистрировать тот же договор лизинга недвижимости, заключенный на срок 12 месяцев и более, как того требует специальное правило (п. 2 ст. 651 ГК РФ Гражданский кодекс Статья 651 ) о договоре аренды зданий (сооружений) и чего не требует законодательство о лизинге. Однако, в данных решениях важнее то, что судьи в очередной раз обратили внимание сторон договора лизинга на необходимость досконального документального оформления всего корпуса лизинговой сделки. В рассмотренных ситуациях лизингополучатель проявил небрежность и не зафиксировал документально судьбу земельных участков под лизинговым имуществом. Стороны вполне могли параллельно с договорами лизинга недвижимости заключить, например, договора купли-продажи на земельные участки под полученной в лизинг недвижимостью. В случае такого оформления судьбы земельных участков, по моему мнению, у арбитров не было б
ы оснований отказывать лизингополучателю в получении предмета лизинга в собственность. А теперь лизингополучателю остается лишь уповать на счастливое разрешение своей ситуации в Президиуме ВАС РФ.
