Границы и размеры земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Пункт 2 статьи 6 ФЗ №191 «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» (введен в действие 31 декабря 2004 года) устанавливает, что до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов, в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, определяются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса РФ Гражданский кодекс Статья 46.
Аналогичные положения содержались и в статье 56 Градостроительного кодекса РФ 1998 года, а также установлены действующими в настоящее время Положением о порядке установления границ землепользования в застройке городов и других поселений, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 2 февраля 1996 года №105 и Инструкцией о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации, утвержденной Постановлением Госстроя РФ от 29 октября 2002 года №150 .
По мнению депутата Законодательного собрания Алексея Ковалева, порядок формирования земельного участка существующего многоквартирного дома, установленный законодательством РФ, предусматривает, что границы такого земельного участка определяются на основании документации по планировке территории – проектов межевания, разрабатываемых, в свою очередь, на основании проектов планировки этой же (или более крупной) территории, которые подлежат обязательной разработке, предваряющей все действия по формированию и кадастровому учету земельного участка существующего многоквартирного дома. При этом данные проекты разрабатываются в соответствии со специализированными (градостроительными) техническими регламентами, а до их принятия – строительными и градостроительными нормами и правилами. Разработанная таким образом документация подлежит контролю со стороны заинтересованных граждан (проживающих на данной территории), в том числе посредством процедуры публичных слушаний.
В Санкт-Петербурге процедура формирования земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, установлена распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 29 марта 2003 года №25-рп «О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и организаций при формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом» . Во исполнении этого нормативного акта распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройства от 11 августа 2006 года №1555-рк «О формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом» утверждена Инструкция по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Данные документы предусматривают формирование отдельно взятого земельного участка многоквартирного дома вне действий по планировке и межеванию всей территории, на которой расположен этот дом.
По мнению депутата, эта процедура входит в прямое противоречие с порядком, определяемым российским градостроительным законодательством, и, таким образом, нарушает приведенное положение п.1 ст. 36 ЖК РФ о том, что границы и размеры земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. По данному вопросу прокуратурой города 13 июня 2007 года в КЗРиЗ внесено представление. Как считает прокуратура, «в случаях, когда территория на которой расположены многоквартирные дома, не разделена на земельные участки, собственникам многоквартирных домов для формирования земельного участка под многоквартирным домом необходимо представлять проекты планировки и проекты межевания территории», – сообщил г-н Ковалев.
Как сообщила губернатор Валентина Матвиенко 16 ноября в ответе на депутатский запрос по данной проблеме, в Санкт-Петербурге установленный указанными нормативными правовыми актами порядок предусматривает формирование земельных участков под многоквартирными домами с учетом красных линий, согласно имеющимся проектам детальной планировки или проектам планировки кварталов, а также границ смежных земельных участков, естественных границ земельных участков в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
В случаях, когда территория, на которой расположены многоквартирные дома, не разделена на земельные участки, собственникам многоквартирных домов для формирования земельного участка под многоквартирным домом необходимо предоставлять разработанные и утвержденные в установленном порядке проекты планировки и проекты межевания территории. Однако данное положение, установленное статьей 6 ФЗ №191-ФЗ, подлежит применению только в том случае, если застроенная территория не разделена на земельные участки – при осуществлении нового строительства или при реновации вновь застраиваемых кварталов путем сноса существующих застройки и нового строительства.
Разделение территорий осуществляется путем установления границ способами, указанными в пункте 2 статьи 34 Градостроительного кодекса РФ Градостроительный кодекс Статья 34, в том числе путем установления красных линий. Красные линии, обозначающие существующие, планируемые границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты, согласно статье 42 Градостроительного кодекса Градостроительный кодекс Статья 42 РФ, утверждаются в составе документации по планировке территории.
Ранее действовавшим законодательством также устанавливалось аналогичное положение относительно определения проектами детальных планировок, утвержденных решениями исполкома Ленсовета, красных линий как границ, отделяющих территории кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры от улиц, проездов и площадей. Таким образом, на территории Санкт-Петербурга строительство многоквартирных домов всегда осуществлялось в границах красных линий, утвержденных в составе той или иной документации по планировке территории.
По процедуре, установленной распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 29 марта 2005 года № 25-рп , на 12 ноября 2007 года распоряжением КЗРиЗ утверждены границы 569 земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома. Согласно порядку, установленному ранее действовавшим распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 7 июля 2004 года №69-рп «О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и организаций при осуществлении регистрации кондоминиумов как единых комплексов недвижимого имущества» , КЗРиЗ были утверждены границы 400 земельных участков в составе кондоминиумов. Все указанные земельные участки сформированы не на основании проектов планировки и межевания.
Также губернатор сообщила, что прокуратурой Санкт-Петербурга по результатам проведенной проверки законности формирования земельных участков под многоквартирными домами на территории Санкт-Петербурга установлено, что распоряжение правительства Санкт-Петербурга от № 25-рп и распоряжение КЗРиЗ № 1555-рк не противоречат федеральному законодательству.
Евгений Герасимов
